吸金近355亿背后,成都土拍“首考”究竟考了啥?

14点40分，成都2021年的首场集中供地终于落下帷幕，此次“大考”推出40宗土地全部成交，共计3450亩。

▲成都2021年首次集中供地成交情况

成交总金额354.84亿元，平均楼面价9580元/㎡，较高楼面价17500元/㎡，平均溢价率9.15%。

当隔壁兄弟城市重庆首批次集中供地楼面价刷新至15711元/㎡、平均溢价率达到42.99%时，成都首批集中供地较高溢价率仅为10%，是成都这场集中拍卖不够“热闹”？

本场土拍亮点及未来市场趋势预判，我们逐一分析。

事实上，成都楼市在“房住不炒”的宏观指导下，多重组合拳加码土拍市场，让此次土拍表面上看似波澜不惊，实则暗流涌动，“稳字当头”+“多重补漏”，考量“房企身家”更是考验“运营能力”。

首先，“三道红线”全中企业失去入场资格，能报名此次集中土拍的房企都是信用记录相对较好的。

其次，此次集中供地的“玩法”几乎堪称成都土拍史上最严苛，“限清水销售房价、竞地价、限精装标准、竞租赁住房自持比例、限商业自持比例”等刁钻细则，直接让房企利润变得透明、溢价空间变得有限、自持30年以上租赁住房对房企资金链也是重要考验。

有资深业内人士评价：“目前的局势相当于堵住上下游的溢价能力，房企变相‘自废武功’沦为来料加工的‘加工车间’，除此之外，还要有足够的‘身家’对抗30年自持的变现问题。”

或许，这样的“难”，足已解释此次成都首次集中土拍的“不热闹”。

其三，32宗涉“租赁住房自持”的地块，明确规定租赁住房在自持年限内只能用于租赁，不得分割抵押、转让，若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得分割销售。

租赁住房优先开发+竣工、7宗商兼住地块“先商业开发，后住宅建设”保证“租赁市场”与商业配套先行的同时，考验的还是房企资金实力及融资能力。

其四，成交楼面价排名榜首的是爱情地产青羊区约70亩地块，17500元/㎡，这个数据在成都过往土拍史上看似“平平无奇”，但远达投资高新区地块高达59%的自持租赁住房比例足够让人“瞠目结舌”，未来不再是单纯的“拿地+开发”，“拿地+开发+运营变现”将成为房企的全新“考题”。

关键词一：融创“缺席”

参拍企业中，2020年排名前十强的头部房企中，万科获地两宗，龙湖与华润分别获地一宗；中海、保利、招商等有报名个别地块并参与举牌，但最终与地块“失之交臂”。

值得一提的是，头部企业中的黑马房企融创，并未参与此次集中土拍，未报名也未到现场。

对于斥资近百亿单独/联合斩获重庆8宗地块并且在天津、杭州集中土拍竞技场上均表现亮眼的融创“缺席”成都首次“大考”，业内不无惊讶，坊间传闻“其他企业忙着拍地，融创忙着拍其他企业”，这一点也很符合“收购大佬”融创的打法，但最终原因，目前暂无定论。

关键词二：龙光“焕发”

集中土拍第二天，也就是6月8日，成都业内的朋友圈被“龙光焕发”刷了屏，事情缘起于土拍现场龙光与平台公司的正面交锋最后竟然“打赢国家队，抱得土地归”。

当日上午，天府新区5宗地块走上拍卖台，其中位于兴隆湖的约63亩、38亩地块战况“激烈”，63亩历经龙光与人居胶着不下，38亩历经龙光与城投、人居多轮交锋之后，最终龙光以45%、36%的租赁住房自持比例分别拿下两宗地块。

