解读丨靴子落地,9.14新政“暗藏利好”

搜狐焦点成都资讯 2020-09-16 01:46:21
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今天,成都楼市调控新政的靴子终于落地! 8月26日,住建部召开部分城市房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6个城市参会。再往前的7月下旬,国务院召开房地产工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市参会。舆论普遍认为,上述城市是当前房价上涨过快的热

今天,成都楼市调控新政的靴子终于落地!

8月26日,住建部召开部分城市房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6个城市参会。再往前的7月下旬,国务院召开房地产工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市参会。舆论普遍认为,上述城市是当前房价上涨过快的热点城市,新一轮调控风雨欲来!

▲7月新建住宅环比涨幅前十名城市

果不其然,截至昨日,参加上述两次会议的城市中,已经有深圳、南京、长春、杭州、宁波、沈阳、常州等城市出台调控新政。成都,这只靴子今天终于落地,大多数的解读是“成都楼市调控升级”。仿佛“调控升级”才能表达更为严厉,更为严苛的管制措施,才能“大快人心”。在《成都购房指南》看来,靴子落地反而是好事,市场也不会再去相信小道消息。我们认为,9.14新政着力点是“疏通”,目的同样是贯彻“房住不炒”的要求,但方法从过去的限购转变为尽可能挖掘新增供应。01

15条新政未出乎意料

限购、限售并未升级

“加大供应” 疏通供需

重大利好!

▲新政十问十答截图

第一,住宅用地占比要达到六成,供需紧张区域不低于七成。这是过去从来没有过的要求。这也是在土地总量难以增加的背景下,增加住宅“产量”的办法。同时,成都一直以来有商业供应过高的问题,顺便可以帮助商业降库存了。第二,盘活存量,增加有效供给。在成都,有部分楼盘开发长达十年,甚至二十年,仍有存量未供应上市,原因多种多样,政府处理起来也十分棘手。对闲置土地的处理一直来多次强调,政策能兑现,可以挤出不少存量。随便说一下,在谈到土地时,官方再次强调了“房价地价联动长效机制”,事实上,以地价定房价,已经逐渐被接受和采纳。早年的“捂盘王”想要囤地涨价,难度进一步加大。

03

  强调“差别化信贷”  

首套利率有望下调

▲新政十问十答截图

04

增值税“2升5”

改善不用太悲观

chengdugoufangzhinan相对来说,新政对改善稍有不利,主要就是增值税免收年限“2升5”这一条。不过,在购房妹看来,这并非不能承受之重,改善仍不用太过悲观。首先,还是前面讲的,“2升5”只是税收延长了,并非限售延长了。也就是说你仍然可以卖,仍然可以小换大,只是代价更高了。因此,不是那么着急的人,可能就会再等几年,免税之后再说。实在等不及,比如小孩读书落户需求的,那就也得硬着头皮上。其次,有一点很多人并没有注意到。那就是对于新房来讲,三年限售和五年免税时间节点上基本契合。一般来说,新房交房后两年领取产权证(大多数购房合同会写两年时间),成都限售要求是:领取产权证之后三年才能解除限售。也就是说,交房后五年解除限售是比较靠谱的算法(主要看产权证领取时间的长短)。

这次增值税免征虽然升级到5年,但是增值税免征年限的算法,并非只是以领取产权证为起始时间。缴纳契税时间同样可以作为起点,而交房的时候就可以缴纳契税。也就是说,交房的时候你就去交契税,那么交房五年后,基本上你的限售解除了,免增值税的时间也到了。需要提醒大家的一点是,有购房者遭遇过开发商代缴契税,结果开发商收缴之后一两年再去主管部门缴纳,导致增值税不能免征的案例。特别在意这一点的最好自行缴纳,或找地方代缴公司,或即便让开发商代缴,也要催促返回缴纳凭证。因此,“2升5”对新房市场影响可以说微乎其微,不过在二手房市场影响会较大。

05

力挺刚需

普通房票选择空间变小?

坚持“房住不炒”,实行“差别化利率政策”,向“无房家庭倾斜”,实际都是力挺刚需。其中具体细则条款中要求,摇号选房时棚改优先从10%提高到20%,刚需优先比例则在棚改之后的剩余房源里面的50%提高到60%。的确,相比此前普通房票的房源比例少了。不过,着眼大处来看整个市场的蛋糕,那就不一样了。如前面所提到的,此次调控新政放在首位的是加大供应,供应的房源多了,蛋糕大了,即便比例相对小了,但是普通房票可选房源仍然可能增加。

另外,真正的改善并不惧怕选不到好房源,据我们统计,目前市场上至少有50余个改善楼盘,仍有剩余房源在售,不需要摇号即可购买。最后想和各位购房者说,不要一看到新政,就和“调控升级”关联,就和“严厉”“史上最严”关联。在我们看来,一项政策需要仔细去分析其中的利弊,9.14新政总体来讲,有利于购房者。

小助理有话说:

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