偷面积,馅饼有时候是陷阱,但“精装竣备”正在终结一切纷争

搜狐焦点成都资讯 2020-04-03 10:10:07
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这两年但凡看过房、买过房的人,都会有一个深刻的印象——户型跟之前天差地别啊。 的确,同样是三房两卫,面积从前几年的89㎡,默默变成近两年的95㎡左右。再往后,据说100㎡都要挡不住了。 一来一往就是十多个平方,差距不能说不大。 可罗马不是一天炼成的。如今的户型报批严查,恰恰跟以往的“神户型”大行其道

这两年但凡看过房、买过房的人,都会有一个深刻的印象——户型跟之前天差地别啊。

的确,同样是三房两卫,面积从前几年的89㎡,默默变成近两年的95㎡左右。再往后,据说100㎡都要挡不住了。

一来一往就是十多个平方,差距不能说不大。

可罗马不是一天炼成的。如今的户型报批严查,恰恰跟以往的“神户型”大行其道,脱不了干系。

一方面,“神户型”拓展了房子的实际使用面积,给买卖双方带来好处;另一方面,这种“偷面积”的钻空子行为,也埋下了各种隐忧。

比如导致延期交付,审批通不过办不出大证,容易产生安全隐患和邻里纠纷等。

今天,我们推出315系列报道《看不见的陷阱》最后一篇——“偷面积”的那些麻烦事。

PART 1

“偷面积”的第一种可能性,是会造成事实上的交付滞后

去年7月初,城西的A盘一期交付,当时出现了一些争议。在楼盘交付现场,业主看到的场景是这样的:

园林景观的不少地方都还在施工阶段,小区路面和入户大厅有多处破损,不时可见裂缝;

而在毛坯交付的89㎡房源室内,除了门窗划痕、地板空鼓这些问题,北面书房和次卧的拓展均未完成,仍呈现为一半房间、一半设备平台或阳台的状态。

结果就是,合同约定6月底交付的房子,7月初算马马虎虎收了一次房。

北面房间的拓展改造,要在交付之后进行,再花4个月浇筑。也就是说,业主的实际收房时间是11月,届时才可以真正交付,进场装修。

对此,开发商的说法是,关于拓展空间的改造需要延长时间,业主买房时是签过协议的,后续4个月就是整改期。

而在一部分业主看来,其实还是开发商工期赶不及的缘故。

“我是早早定了婚期的,现在计划全打乱了,相差四个月,完全来不及在婚期前装修再入住。最近一直跟女朋友吵架,烦死人!”

业主小王很懊恼:“再说了,以前哪个楼盘不偷面积,房间都是要拓展的,也没见几个楼盘推迟交付的。”

最后呢,一来拓展这件事,业主还是得利的;二来楼盘跟周边二手房有不少价差,买了就是赚到;慢慢也就不了了之了。

PART 2

“偷面积”的第二种可能性,杀伤力更强。

户型拓展由于阳台或其他空间浇筑的原因,通不过审批,楼盘迟迟无法办出大证,进而导致业主没办法办房产证。遇到这种事情,焦虑着急在所难免。

如果刚好还是学区房,眼看着直接要影响孩子的入学。这对一个很可能就冲着学区来买房的家庭来说,打击简直是致命的。

城北两个相距不远的B盘和C盘,先后出现过这样的烦心事。

原定于2014年交付的B盘,在户型拓展上着实有一套,担得起“面积神偷”的名号。因为阳台和其他空间浇筑多,赠送面积多,结果就卡在土管局那儿了,办不出大证。

僵持了好几个月没进展,后来是开发商缴了一大笔罚款,才得以成功办证。但中途业主们胆战心惊的心路历程,完全可以想象得到。

我一个朋友,后来买了B盘的131㎡做学区房。

我特地去参观过,赠送果然多得令人发指。131㎡的四房两卫,北向露台还能包成阳光房,有些业主直接当成房间来用,实际使用面积竟达138㎡!

