怡心湖再拍新地 业内预测不会超过11000元/㎡

搜狐焦点家居北京站 2018-12-17 17:52:21
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继阳光城15940元/㎡拿一环金地后,249亩怡心湖连襟宅地,将于明日(12月18日)登上拍卖席。

继阳光城15940元/㎡拿一环金地后,249亩怡心湖连襟宅地,将于明日(12月18日)登上拍卖席。

起拍楼面价7300元/㎡,加上配建无偿移交,预计楼面价不太可能创新高,较高可承受溢价在40%以内。但无论成交价格高低,本次拍卖对怡心湖区域的高端居住发展,又是一次重要机遇。

01

成本与利润的博弈

牧华路(五环路)与华府大道交汇口,与在建的洲际·华府广场、德商·华府天骄隔街相望,两宗连襟地块品相较高,用地面积分别为156亩和93亩,起拍楼面地价均为7300元/㎡,容积率约2.5,具有高端开发基因。

|宗地位置示意图

核心发展区超百亩的住宅地块,无疑充满吸引力,但出让文件显示,两宗地均有较高配建要求,涉及幼儿园、人才住房无偿移交等,其中:

宗地一配建要求(部分)

宗地二配建要求(部分)

地块体量大,除市政配套,分别还有150套、100套大户型住房无偿移交,并需达到拎包入住的装修标准。初步计算,就算以7300元/㎡底价成交,扣除配建、建安、财务、营销、税金等成本,两宗地套内清水价格卖到1.4W/㎡,基本算保本。

整合上述条件,两宗地可能尽归一家房企, 成片开发能拥有更高空间布局高溢价产品,适合实力房企补仓,也适合刚入蓉的品牌房企打造1号作品。

02

区域土地价值跳涨

回顾怡心湖近五年土拍,我们发现,怡心湖土地价值已实现三连跳。实则,明日两宗地7300元/㎡的起拍楼面价,已高于大源、攀成钢等豪宅区不少地块起拍价。

怡心湖及华府区域地价走势图(2015-2017)

2012年至2015年,怡心湖区域平均楼面价约2000元/㎡,2016年怡心湖规划出炉,吸引了大量实力房企如中海、中国铁建、金地、绿城进驻,地价破万。

这种景象,仿若当年依托土地更新,被仁恒、新鸿基、绿地等“高端天团”造就的攀成钢。时至今日,怡心湖的品牌房企数量与攀成钢不相上下。

|制表:凤凰网房产成都站

重大产业方面,今年2月,万科拿下怡心湖畔合计约502亩商服用地,打响700亿投资、11056亩的“万科创新梦想城”排名前列枪,紧随其后,3月,蔚蓝卡地亚集团也借道约390亩商服地,开启“怡心湖现代城”排名前列步。

城市核心占位,强有力的政策导向,公园城市的永续规划、产业联动的人才导流,和不断爆发的土地价值,怡心湖大有后发制人之势,一步步锚定更高的城市发展地位。

03

高端居住属性逐步夯实

大格局被勾勒出来,在政企两方努力之下,怡心湖其冲刺的目标是攀成钢、大源这类典型豪宅区。

目前,随着中铁建·西派国樾、金地·悦澜道、中海·云麓世家、绿城·诚园“四大金刚”陆续入市,怡心湖已成为成都高端购房者必看的新豪宅中心。

|西派国樾效果图

较低置业门槛在200万左右,上述四家楼盘沿万顺路分布,相隔很近,容积率均不超过3.5,宏观地段和配套指标基本一致。

产品细节方面,中海·首批次主推114、125、141㎡的高层产品,后续还将有叠墅入市,这也是目前版块内少有拥有叠墅的项目。绿城·诚园放弃大围合等设计,推售板式小高层。而对明日拍卖的宗地来说,较具成本控制参考价值的,应该是同样有配建人才住房的金地·悦澜道,目前悦澜道在推洋房。

颇受购房者青睐的是西派国樾,在土地规模上,西派国樾较具优势,项目占地约420亩,300亩为住宅开发,另120亩将打造城市主题公园。136-302㎡的户型选择,也更契合高端购房者需求。

公开数据显示,11月开盘至今2个月,作为“西派系”TOP级产品,套均总价350万左右,西派国樾卖了近20亿,并创下11月豪宅销冠。

|制表:凤凰网房产成都站

综合来看,明日出让的宗地既有机会也有难点。

时至今日,怡心湖板块已经是成都房企较佳的高端占位选择之一,“四大金刚”提前拉升区域期望值,尤其是西派国樾这类标杆性项目,以纯高端品质,打出了较大市场发展空间。

怡心湖片区已进入重要的价值叠加期,不妨期待下,在平衡住宅利润与配建成本的基础上,本次249亩怡心湖连襟宅地竞得者能再次夯实怡心湖的高端居住属性。

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