12600元/㎡!青龙湖旁这24亩地看头十足
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下周三（3月22日），成都土地市场将迎来2023年“第一拍”，待拍的4宗地中就包括位于龙泉驿区十陵板块的1宗纯住宅用地，值得注意的是，本宗地是目前十陵所有项目以及已出让地块中，离青龙湖湿地最近的一块地。
宗地位置： 龙泉驿区十陵街道千弓社区14组
净用地面积：23.9亩
土地用途分类：纯住宅
成品住宅建设比例：居住建筑项目成品住宅比例不低于50%（以栋为单位，且6层及以下建筑为非成品住宅），成品住宅普通装修价格不低于建面2000元/平米，不高于3000元/平米。
计算容积率：1.6
可开发体量：2.55万㎡
起拍总价：32131万元
起始楼面地价：12600元/㎡
土地最高限价：14300元/平米
宗地限定房价：26500元/平米（清水）
建筑密度：不大于30%
建筑高度：不高于40米
这是龙泉驿区今年出让的第一宗地。从某种意思上来说，作为打头阵的地块，多少带有一定的“试水”性质，对后市也具有重要的参考价值。因此，在开拍之前，锐理君先为大家作了一次梳理。
宗地12600元/㎡的起始楼面价是龙泉驿区第三高起拍价，也是十陵板块第二高起拍价。所谓价格反映价值，从定价来看，这宗地的市场预期是比较高的。
住宅价格同样如此。根据出让文件，本宗地清水住宅限价为26500元/㎡。统计显示，目前龙泉驿区已成交38宗“双限地”，住宅限价最高为28000元/㎡，即人居去年拿下的行政学院旁6宗地，次之便是本次这24亩宅地。换言之，这也是十陵板块目前的清水限价TOP1地块。
宗地净用地面积约24亩，虽然体量不大，发挥的空间比较有限，但所谓船小好调头，拿地成本与后期开发资金相对来说更可控，可入手性也更高。纯住宅用地，形状比较方正，容积率仅1.6，高度不大于40米，改善属性明显，这宗地的综合素质是较为出挑的。
低密低容属性突出，一个重要原因在于宗地位于规划的青龙湖未来公园社区内。
先来看看宗地的区位：
位于龙泉驿区十陵街道千弓社区，西侧靠近蜀王大道南端，介于蜀都大道与成洛大道中间的位置；东侧紧靠青龙湖湿地公园，亲公园属性相当高，基本属于长在公园里，是十陵所有项目/出让地块中，离湖最近的地块；与地铁4号线十陵站距离约1.5公里，但与规划的地铁9号线二期青龙埂站距离约500米，而按照规划，围绕青龙埂站，这里将打造一座TOD，即本宗地就位于TOD站城一体化规划范围内。
TOD规划之外，本宗地还有一大城市规划加持——青龙湖未来公园社区。
2021年8月，成都首批未来公园社区示范项目之一的青龙湖未来公园社区规划方案公布。
按照规划，青龙湖未来公园社区项目范围总面积1154公顷，核心区面积152公顷，建设总规模约400万平方米，以“一谷一岸、七岛多屿”为空间格局，拟分六期开发，计划2025年完成首期建设。
去年8月，青龙湖未来公园社区终于有了更清晰的动作。
彼时，成都市规划和自然资源局官网公布了《龙泉驿区十陵环城生态区青龙东片区（第1版）、千弓西片区（第1版）、芙蓉东片区（第1版）控制性详细规划局部用地控规修改方案公告》，拟对龙泉驿区环城生态区青龙湖东片区、芙蓉东片区及千弓西片区内局部用地进行优化布局，拟修改范围总用地面积约69.11公顷（合约1036.65亩）。
调规内容包括优化路网结构，增加公共通道，提升路网密度；增加公园绿地面积；增加小学及两处幼儿园面积，并优化位置；优化提升各类配套设施类型及建设标准，为打造东西向临生态空间的连续社区商业界面，形成公共空间无界融合，将原控规局部商业用地、二类住宅用地调整为二类住宅用地兼容商业用地，商业服务业功能临生态空间设置……
而这24亩纯住宅地块就是调规后入市的第一宗地，也标志着青龙湖未来公园社区建设正式开始落地建设。而有了青龙湖未来公园社区的规划背书，这宗地无疑又多了一大价值砝码。
去年10月，龙泉驿区新建青龙湖未来公园社区青龙埂路（K0+933~K1+519）等6条路道排及附属工程已完成投资备案，拟开工时间为2022年12月，拟建成时间为2024年6月。
宗地位于十陵板块——一个位于三环外侧，有地铁4号线穿过腹地，有万亩公园（青龙湖湿地公园）坐镇的“楼市新贵”。
统计显示，2017年以来十陵板块成交了16宗涉宅地块，一半为“万元地”，其中就包括二圈层中第一宗地价破万的地块以及二圈层中名义楼面价最高的2宗地……华润四度落子，中海、龙湖、金茂、城投等相继进驻，权属明晰后的十陵深受房企青睐。
虽然起步晚，但起跑速度够快。早在2019年十陵板块住宅成交均价就跨过了20000元/㎡线，同比前一年翻倍，2020年便升至23162元/㎡，此后一直稳居2万之上。
十陵近几年的开发节奏较快，但基本集中在成洛大道以北片区，9成以上的新项目都位于这里，而成洛大道以南片区，除了开发近10年的万科金色成品外，新项目只有城投置地观澜东著“单打独斗”。
当然，随着这宗24亩地块入市，这种局面将会被打破。
可以预见的是，以片区调规和土地供应开闸为标志，青龙湖未来公园社区建设启动，有青龙湖湿地公园坐镇的十陵南片区将正式走入聚光灯下，未来还大有看头，也标志十陵房地产开发进入新一阶段。
与青龙湖湿地公园为邻、TOD规划加持、未来公园社区规划支撑……多重BUFF叠加，锐理君认为本宗地有着不错的吸引力，最终花落谁家？锐理君很期待。
来源：锐理数据
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