至此，兴隆湖板块龙光天瀛周边，龙光再添约101亩土储。

▲兴隆湖龙光天瀛

而“来势汹汹”被业界戏称为“民企之光”的龙光，此前曾数次与头部房企/“国家队”正面硬刚并“虎口夺食”。

2019年6月，龙光豪掷65.85亿元从央企中海地产嘴边夺下深圳龙华民治地块；2021年5月，龙光和万科、特建发（深圳市特区建设发展集团有限公司）联合体前后耗时近两个小时，进行了195轮厮杀，最终龙光以69亿元拿下深圳南山西丽地块.......如今，相似的剧情又在成都兴隆湖2宗地块上演。

事实上，当业界质疑龙光该拿这么高的自持租赁住房怎么办的时候，龙光早已在深圳多宗需配建“只租不售”人才公寓的地块上“小试牛刀”。

再结合龙光2018年非公开发行人民币10亿元的首期住房租赁专项公司债券、2020年龙光控股25亿元住房租赁专项公司债券分别在上交所和深交所提交注册、龙光物业积极筹备长租公寓等一系列动作来看，龙光在全国“租售并举”大趋势下进军租赁市场的步伐坚定。

关键词三：高投“人才公寓”

此次40宗地块中仅有的两宗“人才公寓”用地，均位于高新区新川板块，最终被高投以13000元/㎡+0%自持、14500元/㎡+0%自持底价竞得，清水较高售价21100元/㎡、23000元/㎡，

两宗地块均对项目户型范围做了明确规定：60㎡左右为20%、90㎡左右为30%、120㎡左右为30%、其余20%户型由竞得人自行确定。90㎡以下住房套数占住房总套数比例不低于50%。未来，项目将面向符合《成都高新区急需紧缺人才和高端人才目录》条件的人才，提供先租后售、共有产权、优惠出售三种安居方式由人才自主选择。

从面积段上我们可以看到，步入改善时代多年的成都，再迎60㎡小户型回归，且90㎡以下户型不低于50%，另一方面，平台公司参与人才公寓建设，在参与城市更新共建、兑现社会责任的同时，也有利于城市更好地吸引人才来蓉。

事实上，高投在“人才公寓”的建设方面经验颇丰，目前成都高新区已有新川高投新悦府、天府五街高投熙悦府等“人才公寓”项目入市。

关键词四：新面孔房企6家

本次土拍还有一大看点：一宗地块自持租赁住房比例高达59%。

该地块占地约76亩，位于高新区新川板块，经历43轮厮杀，最终远达投资以13500元/㎡成交楼面价+59%自持将地块收入囊中。

这是远达投资首次在蓉拿地，这家1994年凭借实业起家、1997年正式进军地产领域的自贡房企，目前已布局自贡、宜宾、内江、泸州、南充、广元、广安、遂宁、达州、攀枝花等多个城市，深耕川南同时，还成功进入重庆、云南，如今又于成都潜力板块再落一子，扩张速度可见一斑。

▲南充远达江山美墅

但回到地块本身，结合20200元/㎡的较高清水售价+较高3000元/㎡的精装标准来看，拿地总价17.1亿，粗算最终可售货值12.04亿（除车位价格与租赁住房运营收益），缺口约5亿货值后期如何在租赁市场“找补”，这很考开发商手艺。

除了远达投资，本次首入成都的新面孔还包括北京国锐、重庆银河、卓尔控股&小米科技、厦门源昌集团、四川永利融投资。

其中，首度入蓉拿下三圣乡约65亩地块的北京国锐，成立于2001年，于2014年在香港联交所主板上市，2015年-2017年间，通过拿地/收购的方式获取了美国洛杉矶圣塔莫尼卡地块、英国伦敦Boundry House办公大楼、圣保罗大教堂路Juxon House写字楼项目。

