三环内低密现房将取证,城西二次改善可以关注!

预计近期，位于成都青羊区的青云阙项目将取得现售许可证，推出该项目全部170套房源，该项目是由龙湖、先进和融信三家房企联合开发的。

据我的不完全统计，今年下半年至今，城西仅青羊区就陆续有6个全新项目入市（包含已取证的项目和将取证的青云阙、金地39峯），再算上多个老盘推新，对比此前一直处于供应低位的城西来说，这就是一场饕餮盛宴啊！

为了治疗大家的选择困难症，我们对以上大多数项目都进行了分析报道，想要了解详情的可在订阅号对话框输入项目名称，有文章自动推送哦。

青云阙项目是这其中少有一个现房取证的项目（这也是成都排名前列要求现房销售的地块），再加上其主城三环内的地理位置、突出的配套资源优势，在市场上有不错的关注度。

那项目具体表现如何？又适合哪些购房者关注呢？以下是青云阙项目的踩盘报告。

项目基本信息楼盘名称：青云阙

占地面积：约30亩

产品类型：小高层

容积率：总容积率1.95

绿地率：约30%

总户数：170户

车位数：490个

开发商：成都辰发置业有限公司

#即将推售信息#

楼栋：全部

套数：170套

梯户比：2梯2户

层高：3.15米

产品面积：建面约188㎡（不包括少量的顶跃和底跃）

装修状况：精装

价格：待定，以备案价格为准

交房时间：现房

一、地段及配套

老城西，配套齐，教育亮

青云阙项目位于城西中环路的外侧，具体位置在青羊区东坡北一路与玉宇路交汇处。

青云阙销售中心

四川省成都市青羊区东坡北一路88号

整个青羊区以三环路为界限，分两个部分，三环内是青羊源城，三环外是青羊新城，青云阙位于青羊源城范围内。

△示意图

青羊源城因为发展时间早，房地产开发早已接近饱和，区域内新增供应极低，目前，青羊区几乎95%以上的新增供应都在青羊新城，这也从侧面说明了项目所在位置的稀缺性。

正因为发展时间早，再加上城西自古以来突出的居住属性，项目周边不仅居住氛围浓厚，紧邻的就有西锦渡、水岸格林、中铁西子香荷、浪琴湾等多个住宅小区，配套更是一应俱全。

交通配套

道路交通方面，项目周边道路交通网络完善，可以通过紧邻的东坡路和瑞联路快速衔接上三环和中环两条城市重要环线，驾车出行十分便捷。

公共交通方面，项目周边有地铁4号线和地铁7号线，但最近的站点距离项目也有约1.3公里的步行距离，直接乘坐不算便捷，但因为项目地处三环内，再加上周边住宅小区聚集，公交线路十分密集，对于依赖公共交通出行的人来说，也不会觉得不方便。

商业配套

项目本身不带商业，但周边的小区大多都有规划底商，再加上步行距离约1.1公里的优品道广场以及优品道广场步行街等其他综合性配套，大部分消费需求都可以在就近范围内得到充分满足。

△城西优品道广场

自然资源配套

从项目售楼部出发往南走，就是清水河滨江带和东坡公园，步行距离最短只有300余米，无论是茶余饭后，还是周末闲暇，都是不错的去处。

教育配套

这应该是项目较大的亮点，也是吸引不少购房者关注青云阙项目的重要原因之一。

项目周边1公里直线范围内就有非常丰富的教育资源配套，幼儿园有成都市泡桐树幼儿园（公办一级）、青羊区弗奇尼幼儿园（民办）、美亚蒙特梭利幼儿园优品道园区（民办）、青羊区金苹果爱弥儿幼儿园（民办）等；中小学有成都市泡桐树小学西区分校（A区和B区）、青羊实验中学优品道校区等。

按照项目周边今年较新的划片来看，大概率会划入泡桐树小学西区分校（A区是123年级，B区是456年级），对口的初中有成都市泡桐树中学、成都市石室联合中学（金沙校区）和成都市青羊实验中学。

