吸金近355亿背后,成都土拍“首考”究竟考了啥?

搜狐焦点成都资讯 2021-06-12 01:59:22
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14点40分,成都2021年的首场集中供地终于落下帷幕,此次“大考”推出40宗土地全部成交,共计3450亩。 ▲成都2021年首次集中供地成交情况 成交总金额354.84亿元,平均楼面价9580元/㎡,最高楼面价17500元/㎡,平均溢价率9.15%。 当隔壁兄弟城市重庆首批次集中供地楼面价刷新至1

14点40分,成都2021年的首场集中供地终于落下帷幕,此次“大考”推出40宗土地全部成交,共计3450亩。

▲成都2021年首次集中供地成交情况

成交总金额354.84亿元,平均楼面价9580元/㎡,最高楼面价17500元/㎡,平均溢价率9.15%。

当隔壁兄弟城市重庆首批次集中供地楼面价刷新至15711元/㎡、平均溢价率达到42.99%时,成都首批集中供地最高溢价率仅为10%,是成都这场集中拍卖不够“热闹”?

本场土拍亮点及未来市场趋势预判,我们逐一分析。

事实上,成都楼市在“房住不炒”的宏观指导下,多重组合拳加码土拍市场,让此次土拍表面上看似波澜不惊,实则暗流涌动,“稳字当头”+“多重补漏”,考量“房企身家”更是考验“运营能力”。

首先,“三道红线”全中企业失去入场资格,能报名此次集中土拍的房企都是信用记录相对较好的。

其次,此次集中供地的“玩法”几乎堪称成都土拍史上最严苛,“限清水销售房价、竞地价、限精装标准、竞租赁住房自持比例、限商业自持比例”等刁钻细则,直接让房企利润变得透明、溢价空间变得有限、自持30年以上租赁住房对房企资金链也是重要考验。

有资深业内人士评价:“目前的局势相当于堵住上下游的溢价能力,房企变相‘自废武功’沦为来料加工的‘加工车间’,除此之外,还要有足够的‘身家’对抗30年自持的变现问题。”

或许,这样的“难”,足已解释此次成都首次集中土拍的“不热闹”。

其三,32宗涉“租赁住房自持”的地块,明确规定租赁住房在自持年限内只能用于租赁,不得分割抵押、转让,若实施整体转让、整体抵押等处置的,处置后仍为租赁住房,不得分割销售。

租赁住房优先开发+竣工、7宗商兼住地块“先商业开发,后住宅建设”保证“租赁市场”与商业配套先行的同时,考验的还是房企资金实力及融资能力。

其四,成交楼面价排名榜首的是爱情地产青羊区约70亩地块,17500元/㎡,这个数据在成都过往土拍史上看似“平平无奇”,但远达投资高新区地块高达59%的自持租赁住房比例足够让人“瞠目结舌”,未来不再是单纯的“拿地+开发”,“拿地+开发+运营变现”将成为房企的全新“考题”。

关键词一:融创“缺席”

参拍企业中,2020年排名前十强的头部房企中,万科获地两宗,龙湖与华润分别获地一宗;中海、保利、招商等有报名个别地块并参与举牌,但最终与地块“失之交臂”。

值得一提的是,头部企业中的黑马房企融创,并未参与此次集中土拍,未报名也未到现场。

对于斥资近百亿单独/联合斩获重庆8宗地块并且在天津、杭州集中土拍竞技场上均表现亮眼的融创“缺席”成都首次“大考”,业内不无惊讶,坊间传闻“其他企业忙着拍地,融创忙着拍其他企业”,这一点也很符合“收购大佬”融创的打法,但最终原因,目前暂无定论。

关键词二:龙光“焕发”

集中土拍第二天,也就是6月8日,成都业内的朋友圈被“龙光焕发”刷了屏,事情缘起于土拍现场龙光与平台公司的正面交锋最后竟然“打赢国家队,抱得土地归”。

当日上午,天府新区5宗地块走上拍卖台,其中位于兴隆湖的约63亩、38亩地块战况“激烈”,63亩历经龙光与人居胶着不下,38亩历经龙光与城投、人居多轮交锋之后,最终龙光以45%、36%的租赁住房自持比例分别拿下两宗地块。

