最小106㎡三房,主城区220亩大盘推最后483套精装房

前天，位于成华区的鲁能城项目取得了三期的现售许可证，推出该组团全部483套房源，含精装的价格从19103-24000元/平方米，已是现房。这也是2021年农历新年之后，成都主城区+天府新区+高新区推出的排名前列项目。

去年4月17日，我们曾关注过该项目的二期组团，对比来看，三期组团起步面积更大，但因为是早期规划的产品，有较大的赠送面积，所以最小约106㎡的产品总价也控制在了200万出头，再加上项目优越的地理位置，已基本完善的配套，对于想要留在主城的刚需、首改来说，还是一个值得关注的对象的，我去现场踩盘看到，人气也确实很高。

以下是我给大家带来的该组团的踩盘报告，区域部分内容主要参考此前二期的踩盘报告，有少许更新，重点梳理规划、产品和购买建议部分。

项目基本信息楼盘名称：鲁能城占地面积：约220亩产品类型：高层容积率：3.0绿化率：30%开发商：成都鲁能置业有限公司物业公司：鲁能物业项目地址：成都成华区槐树店一路300号#本次推售信息#楼栋：三期1、2、3和4#楼套数：483套楼层：1、2#楼32F，3、4#楼31F梯户比：2梯4户层高：3米产品面积：建面约106-125㎡价格：19103-24000元/㎡总价：204.67-288.72万元装修状况：精装，精装标准3868.2元/㎡物业费用：2.7元/㎡/月交房时间：现房

一、地段及配套

板块可发挥空间大，大盘优势已显现

鲁能城项目位于成华区中环路内侧，成洛大道旁，项目的北侧是成洛大道，南侧是隆鑫九熙的二期和三期，东侧是中环路。

鲁能城

四川省成都市成华区槐树店路26号(成洛大道与中环路交汇处)

这里属于槐树店板块，相信很多熟悉城东的朋友对于这里都应该有所耳闻，整个板块可售的项目有三个，中环TOD十里风和（全新项目，还未取证）、鲁能城和中梁云玺台，纵观同环域来看，这里不论是开发程度，还是城市界面各方面都不突出，所以市场对这里的认知度并不高。但我认为，整个板块的发展潜力是有的。

一是地理位置好。整个板块处于城东中环路的内侧，依托成洛大道、迎晖路、中环路，两横一纵三条干道，可快速与城市各个方位形成衔接，再加上已经通车的地铁4号线、地铁7号线，两条轨道交通的加持，整个板块的通达性是非常不错的。

二是可发挥空间大。板块内还有大量可开发用地，虽然我没有板块详细的控规图，但相较于那些已经开发饱和的区域，这里留给大家的想象空间就会更多。

△这是我在二期7号楼拍摄到的区域实景图

鲁能城项目所在的地块是成都鲁能置业从2014年年初开始分两次拿下的，因为进驻时间比较早，大盘已经开发渐成熟，所以整个项目周边的配套，是丝毫不用担心的。

交通配套

重点说说公共交通。项目紧邻的中环路和成洛路上已有十分丰富的公交线路，除此之外，在成洛路和中环路交汇处，还设置有地铁槐树店站，这里也是地铁4号线和地铁7号线的交汇站点，两条线路目前均已开通，可换乘成都已开通的所有地铁线路。

△从槐树店地铁站A1站口出来就能看到项目

商业配套

距离最近的是项目自身规划的约2万㎡商业（商业街体量），包括社区底商和商业街，目前社区底商已有部分呈现，商业街已全部呈现，大批量商家已经入住，下个楼就能满足日常生活所有需求。

此外就是去年1月10日由东方希望拿下的75亩地块，该用地是商业服务业设施用地，根据我在网上了解到的信息，去年10月已经在进行招标，总规划建筑面积15万平方米，拟打造写字楼+SOHO+商业+TOD，未来如果能逐步兑现，能极大的丰富区域内住户的生活。