△以上三所学校都是步行可达

据了解，泡桐树小学西区分校的口碑不错，在教育资源出众的青羊区也是排得上号的，如果你有较高的学区要求，可以重点关注。

在青羊新城的强势进攻下，可能有的购房者会纠结，到底是选青羊源城还是青羊新城？在我看来，青羊源城无论是居住界面、配套各方面都会更明确，如果你更爱烟火气，又有明确的配套需求，青羊源城会更适合你。

二、规划及产品

小盘低密，现房呈现

青云阙项目总占地仅约30亩，总容积率1.95。项目虽然规模小，但因为容积率够低，再加上全部规划的12-14F的小高层建筑（还有一栋需移交给政府的社区配套用房），整个项目的住宅建筑密度仅有不到15%。

△项目沙盘图

因为项目已经基本是实体呈现，无论是在项目外围，还是项目内部，都可以切身感受到低密住宅小区的优越性，楼间距开阔，住宅楼栋之间，较大的楼间距有约44米，再加上7栋住宅错位排布，每一栋都能拥有不错的视野和采光，170套住宅没有一套是公寓。

△项目实景图（我和黄曦的拍照水平以及手机的好撇，对比很明显了

）

7栋住宅全部采用2梯2户纯板式的设计，南北朝向，户内层高3.15米，仅有一个户型，188㎡的四房两厅三卫产品（不包括极少量的顶跃和底跃，非精装，按成品房交付）。

整个户型设计合理，功能配置齐全，因为公摊较小，仅有约16%，所以在参观实体之后会觉得，整体比其它同面积段产品，空间显得更大气。

四开间朝南，双套房配置、再加上纯板式双阳台的设计，对于项目所面对的品质改善人群来说，无论是功能上，还是居住舒适度上，都是可以得到充分满足的。不足是有一个暗卫。

精装设计方面，首先是公区部分。

每一栋都有独立的入户大堂，虽然空间不算大，但也算得上有设计，有颜值，与项目的定位还是匹配的。

△项目实景图

此外就是楼栋公区部分，墙面全铺贴，地面也有简单的造型，再搭配与室内色调统一的双开入户大门，整体质感还是不错的。

△项目实景图

其次是室内空间部分。

据置业顾问介绍，此次的精装标准价格大概在4198元/㎡，这也是目前市场较高标准，配置有：中央空调、地暖和新风三大件；客餐厅、玄关区域，地面和门槛石全部采用天然石材，客厅和餐厅背景墙均有造型，客厅为石材+木饰面，餐厅为全木饰面；厨房区域，橱柜为索菲亚，另外配置嵌入式燃气灶、抽油烟机、嵌入式洗碗机、凉霸，品牌大部分来自西门子；卫生间区域，浴室柜同样来自索菲亚，配置的卫浴品牌较多，包含摩恩、维宝、汉斯格雅等。

△样板间实景图

结合整体配置和精装风格来看，应该是可以满足大多数购房者需求的，但对比其它同档次的装标来看，我觉得整体配置和设计风格，不算突出。

因为项目已经是全部实体呈现，综合项目各指标、呈现效果来看，我认为，项目的品质改善定位还是十分明确的。

三、价格及购买建议

据置业顾问介绍，项目的取证价格应该会顶格，也就是大概34198元/㎡，当然这只是售楼部的口径，一切请以项目取证后的价格为准。

如果把这个价格放到整个成都范围内的楼市来看，我会觉得并不便宜，毕竟产品面积不小，接近650万元的总价选择性太多了，且不乏定位更高的产品。

对于城西的二次改善来说，虽然今年的选择的确比较多，再加上这里还有比较明显的飞机噪音，但是我认为，仍然值得你们关注。

首先，项目的地理位置优势毋庸置疑，对于城西地缘性的购房者来说，应该是很认可这个地段的。

其次，项目的容积率、建筑密度等指标还是过硬的，再加上2梯2户纯板式的产品，是可以充分满足再改需求的。

第三，项目已经是实体呈现，所见即所得，对于有迫切自住需求，或是明确学区需求的购房者来说，这点的确非常难得。

最后，项目总共也只有170套房源，这个地段+这个数量，双重稀缺。

以上四点，就是我推荐这部分购房人群关注的原因。

来源：吴思竹

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