至此,兴隆湖板块龙光天瀛周边,龙光再添约101亩土储。

▲兴隆湖龙光天瀛

而“来势汹汹”被业界戏称为“民企之光”的龙光,此前曾数次与头部房企/“国家队”正面硬刚并“虎口夺食”。

2019年6月,龙光豪掷65.85亿元从央企中海地产嘴边夺下深圳龙华民治地块;2021年5月,龙光和万科、特建发(深圳市特区建设发展集团有限公司)联合体前后耗时近两个小时,进行了195轮厮杀,最终龙光以69亿元拿下深圳南山西丽地块.......如今,相似的剧情又在成都兴隆湖2宗地块上演。

事实上,当业界质疑龙光该拿这么高的自持租赁住房怎么办的时候,龙光早已在深圳多宗需配建“只租不售”人才公寓的地块上“小试牛刀”。

再结合龙光2018年非公开发行人民币10亿元的首期住房租赁专项公司债券、2020年龙光控股25亿元住房租赁专项公司债券分别在上交所和深交所提交注册、龙光物业积极筹备长租公寓等一系列动作来看,龙光在全国“租售并举”大趋势下进军租赁市场的步伐坚定。

关键词三:高投“人才公寓”

此次40宗地块中仅有的两宗“人才公寓”用地,均位于高新区新川板块,最终被高投以13000元/㎡+0%自持、14500元/㎡+0%自持底价竞得,清水最高售价21100元/㎡、23000元/㎡,

两宗地块均对项目户型范围做了明确规定:60㎡左右为20%、90㎡左右为30%、120㎡左右为30%、其余20%户型由竞得人自行确定。90㎡以下住房套数占住房总套数比例不低于50%。未来,项目将面向符合《成都高新区急需紧缺人才和高端人才目录》条件的人才,提供先租后售、共有产权、优惠出售三种安居方式由人才自主选择。

从面积段上我们可以看到,步入改善时代多年的成都,再迎60㎡小户型回归,且90㎡以下户型不低于50%,另一方面,平台公司参与人才公寓建设,在参与城市更新共建、兑现社会责任的同时,也有利于城市更好地吸引人才来蓉。

事实上,高投在“人才公寓”的建设方面经验颇丰,目前成都高新区已有新川高投新悦府、天府五街高投熙悦府等“人才公寓”项目入市。

关键词四:新面孔房企6家

本次土拍还有一大看点:一宗地块自持租赁住房比例高达59%。

该地块占地约76亩,位于高新区新川板块,经历43轮厮杀,最终远达投资以13500元/㎡成交楼面价+59%自持将地块收入囊中。

这是远达投资首次在蓉拿地,这家1994年凭借实业起家、1997年正式进军地产领域的自贡房企,目前已布局自贡、宜宾、内江、泸州、南充、广元、广安、遂宁、达州、攀枝花等多个城市,深耕川南同时,还成功进入重庆、云南,如今又于成都潜力板块再落一子,扩张速度可见一斑。

南充远达江山美墅

但回到地块本身,结合20200元/㎡的最高清水售价+最高3000元/㎡的精装标准来看,拿地总价17.1亿,粗算最终可售货值12.04亿(除车位价格与租赁住房运营收益),缺口约5亿货值后期如何在租赁市场“找补”,这很考开发商手艺。

除了远达投资,本次首入成都的新面孔还包括北京国锐、重庆银河、卓尔控股&小米科技、厦门源昌集团、四川永利融投资。

其中,首度入蓉拿下三圣乡约65亩地块的北京国锐,成立于2001年,于2014年在香港联交所主板上市,2015年-2017年间,通过拿地/收购的方式获取了美国洛杉矶圣塔莫尼卡地块、英国伦敦Boundry House办公大楼、圣保罗大教堂路Juxon House写字楼项目。

北京国锐三里屯Village

在国内打造有北京三里屯Village、国锐·金长安、国锐·金嵿等作品,目前已布局京津冀、环沪、华中、珠三角、成渝五大城市圈。

6月10日下午拿下新津约147亩地块的卓尔控股&小米科技,又是何来头?业内除了感叹小米科技也来地产领域“抢饭碗”以外,卓尔控股实力如何?

