三批次土拍唯二溢价地,蔡桥凭什么?

这次土拍很平淡。

只有青羊区蔡桥的两块地有溢价，且多家开发商报名，最终以3.3%和5.1%的溢价全部被中铁建收入囊中。

数据由成都购房通整理

可以说是为数不多的亮点。

今年第二次集中供地时，也是蔡桥的地竞争最为激烈，达到较高土地限价，有15家房企参与抽签，最终由鼎信长城竞得。

目前该宗地已被华润入股，并正式打造华润锦官和鸣项目。

可以说，在今年二、三批次土拍中，蔡桥都占尽了风头。

从购房热度来说，蔡桥最近几年一直都是不温不火，除了像光华一号这样的“神盘”之外，其他楼盘基本都要顺销，关注度完全不比东门上的二八和三圣乡等板块。

那么是因为什么，让开发商如此青睐这个区域？我想有必要探讨一下。

首先还是要先画个范围。整个青羊区三环以外都属于青羊新城的范围，目前发展的较为成熟的区域在地铁中坝站四周，正在打造且有潜力发展的，主要在地铁蔡桥站周边。

因此，本文只讨论中坝和蔡桥地铁周边的范围。

那么在这一片范围之内，自从2019年以来出现的新楼盘有绿地新里城（1.6万）、光华一号（1.4万）、绿城凤起兰庭（3万左右）、首创禧瑞光华（3万左右）、五矿西棠（2.7万）、建发央著（3万）。

也就是说2019年至今4年的时间里，只有6个楼盘，其中有两个还是剪刀差楼盘。

绿地新里城

这样的供应力度，这样的价格，热度高才怪。

从今年开始，才加大了蔡桥周边土地供应量，但是这不是受开发商追捧的理由。

从区位上看，蔡桥地处西门3.5环，环线和方向均不占优。

从配套成熟度来看，目前中坝地铁站周边是比较繁华，但蔡桥地铁站周边还比较缺乏配套（曾经还被评为成都最荒凉的地铁站之一）。

原因或许还要从发展预期中找。

首先，作为青羊区的一份子，最拿的出手的就是教育。

这三年来，蔡桥周边连续引入了树德实验弘毅校区、石室联中石碾校区、青羊实验中学光华校区，基本复制了青羊五区的初中教育体系。

石室联中红碾校区（在建，图源网络）

树德实验中学弘毅校区

小学层面更是引入了泡桐树小学亲办的泡小桐欣校区。再加上原有的草堂子美、实小西区等还可以的学校，组成了新的青羊6区，潜力很大。

泡桐树小学桐欣校区

虽然目前依然只能说是一个潜力学区，且存在着明显的短板，但在西门三环以外，已经形成了优势，起码不是一个抗性因素。

其次就是职住平衡。如果单论居住环境和学区，蔡桥目前还是比不上金沙和内光华，但是考虑到职住平衡的话，就强很多了。

青羊新城聚集了成飞集团、青羊工业园等产业基地，再加上最近几年青羊总部基地南区的开发，四川国际创新设计产业园的建设，未来可提供的就业岗位数量较为可观。

四川国际创新设计产业园（在建）

青羊总部基地南区

据悉，目前已经有蜀道集团物流公司、基准方中等企业入驻。

从这个角度来说，有就业就有潜力需求。

第三点是存在明显的需求。

由于中坝周边楼盘基本是7090产物，90平左右户型占比非常大，居住人口又多，如今也到了换房的时间段，因此置换需求量很大。

这一点从金茂悦的热销，以及华润锦官和鸣户型面积段也能看出（都是120-140平面积段）。

目前板块内几乎没有合适的改善二手盘（绿地新里城尚在限售期），同区域置换只能去买新房。

因此房企也是看准了这一点，才敢出手。

第四点是土地储备较为可观，但也不是完全拓荒。

由于蔡桥片区近年来挤牙膏式的供应，开发进度较慢，因此还有一定量的土地储备。

目前可供连片开发的区域为三片：一是位于培风路以南的，原万家湾村，正在拆迁，共规划有4宗住宅和1宗商兼住用地。

二是位于光华大道以南和光华八线以北，包括2块纯商业用地，5块纯住宅用地（其中1块为华润锦官和鸣，1块为中铁建40亩），3块商兼住用地。

三是位于光华大道以北和日月大道以南的部分。共6块住宅用地（其中1块为中铁建101亩）。

有土地储备就还有潜力，有故事可讲。新地块基本上会以改善为主，目前也吸引了绿城、建发、首创、华润、五矿、中铁建等品牌房企入驻，未来有望形成新的改善居住区，扭转中坝纯刚需板块的局面。

基于以上四点可以看到，蔡桥是一个综合性较强，有明确需求，又有成长力的板块。这也就不难理解为何会受到房企青睐了。

在中国铁建拿下两宗地块之后，由于地价和限价之比较大（分别是15000和31000，16400和31500），我们期待可以做出好的产品，尤其是101亩宗地，面积大，又在泡小和草堂的划片范围之内，或许西派系列也将落地蔡桥。

华润锦官和鸣预计会推出一梯两户的120平面积段和两梯两户140平面积段的小高层产品。

华润锦官和鸣总平图

另外，绿地新里城一期北侧，有一块58亩的住宅项目。是2018年由兴光华竞得，楼面价9900，要求配建14500平米的租赁住房（面积段60-120平），目前该项目已经动工。

根据现场总平可以看出一共有13栋楼，15-20层，商品房两梯三户或者两梯两户的产品。由于该项目地价不高，可能价格会有优势，建议关注。

来源：佳爷房谈成都