成都楼市:楼市逐渐偏向刚需群体,不少的购房客会转变买房方向!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，本人名下有套房，计划下半年在买套房投资，现在成都楼市的行情有点没看明白，想买一些神盘也买不到，请问现在这个行情下，该怎么买房比较好呢？

回答：目前成都剪刀差楼盘凤毛麟角，新盘开始摇号、无房家庭优先、摇号封顶机制等政策相继出现，成都的楼市逐渐偏向刚需群体。这种情况下，有不少的购房客会转向普通楼盘或者优质的二手房。成都各区域内部同质的楼盘价格都有所上涨，不过溢价并不多，未来的涨幅也在正常的波动范围内。

建议低预算的群体可以抛弃一些属性上的要求，当下最要紧的是尽早上车，而且由于更多购房者可能会涌入同等阶段的目标，未来的竞争会更加激烈。高预算的群体们则需要坚守房屋的优质属性，比如，地段、配置以及房屋自身的品质等等。但老实讲，成都目前房子同质化严重，很难找到性价比高的产品，高预算的群体们可以多些耐心。

提问：成哥你好，刚需，首套房。在高新区工作，老婆未来很大几率也会到高新区。目前我们子弹260w，希望最终成交价控制在350w左右。高新区的盘少之又少，中意锦江区，可是适合的盘几乎没有。看了青羊新城，武侯新城以及金牛区国宾和茶店子板块。武侯新城房子多一点，目前觉得西樾锦宸还可以。金牛区感觉时代天境也不错，但是超预算，不知值不值得？兼顾孩子上学和周围配套，毕竟是首套，想兼顾多一点。

回答：投住分离，投资考虑是资金回报率，自住考虑是舒适性。刚需首套，建议以自住为主，自住肯定优先考虑配套，目前配套比较好的，就是青羊区、高新区、锦江区，所以你说的武侯新城，不是非常建议。成都目前好的新盘还是比较少，稍微好一点都是上万人摇号，中签率非常低。所以我觉得你可以考虑一下二手房。下面是我给你推荐的一些楼盘，你可以参考一下，有新盘有二手。龙湖西府琅悦、华府金沙名城、保利贝森公馆、中大金悦金沙、优品道、人居东湖、华润24城。成都更多价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，本人在成都工作，请问在青白江买房投资未来升值潜力怎么样，在成都三圈层买房合不合适呢？

回答：青白江未来有一定的发展潜力和发展空间，但是否具有投资价值，需要谨慎看待。首先青白江是西部较大的铁路物流枢纽，近几年的定位一直是“国际化”，而成都国际铁路港高级经济技术开发区的成立，也将大大提升青白江的发展潜力；交通方面，地铁在陆续修建，但需要较长的时间；房价方面，二手房价格在三圈层中算中等，大部分买房的人都是用于投资，但这里租售情况不理想。在青白江的购房建议是，如果一二圈层的限购放松，那么青白江的优势将会越来越小，投资风险就会变大，房价升值慢。因此建议成都的购房者尽量选择一二圈层，四川省内的购房者，相比其他城市来说可以选择青白江。

提问：成哥你好！高新南普通资格改善自住预算400-500万。天府新区看完，碧云天骄价格合适但精装质量不好，客厅临路。保利和光屿湖剩下的楼层不好临路。最后看到怡心湖中海云麓世家上叠，但资格需要处理，心里过不去这个坎。高新南的资格要放弃买个二圈层。想问买怡心湖云麓世家这个操作可以吗，有别的推荐吗？

回答：从我个人的角度来说，我肯定选保利和光屿湖，楼层和临路都是，价格和地段，配套才是王道。如果你要买怡心湖，还不如买东客站的九林语和建发央玺。具体更多价值高的楼盘详见内部！

提问：您好成哥。四川人，在江苏常州定居。想在成都买一套房，自住+投资，因为目前不确定，以后是否要回四川养老。常州的房价，我们已没有能力买了，就想到成都看看，没有购房资格，只能买不限购的区域，有规划成都到眉山市中心的轻轨。目前有3个楼盘高层，恒大童世界8300一平米，恒大金碧天下8000左右一平米，这两个都是精装修交付，另一个是复地天府湾9000元一平米，毛坯交付，说是轻轨站在这个楼盘边。买哪个楼盘好?还有一个，是都江堰的楼盘，小别墅，有花园，两房两厅两卫，97平米，120万。

回答：这些不限购区域投资都是没有价值的，只适合养老自住，如果自住看好复地，想投资的话，还是想办法入成都限购区，才最有价值。更详细的分析详见内部！

提问：成哥好，坐标深圳，有一套旭飞花园的房子，小复式，学位房，满五少有，欠款约40万，目前网上挂盘价450-550万不等。存款约40W，家庭目前年收入税前50多W，公积金账户一个月有6600多块，想卖了旭飞的房子换一套两房或者小三房自住，有什么好的推荐？

回答：如果是三四线城市你这种置换就没有什么问题，但对于深圳这种一线城市，你这种打法就不是很好。对于大城市特别一线城市，能新增就不要出手置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。投资最忌讳的就是瞎折腾。低买高卖，波段操作，我们以为这样就能赚钱。但实际上，任何交易一旦频繁操作，带来的高额摩擦成本，会吃掉你的大部分利润。更别说，吃波段，根本就是刀口舔血的事。

较好的办法就是把你的排名前列套房子做截断抵押融资，目前剩余欠款40正好可以用存款还清，然后银行抵押，可以抵押6-7成资金出来 大概350左右，当第二套房子的首付，同时拥有 两套房子。碧海西乡的地铁沿线二手次新笋盘，也要多关注下，淘笋。

提问：你好成哥，投资买房，总高三十层左右的高层住宅，十层以下的低楼层，值得买吗？

回答：低楼层主要是通风采光的问题。要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户忌讳，7、8、9、10投资的话还行。

事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，7、8、9、10这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些客户就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。

投资性买房，房产的流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。尤其是有些开发商比较笨，他在楼层楼栋房号的定价上是有漏洞的，有生活经验的聪明的购房者能占到一定的便宜。有些三楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

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