据资料,卓尔控股集团旗下有专门从事文化旅游产业的武汉卓尔文旅集团,现有旅游、文化、城市地产、酒店等四大板块。

成都市场对卓尔控股稍显陌生,但说起武汉首个投用的方舱医院——江汉(卓尔武展)方舱医院是由卓尔控股旗下武汉国际会展中心于2020年2月3日改建而成、武汉卓尔职业足球俱乐部也是卓尔控股资产,相信大家就知道这个企业的实力了。

武汉卓尔置业足球俱乐部

据悉,卓尔文旅的旅游板块包括武汉花世界、卓尔小镇·桃花驿、茶马古道·羊楼洞、长阳高家堰及火烧坪旅游区等项目,现已形成“五小镇、八景区”的发展格局;城市地产板块包括武汉客厅、沈阳客厅、江汉客厅、卓尔国际中心等大型城市文化商业综合体项目。

此次新津地块中≤30%的商业占比中,要求不低于50%的商业自持,恰匹配武汉卓尔文旅擅造商业的特质。 

同时,从6月1日到6月10日,全国范围内“土地出让金转由税务部门征收”靴子落地,成都关于“8月1日起执行装配式建筑新要求”、“必须设置工序样板间”、“对新建租赁住房实行补助”等政策也相继出炉......

“土地出让金未来流向及使用将得到更好监管”、“绿色低碳环保”、“所见即所得”、“鼓励租赁住房市场发展”等词汇将成为未来成都楼市关键词。

其中,6月8日《成都市新建成品住宅装修管理规定(试行)》中有两个要点:一、购房人自选房之日起,1个月内自愿选择升级装修方案......升级装修价款纳入预售款监管;二、新建成品住宅不仅要设置和开放交付样板间,还要设置和开放工序样板间......集中交付达到90%之日起的90日内,方可拆除。

这两点规定在照顾购房者装修选择多样性需求同时,也杜绝了精装房的“偷工减料”、“材质及品牌替换”等问题,利好购房群体,所见即所得。

如果上述政策是“补漏”,那么《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法(修订)》则是对租赁住房市场的激励。

《办法》中对新建租赁住房、改建改造租赁住房、培育住房租赁企业、建设住房租赁管理平台等均设置了相应的经济补助。

其中,与此次土拍相关的新建租赁住房的鼓励办法是:“1200元/㎡新建租赁住房建设成本补助(含通过商品房配建的自持租赁住房)”、“30%新建租赁住房项目资本金补助(不含通过商品房配建的自持租赁住房)”,且二者不可同享。

在大家纷纷揣测“租赁住房高自持比例地块”带来的重资产开发商如何通过ABS、Reits等方式变现时,上述激励政策,其实已经在一定程度上缓解了此次拿地房企“高比例配建自持租赁住房”的压力。

对于本次土拍,尽管我们已经能够看出“加强监管”、“租售并举”、“低碳环保”、“所见即所得”、“严控新房及二手房价”将是大势所趋,房企面临的挑战也将是多方面的,但细品“成都首考”,我们仍能发现市场未来的一些微观变化。

对此,四川知道总经理郭洁表示:

1.本次土拍楼面价不高,但对开发商资金要求并没有降低相反可能更高,房价被限制之后,开发商必须要考虑多元化经营,资金续航能力、融资成本、租赁市场运营能力及变现能力在未来将显得尤为重要。 2.本次郫都、新津、龙泉、双流共计6宗带产业地块成交,“先商业后住宅开发”以及引进产业、配建绿地、道路、社区卫生服务中心等要求,在强调成都各区域产业、配套平衡发展同时,或成为未来近郊、远郊出让地块的附加条件趋势之一。3.产品端对于限价产品来说,重点还是功能性满足刚需客群使用需求,小面积段的三房、四房会比较普遍,以前品质型和豪华型产品比例将降低。4.以后开发商的销售速度,决定了企业资金滚动的速度,什么样的产品能够开盘即售罄,以后市场就会倾向于做哪种产品。

来源:四川知道

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