首付36万起,刚需买进建设路的最后机会来了~

说起神盘，大家一定会提到SM·锦悦。这个被购房者和媒体“开”了无数次的楼盘，终于要在本月取证了（重点的事情说三遍）。

本期《牙叔看房》带大家看的就是这个“千年捂盘王”。话不多说，先来了解下项目的基本信息——

项目概况

项目名称：SM·锦悦

占地面积：21181平方米（约31.77亩）

容积率：4.71

产品类型：住宅

总户数：960户

车位数：1195个

楼栋数：7栋

梯户比：2梯4户和2梯5户

物业费：2.58元/㎡.月

物业公司：四川悦华置地物业管理有限公司

产品价格：17000-18000元/㎡左右 （本批次）

产品面积：70和90㎡套二、119和125㎡套三（本批次）

装修情况：精装

项目位置：成华-二环路东二段(SM广场旁)

区域：东二环、吃喝耍的聚集地

城东，素有“东穷”的说法。如今随着建设路板块、攀成钢板块和万象城商圈的陆续崛起，城东再也不是以前那个“穷小子”了。而建设路板块，则被认为是城东繁荣的起点。

从2006年开始，SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集等商业配套逐渐兴起，建设路板块随之成为二环内主流生活圈。2012年随着招商东城国际广场、万科钻石广场、协信中心等一系列泛建设路商圈的城市商业综合体落户，建设路的商业综合配套得到进一步完善，区域成熟度进一步加强，甚至坊间有传“这是成都的第二商圈”。

现在的建设路板块有龙湖、万科、首创、招商等为代表的大型开发商，项目楼盘还是比较多。不过受区域地段及土地条件等因素的影响，片区内的新盘多以刚需小户型产品为主。

而且，从目前的楼市数据来看，建设路板块的新房均价和二手均价（安居客数据）基本持平，几乎没什么剪刀差。而同位于东二环的万年场板块，一二手价差已经到5000元/㎡。

值得注意的是，建设路板块上次有楼盘拿证还是在今年5月份——恒大云门，均价18028元/㎡，这是继摇号选房政策颁布后，片区开出的少有一盘。

可以想象，建设路再有新盘推出，必定引发市场的强烈关注。

最近的地铁也要1.3公里......

SM·锦悦地处二环，周边道路四通八达，拥有二环路、高架桥、建设南路等主干道，进出城都较方便。但是受制于商场周边人流、车流较多，这里堵车是常态。

而且最尴尬的是，片区内暂无地铁经过，目前最近的地铁需要乘坐BRT到万象城换乘4号线。6号线1期工程也将会穿越建设路板块，距离SM锦悦项目最近的站点就是新鸿路站，约有1.3公里，计划将于2020年投入运营。

值得注意的是，项目旁边有SM广场公交站，一方面出行便利，另一方面人员较嘈杂，实地看后，离6、7号楼很近，对业主的日常生活有一定影响。

商业除了热闹还有网红

SM·锦悦除了东二环的天然地理优势外，另一大卖点就是：步行十分钟抵达SM广场。

牙叔查了资料发现SM集团作为菲律宾企业，在2001年拿下东二环百亩地块，正式进入成都。拿地后，SM集团对该地块进行了两期开发规划：一期占地60亩为商业，为2006年亮相的SM广场；二期32亩为住宅，即现在才推出的SM锦悦，此前该地块一直被用作一期广场的商业配套停车场，由此可知晓该盘的产权只有50多年产权。

按照大多数房企的普遍做法，会优先开发住宅回收资金，而商业部分常在地段人气起来之后再开发。SM初进成都反其道行之，选择了先开发商业，而住宅时隔15年后才动工修建。不过在建设路快速成长的十年间，SM成华广场确实拉动了区域的商业发展。

当然，SM·锦悦旁边还有万象城和339两大商圈，步行10分钟就是伊藤洋华堂和龙湖三千集，距离万象城、钻石广场等商业综合体也不远。此外，建设路美食馆子恒河沙数，是成都人和外地游客争相打卡的网红区域。

教育医疗资源来说，成华区整体的教育质量不如青羊区和锦江区，不过还是有名校的。在距离SM·锦悦800米处就是成都市建设路小学，仅一街之隔。

据悉，建设路小学建于1920年，还有不到2个月就有百年历史了，拥有深厚的文化底蕴。而且置业顾问明确表示，SM·锦悦划片区就读的学校已经确定是建设路小学，对口初中是华西中学、49中和石室初中，其中石室初中距离项目约900米左右。

区域内的医疗资源也很密集且集中，距离SM·锦悦400米是成都第六人民医院，距离2.5公里是成都市第二人民医院，电子科技大学医院则距离项目1.1公里。

刚需的心尖货，较低总价119万起

牙叔从售楼部了解到，即将拿证的是SM·锦悦2、3、6号楼，382套精装房源。本次的户型区间在70-125㎡，预计售价在1.7-1.8万/㎡，其中应该是3000元/㎡左右的精装标准。

照此计算，购买面积最小70㎡的房子，总价119万元，接近36万元的首付，就能在东二环置业。

项目总平图

整个项目占地32亩，由7栋住宅构成，容积率4.7，占地小、撞上容积率高，整个小区的居住舒适度大打折扣，而且也没有太多的面积来打造中庭绿化。好在所有楼栋无底商，算是一个纯居住社区。

相比首批次开出的1号楼和7号楼，2、3、6号楼的位置算是正处中庭，部分户型临街但也不是主干道。其中2、6号楼为26层，2梯5户，3号楼为33层，2梯4户。

接下来，看户型。

☟

图为70平米套二户型图，该户型朝西北，两个卧室的窗户朝着SM广场，受噪音等影响。

☟

图为90平米套二户型图，该户型朝西北。整个房屋两面采光，光线充足，优于70㎡户型。不过次卧面积太小，卧室门正对卫生间，布局不合理。

☟

图为124平的套三双卫户型图，该户型是横厅设计，空间宽敞、厨房与生活阳台相连，使用方便。不过次卧对着卫生间，布局不合理。

牙叔置业建议

买房置业无非就是自住和投资两种动机。对于自住人群，牙叔觉得SM·锦悦虽然居住舒适性不高，产权只有50多年，但这个地段和这个价位，也不用犹豫，摇到号就买买买。对于投资人群，牙叔觉得，其实想买这个盘的绝大多数人都是为了投资，总价不高，首付不用太大负担。更重要的是，建设路板块靠近电子科技大学和建设学小学，租房行情一直不错。如果想在二手房市场寻找机会，处于东二环的黄金位置，也不用担心房子掉价。

当然，一切的提前都得摇到号，祝大家手气棒棒！！

来源：楼市牙尖帮

小助理有话说：

扫描下方二维码，即可关注“血拼成都楼市”公众号，如需了解更多成都楼市资讯，添加“小助理”微信（ID：lousir-2018），备注“加群”，即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~