“5·31新政”出台半月:主城、近郊的新房赢麻了?

5月31日，成都出台新的楼市政策，“松绑”意图明显。

新政发布排名前列时间，曾有不少小伙伴断言，限购门槛降低后房票大量增加，新房市场将快速回暖、二手房即将迎来“抛售潮”，挂牌价格将进一步上涨......

这主要源于成都“5·31新政”中，引发广泛讨论，也极具影响力的硬核条款——“落户或1年社保可买”、“二孩家庭多一张房票”、“免增值税5年改为2年”、“郊区有工作就能买”。

目前，距5·31新政已经出台半月，现在的成都的新房、二手房市场表现究竟如何，行情是否如大家预测的一样在发展？

— 1 —

主城近郊：新房供应、成交齐上涨

5月，成都连发两条楼市松绑政策，对促进买卖双方入市，都有积极的推动作用。

5·31新政明确，二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套，同时二手房增值税由满5年免征调整为满2年免征，给普通、刚需置换提供了新的机会，对纾困楼市、提振市场信心无疑是利好的。

从供应端来看，5月16日宣布近郊不纳入限购并调整无房家庭认定标准当周，主城区率先做出反应，供应39.3万方新建商品住宅，创下今年为止的供应“洪峰”；近郊区则在连续两周零供应之后出现反弹，于上周供应43.2万方商品住宅。

解放刚需和多孩家庭购买力，开发商纷纷出货抢房票，从成交口径反馈来看，5·31新政后主城区和近郊区的新建住宅成交一路走高。特别是6月6日-6月12日，主城区住宅成交（备案）13.5万方，近郊区住宅成交（备案）17.7万方，刷新自3月以来的单周成交记录。

小妹注意到，期间取证开盘的重点楼盘包括有新鸿基悦城、绿城桂语麓境、中粮保利天府时区、中铁建新川樾和华润置地时代之城。其中，新鸿基悦城时隔多年再次取证，凭借地段、配套和高性价比成为三倍红盘，开盘即售罄。绿城桂语麓境、中粮保利天府时区依凭优越的区位及产品力，表现亦十分突出。

据多个项目的置业顾问透露，新政前售楼部到访情况比较一般，如果一天能接待二十多组客户就算很厉害了，如今新政后，每天的接待量都是六十多组起步。

梵悦里的置业顾问也告诉小妹，梵悦里是龙泉驿区的顺销楼盘，均价只有1.2万/㎡左右，但6月前的到访量很低，每天只有2-10组，新政后的这半个月，每天到访量激增到40-50组，悬殊还是比较大。

不过，与主城、近郊的热闹相比，远郊和东部新区的供应和成交都平淡不少。特别是远郊，在5·31新政之后的两周，供应都在逐步递减，有不少置业顾问表示，新政后，原本属于远郊的客户都跑去了主城和近郊，远郊的盘是越来越难开了。

这一变化也体现出成都楼市当前的分化：好的区域和板块价值被更多人看好，潜在的客群也更多，偏一些的位置，项目难逃客群流失的宿命，区域也会越来越沉寂。

— 2 —

二手房：挂牌量、挂牌价齐上扬

二手房方面，虽然很多人都在说新政提高了二手房的流通性，但从成交端来看，并没有大家说得那么“火”。

数据显示，6月1日-14日，成都二手房成交备案5903套，比新政前14天的成交量略高，即使抛开端午节假期和备案数据的滞后性，二手房的成交量也并不是大家想象得那般“热火朝天”。

特别是从今年3月起，成都二手房成交已经保持了三个月连涨趋势，且成交量都超过新房，非说531新政带热成都二手房市场，小妹是不认同的。

不过我们仍然可以从其他数据瞧一瞧新政对成都二手房的影响。

首先是成都二手房的挂牌量。

贝壳找房显示，目前成都有162871套二手房挂牌，还没算上因手续不齐全未在前台展示的房源。

小妹走访中介门店时，很多中介反映，新政后二手房挂牌量激增，虽然有部分是为了置换更大、或者地段更好的房子，但想趁着利率下调和新政刺激，套现离场的更多。

5·31新政把增值税减免至2年，如果是名下在成都的少有住宅，还能直接免征增值税。这对于不堪高利率和经济不景气重负的人来说，无疑是脱手的好机会。

其次，二手房的挂牌价上涨。

小妹了解到，很多业主在新政出来之后，甭管有没有人买，排名前列时间就上调了挂牌价，看好市场。

比如中洲锦城湖岸，昨天刚取证的批次售价约22532-32023元/㎡（清水），此前的二手指导价为31603元/㎡，但在几个二手房APP上一查，天了撸，房源挂牌价几乎维持在3.9-4.6万元/㎡，一二手倒挂万元多。

东边的楼盘也是如此，比如大面的凯德卓锦万黛。当年摇号价格基本不过万，此前的二手房指导价也是14737元/㎡，如今一搜凯德卓锦万黛，挂牌价几乎都在1.7-1.9万/㎡之间。

一位大面的二手中介告诉小妹，现在新房不靠谱，买卖双方都比较看好二手房，虽然挂牌价提高了，但是只要房子保养好、装修好、位置好，买的人还是比较多的，而且大面这边成交还是以小三室、大三室的户型为主，说明刚需和刚改的置业需求现在比较旺盛。

据冰山指数显示，5·31新政排名前列周，成都二手房挂牌价15464元/㎡，环比上涨14%，位居全国百城之首。

由此可见，新政之后大家对二手房市场预期走高，即使挂牌价所有上调，叠加低利率的优势，也能让买卖双方开心进场。

但从平稳的成交数据来看，目前成都二手房市场整体表现理性、平稳。而且随着一部分人在整体市场的带动下结束观望情绪，预计二手房市场还将会持续“暖”下去。

针对当前成都新房、二手房市场表现及未来发展趋势，西部著名房地产专家，中国房地产品牌企业联合会副会长朱伟认为，成都5·31新政发生在全国其他城市整体政策回暖的大前提下，与全国市场和整体经济形势相匹配，有利于房地产回暖，从而拉动经济的发展，符合现阶段国家的总体发展思路和政策导向。

从实际的效果来看，该政策增加了许多购房需求：首先，二胎家庭越来越多，买方的资格也越来越多；其次，只要保障性出租房备案（五年内），那么可以买第二套住房。

对于有些投资住房的投资者而言，不太注重房子的租金收益的就可以先买过来再说。

目前国家还是需要房地产拉动经济，也需要住房市场拉动内需，同时，全球因美输入型通胀大背景下的货币贬值，会带来大宗商品和房地产因保值属性而自然上涨，中国的资金去向比较单一，没有比流向房地产市场更好的溢出渠道了。