“5·31新政”出台半月:主城、近郊的新房赢麻了?

成都楼市深度报道 2022-06-19 10:45:10
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梵悦里的置业顾问也告诉小妹,梵悦里是龙泉驿区的顺销楼盘,均价只有1.2万/㎡左右,但6月前的到访量很低,每天只有2-10组,新政后的这半个月,每天到访量激增到40-50组,悬殊还是比较大。一位大面的二手中介告…

5月31日,成都出台新的楼市政策,“松绑”意图明显。

新政发布第一时间,曾有不少小伙伴断言,限购门槛降低后房票大量增加,新房市场将快速回暖、二手房即将迎来“抛售潮”,挂牌价格将进一步上涨......

这主要源于成都“5·31新政”中,引发广泛讨论,也极具影响力的硬核条款——“落户或1年社保可买”、“二孩家庭多一张房票”、“免增值税5年改为2年”、“郊区有工作就能买”。

目前,距5·31新政已经出台半月,现在的成都的新房、二手房市场表现究竟如何,行情是否如大家预测的一样在发展?

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主城近郊:新房供应、成交齐上涨

5月,成都连发两条楼市松绑政策,对促进买卖双方入市,都有积极的推动作用。

5·31新政明确,二孩及以上家庭,可在现有限购套数基础上新购买1套,同时二手房增值税由满5年免征调整为满2年免征,给普通、刚需置换提供了新的机会,对纾困楼市、提振市场信心无疑是利好的。

从供应端来看,5月16日宣布近郊不纳入限购并调整无房家庭认定标准当周,主城区率先做出反应,供应39.3万方新建商品住宅,创下今年为止的供应“洪峰”;近郊区则在连续两周零供应之后出现反弹,于上周供应43.2万方商品住宅。

解放刚需和多孩家庭购买力,开发商纷纷出货抢房票,从成交口径反馈来看,5·31新政后主城区和近郊区的新建住宅成交一路走高。特别是6月6日-6月12日,主城区住宅成交(备案)13.5万方,近郊区住宅成交(备案)17.7万方,刷新自3月以来的单周成交记录。

小妹注意到,期间取证开盘的重点楼盘包括有新鸿基悦城绿城桂语麓境中粮保利天府时区中铁建新川樾华润置地时代之城。其中,新鸿基悦城时隔多年再次取证,凭借地段、配套和高性价比成为三倍红盘,开盘即售罄。绿城桂语麓境、中粮保利天府时区依凭优越的区位及产品力,表现亦十分突出。

据多个项目的置业顾问透露,新政前售楼部到访情况比较一般,如果一天能接待二十多组客户就算很厉害了,如今新政后,每天的接待量都是六十多组起步。

梵悦里的置业顾问也告诉小妹,梵悦里是龙泉驿区的顺销楼盘,均价只有1.2万/㎡左右,但6月前的到访量很低,每天只有2-10组,新政后的这半个月,每天到访量激增到40-50组,悬殊还是比较大。

不过,与主城、近郊的热闹相比,远郊和东部新区的供应和成交都平淡不少。特别是远郊,在5·31新政之后的两周,供应都在逐步递减,有不少置业顾问表示,新政后,原本属于远郊的客户都跑去了主城和近郊,远郊的盘是越来越难开了。

这一变化也体现出成都楼市当前的分化:好的区域和板块价值被更多人看好,潜在的客群也更多,偏一些的位置,项目难逃客群流失的宿命,区域也会越来越沉寂。

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二手房:挂牌量、挂牌价齐上扬

二手房方面,虽然很多人都在说新政提高了二手房的流通性,但从成交端来看,并没有大家说得那么“火”。

数据显示,6月1日-14日,成都二手房成交备案5903套,比新政前14天的成交量略高,即使抛开端午节假期和备案数据的滞后性,二手房的成交量也并不是大家想象得那般“热火朝天”。

特别是从今年3月起,成都二手房成交已经保持了三个月连涨趋势,且成交量都超过新房,非说531新政带热成都二手房市场,小妹是不认同的。

不过我们仍然可以从其他数据瞧一瞧新政对成都二手房的影响。

首先是成都二手房的挂牌量。

贝壳找房显示,目前成都有162871套二手房挂牌,还没算上因手续不齐全未在前台展示的房源。

小妹走访中介门店时,很多中介反映,新政后二手房挂牌量激增,虽然有部分是为了置换更大、或者地段更好的房子,但想趁着利率下调和新政刺激,套现离场的更多

5·31新政把增值税减免至2年,如果是名下在成都的唯一住宅,还能直接免征增值税。这对于不堪高利率和经济不景气重负的人来说,无疑是脱手的好机会。

其次,二手房的挂牌价上涨。

小妹了解到,很多业主在新政出来之后,甭管有没有人买,第一时间就上调了挂牌价,看好市场。

比如中洲锦城湖岸,昨天刚取证的批次售价约22532-32023元/㎡(清水),此前的二手指导价为31603元/㎡,但在几个二手房APP上一查,天了撸,房源挂牌价几乎维持在3.9-4.6万元/㎡,一二手倒挂万元多。

东边的楼盘也是如此,比如大面的凯德卓锦万黛。当年摇号价格基本不过万,此前的二手房指导价也是14737元/㎡,如今一搜凯德卓锦万黛,挂牌价几乎都在1.7-1.9万/㎡之间。

一位大面的二手中介告诉小妹,现在新房不靠谱,买卖双方都比较看好二手房,虽然挂牌价提高了,但是只要房子保养好、装修好、位置好,买的人还是比较多的,而且大面这边成交还是以小三室、大三室的户型为主,说明刚需和刚改的置业需求现在比较旺盛

据冰山指数显示,5·31新政第一周,成都二手房挂牌价15464元/㎡,环比上涨14%,位居全国百城之首。

由此可见,新政之后大家对二手房市场预期走高,即使挂牌价所有上调,叠加低利率的优势,也能让买卖双方开心进场。

但从平稳的成交数据来看,目前成都二手房市场整体表现理性、平稳。而且随着一部分人在整体市场的带动下结束观望情绪,预计二手房市场还将会持续“暖”下去。

针对当前成都新房、二手房市场表现及未来发展趋势,西部著名房地产专家,中国房地产品牌企业联合会副会长朱伟认为,成都5·31新政发生在全国其他城市整体政策回暖的大前提下,与全国市场和整体经济形势相匹配,有利于房地产回暖,从而拉动经济的发展,符合现阶段国家的总体发展思路和政策导向。

从实际的效果来看,该政策增加了许多购房需求:首先,二胎家庭越来越多,买方的资格也越来越多;其次,只要保障性出租房备案(五年内),那么可以买第二套住房。

对于有些投资住房的投资者而言,不太注重房子的租金收益的就可以先买过来再说。

目前国家还是需要房地产拉动经济,也需要住房市场拉动内需,同时,全球因美输入型通胀大背景下的货币贬值,会带来大宗商品和房地产因保值属性而自然上涨,中国的资金去向比较单一,没有比流向房地产市场更好的溢出渠道了。

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