其它大型商业配套就主要依靠万象城，从鲁能城项目出发，开车只需要不到十分钟，坐地铁只需要两个站，非常方便。

教育配套

紧邻项目西侧就有一个成都市第十四幼和雅分院以及成都市锦汇东城小学，这两所学校都是公立，且均已运营，根据去年的划片情况来看，鲁能城的一期、二期和三期都是划到成都市锦汇东城小学。

△成都市第十四幼和雅分院

综合项目的地理位置和周边配套情况，我认为这里的城市居住属性是很突出的。

二、规划及产品

约220亩大盘，全实景呈现

鲁能城项目的总体占地面积是约220亩，最早的时候，鲁能城是规划要在此打造500亩大盘的（目前鲁能城官网对项目的介绍仍是如此），但后续并没有继续拿地。

△截图来自鲁能集团官网

下面是项目沙盘图，其中标注×的部分，不属于项目所有，就是我前面提到的东方希望拿下的75亩地块。

220亩地块规划包含了住宅、商业、办公以及配建幼儿园和小学，目前已基本开发完毕，其中住宅分三期进行开发，一期已全部交付入住，二期已全部建成，而此次销售的三期，早在我去年4月踩盘时，就已是全部建成的状态了。

△鲁能城一期和二期实景图

△鲁能城三期实景图

三期位于二期的东侧，75亩商业用地的南侧，不临任何主干道。总占地面积约47亩，由住宅和办公两部分组成，规划上完全分离，办公部分邻近中环路。

△三期总平图

△三期实景图，图片左边是住宅，右边是办公

其中住宅部分由4栋高层住宅和商业围和而成，除1号楼没有底商外，其余三栋楼均规划有底商。

△三期实景图

4栋住宅均为2梯4户的设计，采用的十字型建筑布局，相较二期的工字型建筑布局，十字形较大的优势就在于，各个户型的采光和通风会更好。

该组团共有4种产品可以选择，其中仅有建面约125平方米产品为四房双卫设计，其余均为三房双卫户型。

△左右滑动查看户型

四种产品仅有两种设计，产品上有一个特点，因为公摊偏小，仅有约19%（高层普遍都在20%以上），再加上赠送较大（赠送面积在9-15㎡），所以对比其它同质产品来说，实得率更高，实用性也会更强。

该组团产品也全部采用精装交付，但踩盘当天我没有看到符合交付标准的样板间，置业顾问表示要在复核名单公示之后才开放。通过公示的信息来看，精装标准为3868.2元/㎡，仅从现场展示的精装配置明细来看，三大件只有空调和新风，墙地砖用的是马可波罗品牌，厨具品牌以老板和科勒为主，还有欧派的橱柜，洁具以科勒为主。

仅从明细来看，只能算是很普通的配置，满足最基本的需求。

三、不确定因素

主要就是精装部分，仅从三期公示的精装配置明细来看，与此前我们写过的二期精装配置并没有明显的区别，但二期的精装标准为4697元/㎡，具体有哪些差别，只能以后期展示的交付样板间为准了。

四、价格及购买建议

从备案价格来看，含精装的价格为19103-24000元/㎡，除一些特殊楼层的户型外，三期的均价大概在21300元/㎡。

仅从单价来看，无论是对比新房还是二手房，这都不能算是一个很有优势的价格，但我仍推荐预算不高的刚需和首改关注。

一方面是鲁能城赠送较大，实得高，以125㎡产品为例，实得面积大约在140㎡，备案均价大概在21500元/㎡，我粗略计算了一下，实得均价仅有约19200余元/㎡，这样一来，就有竞争优势了。

另外一方面，项目已是现房，据置业顾问介绍，只要办理完所有购房手续，就可收房，且这也是整个220亩大盘的收官之作，整体已全部呈现，即买即可享受。

综合以上来看，我认为项目“三倍封顶”的可能性还是比较大的，所以，如果你是以上类型的购房者，又拥有成华区靠前的购房资格，可以积极关注。

来源：吴思竹