▲北京国锐三里屯Village

在国内打造有北京三里屯Village、国锐·金长安、国锐·金嵿等作品，目前已布局京津冀、环沪、华中、珠三角、成渝五大城市圈。

6月10日下午拿下新津约147亩地块的卓尔控股&小米科技，又是何来头？业内除了感叹小米科技也来地产领域“抢饭碗”以外，卓尔控股实力如何？

据资料，卓尔控股集团旗下有专门从事文化旅游产业的武汉卓尔文旅集团，现有旅游、文化、城市地产、酒店等四大板块。

成都市场对卓尔控股稍显陌生，但说起武汉排名前列投用的方舱医院——江汉（卓尔武展）方舱医院是由卓尔控股旗下武汉国际会展中心于2020年2月3日改建而成、武汉卓尔职业足球俱乐部也是卓尔控股资产，相信大家就知道这个企业的实力了。

▲武汉卓尔置业足球俱乐部

据悉，卓尔文旅的旅游板块包括武汉花世界、卓尔小镇·桃花驿、茶马古道·羊楼洞、长阳高家堰及火烧坪旅游区等项目，现已形成“五小镇、八景区”的发展格局；城市地产板块包括武汉客厅、沈阳客厅、江汉客厅、卓尔国际中心等大型城市文化商业综合体项目。

此次新津地块中≤30%的商业占比中，要求不低于50%的商业自持，恰匹配武汉卓尔文旅擅造商业的特质。 

同时，从6月1日到6月10日，全国范围内“土地出让金转由税务部门征收”靴子落地，成都关于“8月1日起执行装配式建筑新要求”、“必须设置工序样板间”、“对新建租赁住房实行补助”等政策也相继出炉......

“土地出让金未来流向及使用将得到更好监管”、“绿色低碳环保”、“所见即所得”、“鼓励租赁住房市场发展”等词汇将成为未来成都楼市关键词。

其中，6月8日《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》中有两个要点：一、购房人自选房之日起，1个月内自愿选择升级装修方案......升级装修价款纳入预售款监管；二、新建成品住宅不仅要设置和开放交付样板间，还要设置和开放工序样板间......集中交付达到90%之日起的90日内，方可拆除。

这两点规定在照顾购房者装修选择多样性需求同时，也杜绝了精装房的“偷工减料”、“材质及品牌替换”等问题，利好购房群体，所见即所得。

如果上述政策是“补漏”，那么《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法（修订）》则是对租赁住房市场的激励。

《办法》中对新建租赁住房、改建改造租赁住房、培育住房租赁企业、建设住房租赁管理平台等均设置了相应的经济补助。

其中，与此次土拍相关的新建租赁住房的鼓励办法是：“1200元/㎡新建租赁住房建设成本补助（含通过商品房配建的自持租赁住房）”、“30%新建租赁住房项目资本金补助（不含通过商品房配建的自持租赁住房）”，且二者不可同享。

在大家纷纷揣测“租赁住房高自持比例地块”带来的重资产开发商如何通过ABS、Reits等方式变现时，上述激励政策，其实已经在一定程度上缓解了此次拿地房企“高比例配建自持租赁住房”的压力。

对于本次土拍，尽管我们已经能够看出“加强监管”、“租售并举”、“低碳环保”、“所见即所得”、“严控新房及二手房价”将是大势所趋，房企面临的挑战也将是多方面的，但细品“成都首考”，我们仍能发现市场未来的一些微观变化。

对此，四川知道总经理郭洁表示：“

1.本次土拍楼面价不高，但对开发商资金要求并没有降低相反可能更高，房价被限制之后，开发商必须要考虑多元化经营，资金续航能力、融资成本、租赁市场运营能力及变现能力在未来将显得尤为重要。 2.本次郫都、新津、龙泉、双流共计6宗带产业地块成交，“先商业后住宅开发”以及引进产业、配建绿地、道路、社区卫生服务中心等要求，在强调成都各区域产业、配套平衡发展同时，或成为未来近郊、远郊出让地块的附加条件趋势之一。3.产品端对于限价产品来说，重点还是功能性满足刚需客群使用需求，小面积段的三房、四房会比较普遍，以前品质型和豪华型产品比例将降低。4.以后开发商的销售速度，决定了企业资金滚动的速度，什么样的产品能够开盘即售罄，以后市场就会倾向于做哪种产品。

来源：四川知道