政策年结束,住宅开闸,2018年成都商业地产的“新年计划”该怎么拟?

2017年，对于成都的商业来说，年初与年末的两相对比，令人倍感吃惊——“五限”背景之下，谁都想不到，一直被贴着过剩标签的成都商业，在2017年商业销售市场月均去化约18万㎡，过得其实甚是滋润。

热钱，就有如一条流淌中的金河，因住宅调控影响最终向政策敏感度较低的商业地产倾斜。

不难看出，政策年占了这一轮的大头，而十九大之后，愈加明确的“房住不炒”调控政策，我们可以认为：2018年，至少上半年，成都的商业依旧将延续火爆态势。只是，这一波依靠住宅被调控，而强行起飞的商业风口，究竟还能再吹多久？

公寓市场：人才的影响远比想象中大

成都“人才新政”实施4个多月时间，突破10万人落户成都。成都已经超过深圳，成为吸引人才入户的排名前列城。人才落户仅仅只是吸纳人才资源的排名前列步，为了帮助成都引进和留住更多的人才，人才公寓、长租公寓等租赁住宅顺势而生。

未来五年，成都将建设人才公寓2,229万平方米，约30万套，建设面积标准60-120平方米。截至目前，成都市区已经累计拍出11宗无偿移交租赁的土地和9宗人才公寓建设用地，预计供应套数约1万。

1月3日，成都市政府出台关于住房租赁市场的意见指导，规范发展住房租赁市场，强化落实“租售同权”。此外，成都对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人均落实税收优惠政策支持：房屋租赁企业税率降至5% ；个人出租住房税率降至1.5%。

目前龙湖的冠寓、魔方长租公寓、链家自如等多个品牌陆续开业运营，成都租赁市场上品牌长租公寓已突破三万间。政策利好和人才流入量的攀升，将会有更多企业加入长租公寓的“战场”。

办公楼市场：高性价比与双创政策“合体发力”

数据显示，成都甲级办公楼租金在经历了连续14个季度的环比下降后，于2017年第三季度跌幅“触零”，实现四年来的首次止跌回稳，在第四季度环比1.2%小幅上升，达到92元/平方米/月。成都的租金水平在全国范围内，仍处于一个较低的水平，与之相对的是优质的办公物业产品。

尤其值得关注的是，高科技产业对办公楼的需求。2017年以来高科技、服务式/联合办公衍生出大面积的租赁需求。许多全国的知名企业选择在今年进入成都市场，如：斐迅科技、大米科技入驻银泰中心，锤子科技总部入驻茂业大厦。

2017年，双创政策持续发力为成都办公楼市场打开了新局面，2018年这一趋势将得以延续并进一步强化。

零售市场：社区型购物中心击败“盒子”

2017年，成都优质零售总体量达650万方，相比去年增加约70万方。在商业体量激增的时候，全市优质零售市场的空置率不升反降。截至目前，全市优质零售空置率仅为8.8%，为近三年来市场历史较低值。在租金方面，全市优质零售首层有效净租金降至370元/平方米/月。尽管全市租金有小幅下跌，但可比租金（去除新开项目影响的租金）仍呈现平稳上涨态势。

值得关注的是，在零售商持续探索转型的过程中，社区商业俨然成为了主力军。2017年成都优质零售市场入市的十个项目中，除晶融汇（二期）和银泰中心in99外，均为社区型购物中心。

社区型项目的集中出现，在一定程度上反映了成都所处零售阶段正在逐渐迈向成熟。通过与零售商业较为成熟的上海进行横向对比，可以看出早期零售业以城市中心的核心商圈为主；随着城市规模不断扩大，商业需求增加，区域型的商圈开始出现；随着商业渗透的进一步加深，社区型商业将逐年增多，商业形态越来越丰富。

城市中心多元化，就地消费、便利消费将产生新的需求。在区域性、都市型的购物中心，都已经接近市场的饱和状态的情况下，零售市场更多的机会是来自社区型的购物中心。按照上海零售发展的阶段来看，2018年成都社区型商业将持续保持活跃。

编者按：

每到年末，大家在做年终总结时总是不忘为来年制定新年计划。尽管，新年计划失败率长期处于81%到92%之间，但仍有人们热衷于通过新年计划实现突破旧年的障碍，提升自我的目的。

对于成都商业而言，2017年是在矛盾中前行的一年。

一方面，大部分有关成都商业的论调仍偏向悲观，并认为下一个十年，成都商业地产的主要问题应集中于如何解决、盘活存量；另一方面，则是消息灵通人士向笔者透露“行业秘密”。2017年，伴随着“商业包销”模式的出现，站在这个模式浪潮最顶端的企业实际上过得滋润，甚至有金牌销售每个月提佣金额达到10万，商业地产并没有想象中的“难熬”。

充满矛盾性的成都商业2018年是否需要新年计划、需要什么样的新年计划，仍是一个未知数。

参考资料/数据来源:

1.仲量联行：2017年全年成都房地产市场回顾《转承之际 引力提升》

2.人民网：超10万人才落户 成都成吸引人才落户排名前列城

3.排名前列商业网：社区型购物中心：中国购物中心发展新趋向

4.每日财经网：全国17城双创指数排行榜出炉：北上深列前三 成都居新一线城市首位

5.成都晚报：成都双创指数高出全国7.39%，将成全国金融创新明星城市

8.商业地产志：2017成都商业：城中零售为王，城南分布平均