楼市年度关键词:掏出“600万”却买不到房的“刚需”

你身边是不是有这样的朋友：

平常哭着“穷”、嘴上喊着“贵”，结果那些价格并不“温柔”的壕盘，复核通过名单中，总有他的身影；

你是不是总在纳闷：钱，也许真的可以被大风刮来，尤其是那些开盘即售罄的豪宅“准业主”们；好在生活总是公平的，你住不了二环内的豪宅，终归还是租的起二环内的老破小。至少，你和隔壁豪宅的业主，都吃这个片区同一家黄焖鸡，他可能只是比你，多加了一份土豆。想到这里，是不是心情好多了？贫穷的刚需们，买房难，壕刚们的日子，却也不好过。当青云阙这种总价600万+的大平层，中签率都仅有5成的时候，壕刚落泪，才是更加动人。

玩儿法变了豪宅已进入“快销”时代

楼市风云变幻，明明正吹着刚需的风，转眼间豪宅大平层频现。据克而瑞四川统计，2019年成都中心城区500万以上的住宅销售了1613套，同比上涨了92%，500-700万总价段的销售增量非常明显。

高端改善市场异常繁荣热闹，豪宅中产化。据锐理数据，2019年的“豪宅”市场，不论成交总价还是成交面积均已超过过去两年的总和。

2019年11月29日取证的中国铁建西派澜岸，高层套均总价630万左右，叠拼套均总价1000万左右，整体中签率64.68%。伊泰天骄，精装大平层，300多平米，较低总价600万+，较高总价近3000万，刚需资格的兜里揣着几百万陪跑，普通资格的中签率仅三成。2019年首推入市，400-500万级房源开盘便快速售罄的首开龙湖云著。紧接着在2020年，首开龙湖云著先后取证4次，次次感人。其中5月取证的三批次，销售单价22347-24747元/㎡，全精装交付，总价400-500万左右，整体中签率不足两成，普通中签率甚至不足一成。

2020年5月15日， 中国铁建西派国樾58套建面约350㎡大平层及有建面约400-500㎡合院开盘入市。32席合院，开盘即清盘。2020年10月15日，万科天府锦绣取证，总价600万+的门槛价，290套房源，最终整体中签率不足6成，普通中签率不足5成。2020年11月16日浣花溪板块青云阙取证的第二天，在需要验资的情况下，样板间爆满。普通中签率不足4成。除了几套价值超千万的底跃，其余全部售罄。当玩儿法变了，壕刚才真的急了。已经多次取证的保利和光屿湖，12月10日正式拿证，预计精装报价与前几批次没差，整体售价2.8万/㎡左右。优质的位置，稀缺的资源，一线的水景，最终吸引149个拿着无房家庭资格的人瓜分90套房源，无房家庭中签率75.1%，整体中签率53.11%，普通资格中签率仅37.12%。当豪宅进入“快销”时代，整个2020年，我们可以清楚的看到，像下图中成都这些总价400-600万级的、在今年取证并已销售的部分盘中签率究竟有多“感人”。（以下数据仅供参考，数据截止至2020.12.25，表格内仅限2020年拿证销售楼盘，未提及此前取证销售项目。如果里面少了某个你已经买到手的豪宅，嗯，谢邀，人在喝西北风，风太大听不见。）

仅供参考

豪宅快销 拼得是硬功夫

600万+豪宅，有什么特征？1、地段优秀—稀缺土地，不可再生。地段，决定价格，决定你在这座城市最稀缺的这个位置里将享受多少资源。占据这些优质地段的豪宅，“说话”都很有底气。比如：

