下半年,成都楼市是否会升温?

从年初神盘扎堆、二手房市场火热到近两个月新盘取证寥寥，二手市场陷入沉寂，整个上半年，成都的楼市走向犹如坐过山车般刺激！

目前沉寂的成都楼市在下半年是否又会再次升温？

近期的成都楼市已处于低谷

数据显示：五月及六月前三周成都的新盘成交量分别为14721套、10174套；二手房成交量分别为3331套、2489套；对比年初的三四月和往年同期，不止二手，新房的成交量均大幅下跌。

以今年三月份的数据为例，新房和二手房的成交量分别为20096套、4542套。对比近两个月数据，成交量的缩水幅度已超过30％。可以说，目前的成都楼市已经处于一个低谷。

新盘开盘频率将决定下半年成都楼市是否升温

成都楼市热度高涨通常受高价二手房和新盘开盘频率影响

在此之前，成都楼市在每个阶段的热度上涨，都离不开新盘开盘情况和高价二手房行情走势这两个影响因素：

一是新盘在某个时间段内集中开出，新盘潮调动购房者情绪的同时，部分价值低估区域的热度很容易被周边开出的新盘带动起来。

比如过去两年的龙泉十陵、大面等，板块内新盘扎堆开出，区域热度，身价高涨。

二是部分高价二手房在之前，在一定程度上已成为了城市二手房行情的晴雨表；个别热门区域甚至个别热门楼盘的高价二手房过热即能引起整个市场二手房的连锁反应。

比如去年底和今年初成都多个区域板块二手房明显过热，其实是受到了部分高价二手房上涨情绪影响。

目前的形势：新盘开盘频率拉长，二手房观望情绪重

结合目前成都楼市的整体情况，大方向上仍是一个以新盘为主导的市场；这一点可从交易量占比情况得出结论（因为新盘占到了总交易量的80％以上）。

但五、六月份，整个大成都虽然也有60多个新盘取得预售证，其中超过80％集中在二三圈层，主城区5＋2区域的新入市楼盘量少且大多不具备性价比，难以调动购房者情绪。

二手房方面，虽然首批指导价已经发布，但所涵盖的区域及楼盘较为有限；在后续指导价出台之前，大量购房者和房东对二手房的观望情绪较重。

由于在首批二手房指导价发布之前，成都超过4w/㎡的二手房已被下架；而后续批次指导价何时出台，目前尚不明确，因此，在指导价完全出台之前，二手房对整个市场热度的影响也将十分微弱。

楼市升温的两种可能性

指导价尘埃落定，观望情绪结束目前购房者的观望情绪，主要来源于对区域真实价值判断的把握度较低；当指导价尘埃落定，购房者和卖家的观望情绪都将得到一定缓解，届时并无水分或价值被低估的区域很可能出现局部升温的情况。比如上一批次二手房指导价出台后，成华区和锦江区部分与指导价差别不大，甚至略低于指导价的区域，在近段时间的成交量甚至不降反升。新盘放量，楼市热度整体上升下半年成都楼市是否能够升温，将更多地取决于新盘开盘频率是否足够高，开盘密度是否足够大。因为近两年的土拍情况已经表明，成都一圈层至少在未来三年内的新盘存量都较为充足，新盘供应所面临的压力其实并不大。

 因此，不排除主城区新盘在持续了近几个月的低频率开盘后，出现放量的可能。届时新盘的大量开出，在调动大量购房者情绪的同时，极大可能导致成都楼市热度整体上升。

两种升温对刚需购房者来说未必是利好

首先，六月初的集中土拍限定了部分楼盘未来的清水房价，在某种程度上使购房者能够对比参照区域房价的合理性。

指导价出来之前，购房者至少还有机会循着前面201个小区的定价规律以及近期的集中供地清水限价，可以筛选出指导价出台后反而容易升值的房子；

而指导价完全发布以后，这种捡漏机会反而容易被堵死。

其次，新盘放量带动大量购房者购房热情的同时，高性价比楼盘往往会伴随出现（可能是以往的神盘，也可能是同比之下更有性价比的楼盘。）

但此时部分性价比新盘的热度也将被放大，摇号的竞争难度也将加剧，对于预算不高、摇号顺位靠后和社保时长较短的购房者来说，也并不会带来优势。

来源：成都房小弟