大盘再怎么涨,也带不动成都的这些区域!

所谓“洼地”也可能是房价“黑洞”

在成都楼市中，真正有价格优势的区域除了极个别“洼地”板块，更多的其实是房价“黑洞”区域。

很多初入楼市的年轻购房者，因为缺少经验和对区域的了解，极容易错将房价“黑洞”区域当作“洼地”，以为捡到相应！

具体原因在我上一篇文章《下半年主城区买房，千万要避开这个陷阱》中有详细解释。

一个2018年以1.7w/㎡单价买了锦江三环内东南方向某区域的朋友，今年准备置换的时候却发现依然只能卖1.7w。

和他小区品质年限相似的周边区域楼盘在这三年里大多涨幅超过30％，临近板块近两年拍出一宗地的楼面价甚至都快超过了他买的小区单价；

按理说他买的房子行情不应该如此惨淡！

但当知道他买的具体位置后，我才明白，他买的那块区域属于锦江区蓝谷地，北有高铁线，南临三环，东西皆为高架桥，小区周围两公里还没地铁.......

成都的几个典型房价“黑洞”区域

低价“黑洞”区域的形成多始于“隔离感”

公路、铁路、河流，甚至一排建筑物或是一块空地广场，都能将两个区域天然分开；

比如上文提到锦江区蓝谷地，恰好位于四周均被阻隔。

像这种被天然阻断的区域，就算周边邻近区域有一定优质配套，对其房价的影响微乎其微；

因为任何屏障都是有隔离感的，商业中的“一步差三市”也是这个道理。

虽然区域的价格对比周边至少低20％以上，但其天然屏障在没有消除可能的情况下，未来也很难融入周边的优势区域。

这种价格形似“洼地”的“口袋”板块在成都的一二圈层其实还有很多；大多皆因“被隔离”所致。

除了前面提到的锦江区蓝谷地，比如西北方向靠近郫县的一些区域也具备这种特质。

相比市中区的口袋阻隔区，二圈层的郊区孤岛隔离感更严重

因为目前二圈层的大多数主流生活居住区对轨道交通的依赖程度，远超过一圈层。

而类似新都新繁，双流牧马山等区域，大多远离主流配套聚集区，周边方圆几公里被农田、机场、大型工厂等阻隔，基本无法与主流发展区域相连的同时。轨道交通长时间内也将处于少有；

没有交通加持的二圈层边缘区域板块，就意味着难以吸引中心城区的溢出人群，各种配套的建设也会显得犹豫不决。

就算有了前几批的买房人作铺垫，最终也只能形成一个个孤岛，比起一圈层的口袋板块，隔离感更为严重，区域的未来发展更不乐观。

结果则会直观体现在房价涨幅方面，比如双流的牧马山，目前的二手房价甚至不及前两年。

购房者勿对这类区域抱有太多幻想

因为，这类区域都存在一个共性：翻身机会十分渺茫

主城区的口袋板块和二圈层的一些边缘孤岛板块，成为房价黑洞区域的根本原因都是在于区域被隔断，配套难以形成。

板块感官差和配套缺乏的局面长时间无法改变，势必导致区域内房子流通性减弱，翻身机会更为渺茫。

此外，再好的行情也难以带动这类区域的房价！

比如上一阶段（2019年到去年底），成都一二圈层大多数区域二手房均有不小涨幅，尚且没能带动这些区域；类似蓝谷地，牧马山的这类区域甚至还出现了回落现象！

因此，未来即便再度出现普涨行情，仍难以带动这类区域上涨。

来源：成都房小弟