青羊4宗土地入市,外金沙、外光华限定清水房价均超3万元/㎡

6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第二批次集中供地的公告。根据公告，本批次中心城区共计供应55宗住宅类用地，出让面积合约3040亩，将于2022年7月12日-7月14日拍卖。除青白江区、新津区宗地外，其他各区土地均采取“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。

根据出让文件，本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地较高限价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。宗地较高应价小于宗地较高限价的，较高应价为出让宗地成交价格，较高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地较高应价达到设定的较高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。

在今年的首批次集中供地中，青羊区在5+2区域中供应量垫底，二批次终于“加量”了，推出4宗合约144亩土地，将于7月12日-7月13日出让。

4宗土地包括了3宗纯住宅用地和1宗住兼商用地。除住兼商用地外，其他三宗纯住宅用地占地面积都不算大，尤其是毗邻70.79亩住兼商地块的纯宅地不到10亩，堪称“袖珍”。

从土地的位置分布来看，4宗土地均位于三环外的青羊新城，包括外金沙及外光华的成飞、蔡桥片区。相较于去年青羊新城出让成交的双限地，本批次待出让的4宗土地不仅没有特殊的配建要求，且在土地较高限价基本持平的基础上，限定商品住宅清水较高均价明显提升。3宗土地住宅清水限价超30000元/㎡，较高达31000元/㎡。

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外金沙两宗土地入市

并宗开发优势更大

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自集中供地以来，青羊新城已出让了9宗土地，但外金沙板块仅成交了1宗土地，即去年6月，融信以楼面地价16800元/㎡+自持30%租赁住房竞得的23亩宅地。该地块限定了住宅清水较高均价24100元/㎡，至今仍未亮相。而本批次，外金沙板块共推出了两宗土地，仅一路之隔，容积率均不到2.0。

70.79亩宗地

宗地位置：青羊区苏坡街道清波村4组，金牛区金泉街道清水河村6、7组

净用地面积：70.7950亩

土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比5%-10%）

计算容积率：1.8

起始楼面地价：14000元/㎡

土地较高限价：16000元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：30500元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：2022年7月12日10:00

9.44亩宗地

宗地位置：青羊区苏坡街道清波社区4、5组，金牛区金泉街道清水河社区7组

净用地面积：9.4414亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：1.6

起始楼面地价：13800元/㎡

土地较高限价：15700元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：30500元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：2022年7月12日10:00

从土地出让方案来看，两宗土地均限定了商品住宅清水较高均价为30500元/㎡，成品住宅建设比例100%。其中，70.79亩宗地除兼容了5%-10%的计容商业比例外，还要求竞得人须在宗地内配建建筑面积不小于200平方米的开闭所1处，而9.44亩宗地无其他配建要求。

虽然9.44亩宗地无其他附加土地成本，且起拍楼面地价更低，拿地成本更可控，但由于与70.79亩宗地体量差异较大，若能同时拿下并宗开发或两家拿地企业合作并宗，后期项目规划及产品或更有市场竞争力。

从宗地周边配套来看，两宗土地位于青羊外金沙与金牛区的交界地带。宗地北侧连接金牛区的断头路尚未打通，规划的百仁公园还未建成，但宗地东侧及南侧区域生活氛围已经醇熟。1公里范围内有成都市花园国际小学（清波校区）、成都市清波小学校、成都市草堂小学（西区分校）、成都市树德实验中学（清波校区）等多所中小学，在建的地铁27号线蜀鑫路站等公共交通站点以及COCO金沙等街区商业。

整个外金沙板块，除了去年成交的融信地块尚未亮相外，还有2020年西藏合信拿下的13亩地块项目也未亮相。而已入市的项目，目前还有中国铁建·西派金沙、云门天玺仍有房源在售。中国铁建·西派金沙在售产品为三期建面约152-256㎡的高层，单价约2.9-3.1万元/㎡（带装修）；云门天玺打造的是纯叠拼产品，户型建面约163-400㎡，剩余房源总价约580万起。