近10年没有新房供应的浣花西板块“喜迎”现房青云阙；

城市资源极为丰富的天府一街豪宅孤品万科公园5号；

居住理想与居住妄想的麓湖生态城；北靠麓山，东接秦皇寺CBD的保利和光屿湖；

以及下面我们要重点提到的，鲜有新房的兴隆湖，少有在售的墅居产品龙湖·天境。

天府新区核心兴隆湖，宜居价值和后期潜力不言而喻。当龙湖天境出现在鲜有新房的兴隆湖旁，直接给出一半壕刚陪跑，普通中签率不足两成的成绩单。

8月28日取证的龙湖天境，因为限价原因，带精装单价不到22000元/㎡起，剪刀差明显。除此之外，片区供应紧缺，上一次有房推出，还是2019年10月份拿证的、刚需中签率不足5成、普通中签率不足两成的天投东鑫苑。目前，龙湖天境总价230万起约105㎡、127㎡精装小高层，已全部售罄；兴隆湖高低配联合开发项目公开市场上少有的叠墅产品，总价470万起约173㎡、329㎡清水临湖叠拼，目前也仅剩几套。成都稀缺地段，土地供应严重不足已成不争事实，未来这一情况还将加剧。2、高地价效应 —— 产品定位自然不低近几年高调入蓉拿地的房企有不少，也创造了众多高价地。高地价，后期打造的产品定位自然不低，如：东三环娇子立交板块的禹洲晏山河，楼面价18400元/㎡，10月底取证，建面约155-198㎡，销售均价约33500元/㎡，总价区间约457-682万元；绿城于2017年底以楼面地价15600元/㎡，13.4亿成交总价，配建并无偿移交24%租赁住房面积等条件，摘得绿城·金沙凤起朝鸣地块。2019年8月首批次取证，带精装单价30011-39999元/平米，单套总价约在500万-1467万。12月新批次取证，价格约34999元/㎡；以及鏖战50回合、2019年单宗地块总价排名前列名的中国铁建137亩地块，楼面价16700元/平米，呈现项目中国铁建西派金沙。10月底首次取证，带精装单价26958-34197元/平米，总价约400-900万左右……我们不必急于谈“地”色变。一个健康的市场，为满足不同阶层的需求，自然会有相应的价格。稀缺的位置，价高者得，再供给资金充足的购房者，资金不足者淘汰。这是市场规律，房地产市场如此，其他市场亦然。但若是遍地均高价地，才真的是让刚需无路可走。3、大X3 —— 当刚需的天花板，变成110㎡。刚需是锅盔，让你吃饱；改善是汉堡，让你吃好。以前市场对刚需的定义是90㎡以下，能够满足基本居住需求的房子；对改善的定义则是面积在100㎡以上，生活配套更优质、环境更宜居的房子。新成都买房人认为，刚需的天花板，已经变成110㎡左右的三房——勉强够住，但凡要个二宝，那势必要换四房的。成都的豪宅首先户型一定要大大大，建筑类型以洋房、叠拼、独栋、大平层为主，面积200平米+是门槛。4、高颜值 —— 好马配好鞍，才相得益彰。豪宅的外立面风格，在一定程度上代表着这个项目的产品意识和审美高度。例如，成都少有一个获得中国先进豪宅建筑设计大奖的金科博翠府；以及不得不再次提到“不妥协，对高端市场品质一直坚持”的绿城·金沙凤起朝鸣。

▲金科博翠府

▲德商·锦江天玺

▲绿城·金沙凤起朝鸣重金砸下外立面，装修也要安排高阶品牌。

成都众多豪宅，除了标配中央空调、地暖、新风系统三大件之外，装修品牌普遍都是一线大牌。老板/西门子的厨电，杜拉维特/汉斯格雅/高仪/维宝的卫浴……这些装修品牌到底有多贵呢？以嘉格纳为例，相对便宜点的200系列烤箱，价格大约在3万元人民币左右；一个单眼嘉格纳灶具，接近2.5万元人民币；200系列抽油烟机两万起步……当然，像嘉格纳这样的品牌，一般的开发商还是不舍得。在这里我们也只是提一下，蹭一下1.5亿【麓湖黑钰岛别墅】的热度。以卫浴界的“劳斯莱斯”杜拉维特为例， 伊泰天骄就是该品牌的大客户之一，陆肖TOD麓鸣九天也在装修的户型中配置该品牌卫浴。所以有些豪宅装修标准定价令人咂舌，还是有一定道理的。但对于想快销的豪宅来说，购房者不会因为外立面或内部打造的有多壕，而来买单。从项目的前期择址、中期产品、后期操盘，豪宅想“快销”，终归要拼真本事，“硬功夫”：价格、地段、品牌、配套、口碑、物业……全在考虑范围内。并不是每一个高价豪宅，都受到热捧，通过摇号选房复核的人数也仅供参考而已，“掏出600万买不到房”只是一个针对某个盘偶发的现象，却不是大势。成都楼市仍处于严格的调控期，购房者眼光也毒辣的很。火的永远是那一撮实力强劲的“三好学生”，还有很多去化周期很长的项目依旧坐着冷板凳。

写在最后

在摇号的“战场”，穷有穷的无奈。昨天还和你拉着手喝第二杯半价奶茶的好基友，明天就变成网红神盘“无房优先”的排名前列梯队。快乐都是他们排名前列梯队的，普通资格的你，啥也没有。在摇号的“战场”，富有富的惆怅。雄赳赳的带着6个钱包凑出的几百万，气昂昂的闯进某售楼处，发现样板间已经挤满了对手，而你的摇中概率，约等于双色球。你也许常常在深夜辗转反侧，思考什么时候才能上车——余额不够，要不要找兄弟伙凑一凑？运气不够，用不用求佛保佑？但摇号这件事，有时候不是你不够努力、或不够幸运，而是你的天花板，到了。三年前首付预算30万，闭眼挑；三年后首付预算还是30万，没眼看。都是勤勤恳恳打工人，每一毛钱都是从牙缝中省下来的，也许这30万，已经是极限。买房，是个事，却也不是什么性命攸关的大事，该吃吃、该喝喝，你不能急，也急不得。希望新的一年，你能安稳上车，如果被车落下了，走路看风景，也未尝不可。加油。

本文转载自四川乐居，内容有删改。