“高价”地块、成熟规划,升仙湖能否借此“正名”

实地踏足升仙湖之前，“被遗忘的板块”早已回转成了我刻板的认知。

"隐秘"的升仙湖

以升仙湖公园为核心，沙河流域为界限的升仙湖板块，占据城北主城中环的优越地理位置，肩扛着整个城北区域“生态强板块”的先天资源，从某种程度来说，升仙湖板块本应该是堪比三圣乡、健步如飞成长起来的区域。

○●【升仙湖板块】在百度地图的位置示意

但很遗憾的是，升仙湖板块在市场始终处于弱势。

由于红花堰车辆段的割裂与其他矛盾的存在，在多年北改的红利环绕下，升仙湖板块始终活在低矮的民房和复杂的交通间，连新房供应也早早的成为了“绝响”——追溯板块上一次新房供应，还是6年前，三友·香澜半岛推出246套均价约1.3万/㎡的清水房源。

○●【红花堰车辆段】实拍图

但前段时间火热结束的集中土拍，一宗接壤升仙湖公园的约63亩宅地，打了笔者一个措不及防。

该宗地于6月7日首轮出让，由华润以16400元/㎡，续竞19%自持租赁住房的价格拿下，清水限价23400元/㎡。清水限价高出次日出让的，新川板块约76亩地块3200元/㎡（由鼎际以13500元/㎡+自持租赁59%竞得，清水限价20200元/㎡）。

○●【升仙湖地块】航拍图

这宗本该是主城内“隐秘之地”的地块，凭借什么迎来了属于它的春天？

土地的秘密

在土拍结束后的第15天，笔者终于踏足了升仙湖板块。

华润地块就位于升仙湖公园东侧，从地铁1号线升仙湖站出，再步行约1公里即可到达，就近还有地铁3号线可选择，轨道交通出行便利。

加上地处北2.5环主城区位，自驾走成华大道，过二仙桥，穿中环路，也是可以直达的。

○●【升仙湖地块】交通图

大环境上确实不咋个，地块里还种着绿油油的苞谷，不晓得是不是受天上电线的影响，周边房子都比较矮旧，可能华润的房子也能顺势修个低密（近年出让的地块，容积率普遍在2.0左右，产品业态多为低密）。

○●【升仙湖地块】实拍图

生活配套上，通过笔者实勘，还是大有可为的。地块旁边就是升仙湖公园和沙河流域，无视野遮挡，未来只要不是底层或背向的住户，基本能饱览到公园与河景。

商业配套上，隔壁的驷马桥商圈救了升仙湖的场，目前有多个大型商业体，或开业或在建，最近的就是中营购物广场，步行距离不足一公里，此外还有泛悦国际待开业，配套还是成熟的。

○●【泛悦城市广场】实拍图

此外还有成都城北医院、成华区第三人民医院等医疗设施，足够满足日常需求。

○●【升仙湖地块】配套图

但是成华的教育质量一向不突出，落脚到地块，大概率对口锦官城小学，不过对口初中之一是石室青龙，是成华人比较热衷的学校。

○●【锦官城小学】实拍图

此外，值得一提的就是升仙湖TOD，计划打造成北部区域的中心。若修成，想必会为区域带来不俗的人气。

○●【升仙湖TOD】意境图/图据网络

事实上，早在19年3月，网友询问升仙湖站TOD项目进展，就有回复道：已完成招标工作，还处于前期一体化研究阶段，具体的工期安排还不明确。

○●【领导留言板】回复截图

不过地铁站门口面前长着杂草的山包包和堆满了的共享单车告诉笔者，可能还会迟一点点儿~~

○●【升仙湖地铁站外】实拍图

进击的新房

此次华润拿地，某种程度上是为升仙湖板块“高调正名”了，以市场正常开发周期看，华润地块今年内有望入市。

在不考虑商业体量的情况下，排除开华润地块的自持租赁部分，其剩余体量（约34000㎡）与容积率（2.0），和目前在售的金科博翠府相当（体量约32500㎡，容积率2.0）。

○●【金科博翠府】楼盘信息

而金科博翠府共计开发出366套建面约159-180㎡的12F/16F-小高层户型。

对比可知，如果华润地块也规划相似的产品，华润地块的供应量或许不会低于300套。

目前整个升仙湖板块，以二手房为主，且周边多是房龄老旧的低矮院落，如沙河路苑建面约80-124㎡挂牌价约在16000元/㎡，并不具备可比性，大多数项目也暂无二手房指导价可参考。

○●【升仙湖地块】周边二手房情况

总得来看，若华润地块能串联上区域内其他近期将入市的项目，未来一至两年内，升仙湖板块内将形成一条完整的新房供应链，牵动城北地缘性客户回流。

升仙湖：我虽迟但到！

华润地块能够走上价值高位，另一个不容忽视的因素，就是新北天地的规划。

根据规划，新北天地将更多地对熊猫大道、昭觉寺、动物园、升仙湖等旅游资源内涵进行挖掘，打造城北商贸旅游走廊。

新北天地由昭觉寺文旅商贸区、白莲池家居商贸区和升仙湖滨水商务区三大成熟商圈及蓉都大道现代服务业发展轴、中环商旅产业发展轴构成，以三大商圈沉淀的产业资源为支撑，依托资源优势实现区域产业升级。

○●【新北天地】规划示意图

针对升仙湖片区，是要打造升仙湖滨水商务区。未来这里将依托红花堰地铁上盖物业项目和升仙湖生态资源，形成集居住、办公、购物、休憩于一体的城北滨湖商务中心。

值得注意的是，去年八月，官网上曾更新了一波关于升仙湖板块的调规，主要是针对板块内一些淤积的道路问题予以调整，为区域规划服务。

○●【升仙湖区域】调规对比图

并对少数土地属性进行调整，新增了城市轨道交通用地兼容中等专业学，连最硬的骨头都已经挨刀了，区域的气质起来应该也就是时间上的问题。

○●【红花堰小区】实拍图

由此，升仙湖板块的部分发展方向已然明朗。据有关媒体判断，升仙湖板块未来或将成为成都地铁培养人才的摇篮。

此外，该调规图显示，区域内还有三块住宅用地，意味着升仙湖板块还有巨大的新房发展潜力。

总的来说，升仙湖板块就是一个“隐秘的宝藏”，那句话怎么说的？

“虽迟但到！”

来源：成都购房通

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