仔细数了数,分别偷了这些面积:4个飘窗全敲掉变成户内面积;一处中空浇筑成餐厅;北向露台做阳光房,南面还有一个阳台。

放到如今简直难以想象,我朋友也忍不住哀叹:说说131㎡,抵得过现在的170㎡,感觉再也换不起房了……

到了2016年年底,B盘附近的C盘,也遇到类似的情形。

同样是因为往外浇筑阳台的原因,使得实际面积与建筑面积有了出入。又恰逢三证合一成不动产证,户型审批变严格许多,C盘的大证也被卡住了。

最后的解决办法,也是开发商被罚了一笔钱,这事才算揭过。

PART 3

此外,“偷面积”还有第三种可能性,就是竹篮打水一场空,花钱花力气,也逃不过被拆除的下场。

最典型的例子,大家也许曾有所耳闻,就是城东的新中宇维萨。

这个2015年交付的小区,建筑外立面呈波浪形交错。因此偶数层户型设计了两个阳台,奇数层户型只有一个

这不算稀奇,那段时间,这样的立面设计挺常见的。

问题在于,楼上楼下两款户型有价差,在20万左右。售楼小姐在卖房时也有所暗示,说买奇数层更实惠,交付后可以再浇筑一个阳台的

等到交付时,局面一下子变得难以收拾了。

大量奇数层业主马上行动,在中空部分加盖一块楼板,直接搭建到外立面结构上,浇筑出一个阳台。一共740户住户,违建阳台竟多达512户。

因为是在南立面浇筑阳台,自然会影响到楼下住户的采光。

多数人事先跟楼下邻居,协商好了一笔补偿费用;但也有少数业主不肯出钱,自说自话就把阳台浇筑好了,于是引发了邻居的投诉。

再然后,这事闹大了,惊动了政府。

相关部门来勘测后表示,原先的设计并没有考虑增加楼板荷载,私浇楼板会造成房子承载力不足,非常危险。所有违建阳台必须拆除!

可见,这样的擦边球行为,在实际操作中要冒相当大的风险。

PART 4

事实上,“神户型”此前之所以能风靡一时,一来跟户型报批的松紧把控程度有关,二来是因为以往楼盘都只需毛坯竣工备案即可。

没错,尽管市场上早已出现精装修楼盘甚至豪宅,但在之前,无论楼盘是毛坯还是精装销售,一律只需毛坯竣备。

也因此,户型的拓展和改造,在流程上不造成任何障碍。

毛坯销售楼盘最简单,先进行毛坯竣备,完成后再拓展户型,最后毛坯交付。精装销售楼盘也类似,先毛坯竣备,验收完成后,就可以同步进行户型拓展和室内精装修了,最后精装交付。

我询问了近三年内已交付的多个楼盘,发现关于户型改造,涉及到几件事:

一是收不收取业主费用;二是有无签订改造协议,协议是跟项目公司还是第三方公司签。

行事最谨慎的开发商是这么处理的:户型有室内拓展,由购房者和第三方公司签订改造协议,同时列明免责条款,“如因业主反对或政府限制导致改造无法实施,不承担违约责任”。

但在现实操作中,如果遇到了上述B盘或C盘的状况,大部分开发商还是会承担责任的。

PART 5

不过,再接下去,由于神户型的销声匿迹,以及大部分楼盘开始被要求精装竣备,“偷面积”带来的麻烦将渐成往事。

首先,就目前在售的楼盘而言,可以看到室内面积拓展已被基本杜绝。今后的赠送面积,将不外乎飘窗和阳台,几乎不存在别的可能性。

其次,大量地块出让时就被要求精装竣备了

这也从流程上,让户型改造变得不大可能。

原因很简单,精装竣备要求对精装修进行验收,如果还想拓展户型,那就变成需要二次返工装修。

这在实际操作中异常麻烦,也是开发商以前没碰到过的难题:原先的成品保护怎么办?房间还没拓展,只有一半大小,地面的地暖管道铺装怎么办?

过渡时期如去年,的确还有个别精装新盘,“梗着脖子”也要偷面积。

据说其中一个房间,要按报批图纸先装好验收一次,交付前敲掉再重装一次,不知最终怎么解决我上述的疑问。

想省事一点的项目,偷面积的房间直接毛坯交付。

但有些客户买完房,却翻脸不认当初的“君子协定”,这块毛坯部分成为维权的口实,让开发商伤透脑筋,心里大概赌咒发誓:再也不做这费力不讨好的事了。

究其实,开发商“偷面积”,初心一方面是让房子更好卖,另一方面是能卖出溢价,顺便给购房者一些福利。

但限价+摇号后,溢价做不出,房子不愁卖,偷面积除了增加麻烦,没任何好处。

也正因如此,加上政策越来越严,偷面积日渐绝迹。

天下本没有白掉的馅饼,我们在挥别有一定隐患“神户型”的同时,也正在迎来越来越靠谱的精装房。你更喜欢哪一个?

来源:层楼

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