国策视点||浅谈超高层建筑重置成本中的开发成本

随着我国经济和科学技术的发展，超高层建筑逐渐盛行。作为现代城市中的地标，超高层建筑已表现出非凡作用，成为国家、民族以及城市经济崛起的象征。我国的超高层建筑发展始于1990年，1990～2007年是超高层建筑的起步期，2008～2012年为超高层建筑的快速发展期，2013～2018年可谓是超高层建筑的繁荣期。因此，在评估实务中，我们也会遇到越来越多的涉及到超高层建筑物的估价对象。

注：表中投资额为项目总投资，包含土地成本等

通常，超高层建筑物一般位于经济发达区域或者位于城市中心地段，处于这类位置的估价对象在评估中一般都具有运用比较法和收益法的前提，但是在以下情况中我们需要考虑到估价对象的成本构成：1、估价对象为在建工程、期房时；2、估价对象为独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产时；3、当估价目的是为房地产保险和房地产损害赔偿使用时；4、当运用剩余法评估土地时。因此，当超高层建筑物作为估价对象出现在上述情况中时就需要对其进行成本分析了。

一般的，建筑物重置成本=开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税费。从多个方面来说，超高层建筑物重置成本构成与普通高层建筑有很大差别，除了因开发商综合实力、项目开发目的、项目建设及运营难度、社会效益等与普通项目不同而造成的管理费用、投资利息、开发利润、销售费用不同外，开发成本是超高层建筑物与普通建筑物差别较大的地方，本文就超高层建筑开发成本进行分析。

中国《民用建筑设计通则》GB50352—2005规定：建筑高度超过100米时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。根据世界超高层建筑学会的新标准，300米以上为超高层建筑。超高层建筑的高度决定了其结构形式，其结构形式又决定了总体开发成本的高低，常见的结构如下：

注：表中高度为对应结构起始高度

超高层建筑开发成本要远高于普通建筑，据笔者调查，其开发成本增加主要体现在以下几个方面：1.设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一个避难层）；2.供电系统：双电源+自备电源；3. 超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器，进户门要求为甲级防火门，消防电梯要在3台或以上；4.电梯必须要分层设计；5.由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格；6.超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高；7.超高层建筑施工工艺、建筑技术难于普通建筑；8.超高层建筑的配套人防面积也较普通建筑增加很多。

以成都地区高度200米，结构层50层的框架-核心筒结构超高层甲级写字楼为例，建安造价细目如下表所示。

如果建造的不是超高层写字楼，而是超高层住宅或酒店，建安造价则更高，主要是因为每层的隔断墙的增加、装修增加及给排水系统的增加导致。笔者整理出下表，集中展示了成都地区一个超高层酒店（40层，150米高，落地剪力墙结构）的建造成本，其建造成本大致在13,096–14,734 元/平米，远比超高层写字楼造价高。

笔者还收集到了位于成都市东大街一环路外某超高层综合体项目（涵盖住宅、公寓、办公及商业）开发产品预计成本费用。截止2018年8月，该综合体项目尚在基坑作业阶段，项目规划总建筑面积329,022.35平方米，其中地上建筑面积245,482.85平方米，地下建筑面积83,539.5平方米。项目分两个地块实施，其中大地块主要为3栋超高层及1栋高层，结构高度约99～215米，主要功能为住宅及公寓，同时包含少量1层商业。小地块主要为1栋结构高度约210米的超高层综合楼（以办公为主，包含商业、养老服务、社区配套等），并包含1栋1～3层商业。所有单体共同坐落于一个三层地下室之上，地下室埋深约13.5m。

开发产品成本费用估算表

从上表可以看出，该超高层综合体仅建安工程费预计就将达到7,321元/平方米，远超周边其他普通高层建筑建安费用（周边普通高层建筑〔含精装修〕建安费用一般在4,000～5,000元/平方米）。

筒中筒结构超高层建筑的造价较难以估计，受建筑外立面、高度、施工工艺及所在地区等影响巨大，一般筒中筒结构应用于超超高层建筑（如632米的上海中心、528米的北京中信大厦），由于这种高度的建筑，在设计上往往与众不同，其成本预估较为困难，一般来说，在上海建一个超超高层的建筑，开发成本至少在15000元/平米以上，在北京或广州需要13000元/平米以上，在成都需要11000元/平米以上。

结语：因超高层建筑在所有建筑物中属特殊个案，即便是超高层建筑之间也因设计、结构形式、高度、装修标准、建筑功能等不同而千差万别，故前述数据不具有较高的代表性。因此，在评估实务中我们应尽量收集到估价对象一手造价资料，以量身定做的造价信息作为分析估价对象开发成本的依据，再结合类似超高层建筑开发成本进行对比，然后判断，最终得出贴合估价对象客观实际的开发成本数据。（国策成都 许可）

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