成都购房者,千万不要盲目看好所有新区域!

近几年的成都楼市，新兴区域板块一波未平一波又起；成都购房者积极性被新兴区域楼盘调动的同时，老牌板块依旧强劲的势头也在发出暗示。

对新区域的执着源于追热执念

对新区域寄予厚望，大多是购房者退而求其次心态下的妥协当一个区域或板块成为热门之后，即便在高溢价已十分出现的情况下，只要有购房者众星捧月般的支持，热度在很长一段时间内仍将持续。在这个时间段内，高热度形成的高价格也会抬升区域准入门槛。部分丧失追热资格，但对区域仍存执念的购房者便开始妥协，于是执着于临近新区域，并且寄予厚望。去年加入我会员的老K老K大学毕业就已定居成都，因为工作原因辗转北京、深圳、杭州、成都，往返于这几个城市的CBD之间。随着这几年老K的工作逐渐稳定，在成都待的时间越来越久，看到城南的热火朝天之后，老K坚定了在高新南买房的决心。由于老K存在新房情节和对品质有较高要求，因此有限的预算不足以支撑老K入住金融城、大源等区域；于是只能心心念念地想摇号新川某品质较高的神盘。且无论如何劝说，行情如何变化，老K始终雷打不动地等待摇号。

结果一直等到去年12月，摇号规则改变，普通资格再无机会上车摇号神盘基本无望（老K此前已有交易记录），一直拖到现在，老K仍未下手......

部分新区域有踩空的风险

甚至热门龙头的新区域，也存在踏空风险

比如新川这类被以老K为代表的购房者寄予厚望的板块，拥有的底气得益于之前板块内新盘价格的持续高开与土拍行情的火热。

今年以前，新川板块一直处于高新南土拍的“舆论中心”；仅在2020年，高新南拍出的7宗楼面价超过1.6w/㎡的土地，有六宗位于新川。

尤其在去年，渝太地产竞得的新川41.9亩宗地，成交楼面价高达20700元/㎡，刷新了成都土拍楼面价成交单价的较高记录。

但从近期集中土拍的情况来看，新川板块新推出宗地的限定清水房销售均价未超2.3w。

远达以13500元/㎡＋59％自持租赁比例竞得的76亩纯住宅宗地未来可售商品住房清水较高销售均价仅为20200元/㎡，未来清水销售单价甚至低于同板块去年的拿地楼面价。

再参考新盘价格，在2017、2018年拿地的金隅金城府和中间锦澜壹号均在去年入市，备案价分别为2.58w/㎡-3.13w/㎡、3.02w/㎡-3.38w/㎡。

单从价格上来看，未来“双限地”项目即便与那些3w＋的项目在品质上会存在一定差异，但集中土拍“限房价、竞地价、定品质”的规则下，并不代表未来“双限地”楼盘的品质就会差。

较大的价格优势很可能改变购房者对区域房价的预期，当大部分购房者预期改变，也将加重购房者以高价入手的踩空风险。

新区域，并非购房者的温柔乡

老牌板块对比新区域，至少胜在稳妥新区域的前期热度大多来源于原有热门区域的外溢需求和供应爆发时产生的热度聚集效应；甚至部分新区域未来能否成型很大程度上也会取决于热门区域是否辐射到位。特别是一些当前价格明显偏高的新区域，房价的稳固除了足够的热门外溢需求带动，后期更需要自身牢固扎实的产业，人群底子，这也意味着更多的不确定性因素。

再对比老牌区域板块，同样从此次的集中土拍情况来看，比如成华、青羊的几宗地块，就算是在“双限”的情况下，仍然保持着土拍价格和未来清水售价的强势齐增涨。当然，老牌区域虽然热度不及部分热门新兴区域板块，但相比之下，老牌区域至少总体上胜在稳妥。

来源：成都房小弟