对比之下，本批次待出让的两宗土地的住宅价格，相较于区域市场改善住宅价格有小幅提升。一方面是利润空间的提升，另一方面也需要开发企业后期在产品上多下一些功夫。

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超800亩土地调规后

蔡桥片区宅地首入市

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整个外光华板块，去年也仅出让了一宗土地，且在集中供地之前。2021年1月，由建发以楼面地价13700元/㎡竞得了光华大道以北区域的70亩住兼商用地，如今打造的建发央著项目已经入市。

本批次外光华在光华大道以南的蔡桥片区推出了一宗住宅用地，是该片区继2019年8月首创地块项目成交后再度供地，也是蔡桥片区继去年12月817亩土地调规后，供应的首宗住宅用地。

▲2021年12月《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划（第3.1版）局部用地控规修改方案》

根据调规公告，调规片区位于光华大道以南、光华8线以北、光华北六路以西、四环路以东，其南北两侧分别有地铁13号线七里沟站和4号线蔡桥站两个地铁站点。从增加了商业用地等调规内容看，调规拟在为蔡桥TOD“铺路搭桥”。

而本批次供应的宅地，北临成都市泡桐树小学绿舟分校，南临光华八线，东临住宅项目首创禧瑞光华，西侧距离地铁13号线七里沟站约500米。待地铁13号线通车，交通便捷度将大幅提升。

宗地北侧约300米即为青羊新城规划在建的四川国际创新设计产业园，后期将导入大量的产业人口。此外，在周边1公里范围内，有成都市第六幼儿园蔡桥园区、FF体育公园、东原时光道商业街区、鹏瑞利广场等教育、生态及商业配套。

宗地周边1公里范围内，目前在售的新房项目仅两个。其中，建发央著打造的是中式风、建面90-170㎡（含人才住房）的高层，清水单价约2.9-3.1万元/㎡；首创禧瑞光华仅剩少量叠拼现房在售，户型建面约233-247㎡，清水单价29999元/㎡。

而待出让的该宗土地为纯住宅用地，限定的住宅清水较高均价为31000元/㎡，与周边在售项目差异不大。同时，地块2.0的容积率及无任何配建要求，均有利于地块后期打造高端改善产品。

40.98亩宗地

宗地位置：青羊区蔡桥街道蔡桥社区8、10组

净用地面积：40.9767亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.0

起始楼面地价：14500元/㎡

土地较高限价：16500元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：31000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：2022年7月12日14:00

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时隔两年

成飞再推宅地入市

”

本批次外光华板块不止推出了蔡桥片区1宗土地，另一宗宅地则位于日月大道以北的成飞片区。

22.75亩宗地

宗地位置：青羊区黄田坝街道黄土社区7、8组

净用地面积：22.7479亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.5

起始楼面地价：13300元/㎡

土地较高限价：15100元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：29000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：2022年7月13日10:00

自去年集中供地以来，日月大道以北、成飞机场西侧的文家街道高坎片区成为了青羊的主力供地区域之一，共出让成交了3宗宅地。而成飞机场以东的区域，自2020年1月后再无土地出让。

时隔近两年半，成飞设计研究所片区本批次终于有了土地供应。待出让土地位于成都实验小学明道分校北侧，距离成飞设计研究约600米。根据出让方案，本宗土地所建项目严禁外资和有外资背景的资金参与共同开发建设，竞得人应严格按照成都市国家保密局成密函（2022）186号文件的要求执行。

宗地距离成都西站约1公里，可通过4号线及9号线两条地铁线路快速通达全城。周边1.5公里范围内，除了青羊工业总部基地及总部经济区等产业园区外，还有成都青羊万达广场、成都市妇女儿童中心医院、成飞医院、成都市青羊实验中学（光华校区）等配套，生活便捷。

在宗地500米范围的改善项目龙湖西府琅悦及新力曦悦的住宅产品均已售罄。目前宗地所在的成飞片区暂无新房存量项目，而距离最近的龙湖西府琅悦，最后批次高层住宅清水单价2.4-2.7万元/㎡。

相较之下，待出让的该宗土地容积率同样为2.5，但所限定的住宅较高清水均价为29000元/㎡，后期住宅产品价格有了提升的空间。不过虽然成飞片区内已经没有了住宅存量，但整个青羊新城改善住宅项目存量并不少。所以，基于地块本身面积不大，后期产品面向首改的产业型人才，或更能实现产品的差异化竞争。

来源：地产全说