重磅!成都三环内两地块,将首次实施现房销售!

一个月后的成都两宗土地拍卖，注定将载入成都楼市的史册——这是成都实施近20年商品房预售制度以来的排名前列次明确将进行现房销售的两个项目。

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6月26日，成都市公共资源交易服务中心放出一则土拍公告：位于青羊区和锦江区的两宗住宅用地将于2019年7月18日拍卖，起拍楼面地价分别达到了13000元/㎡和14000元/㎡。

值得注意的是，此次土拍是在今年成都重新将“限地价+竞自持租赁住房比例+抽签”纳入竞拍规则的基础上，首次引入“现房销售”的建设要求！

昨日土拍的青羊地块

今年以来，成都土拍市场相较去年呈现升温的态势。昨日，位于青羊和武侯的两宗纯住宅地块出让则是成都今年首次引入“限地价+竞自持租赁住房比例+抽签”的规则。

最终，昨日两宗地块均达到较高限价，转入竞自持比例，但最终均没有触发“抽签”。其中，由广汉开发商金雁拿下的青羊17亩地块，以“18512元/㎡+2%自持租赁”的代价，打破了此前禹洲地产以18400元/㎡拿下三圣乡24亩地块的较高楼面地价纪录。（相关报道见《青羊武侯拍地，成都今年首次限价+竞自持》）

7月18日拍卖的两宗地块都要求“现房销售”

而即将于一个月后拍卖的青羊锦江两块宗地，则是在目前“限地价+竞自持租赁住房比例+抽签”基础上，对于竞拍土地的再次加码。

发哥在此次土地出让的要求中看到，两宗地块都要求住宅部分的成品房建设比例为100%，同时为现房销售。

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早在2000年左右，我国多个城市便大规模实施商品房预售制度。期房销售每个地方不一样，有的地方楼盘结构长出地面三分之一，就能拿到销售证，有的地方得长出三分之二，结构大致成型了，才能卖。很早的时候，记得打桩声响就能卖。

而在成都，目前执行的商品房预售制度要求，必须主体结构建造超过1/2，才能领取预售证。

所谓现房销售，就是开发商办妥大产证，消费者签订买房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

1、这一变化，首先对于房企的高周转带来了直接影响。

现在有的大房企，从拿地到开盘，要求在100天以内（多层小区），“期房销售”，可以让开发商一边进行资金回笼，一边持续拿地建房。而“现房销售”，回款期从100天至少拉长到200天以上，有的甚至会到两年，开发商的资金效率由此将降低1到2倍。

2、另一方面，现房销售，更是对房企的资金链提出了更高要求。

除了上述的建设周期拉长、投入成本增加之外，房企面临的另一大问题就是贷款利息。假设现在较便宜的利率在10%，开发商贷款10亿人民币，拉长一年时间，就得多还1亿元人民币。

期房还是现房，将牵涉到房地产市场模式的根本变化。

3、最后，现房销售的另一大后果就是全部实景呈现。这对于购房者来说能规避一定的风险。

一方面，可以有效避免期房销售中经常出现的实际交房与销售说辞不相符的问题，诸如烂尾、装修问题、公区配套等问题将迎刃而解，但另一方面需要注意的是，这类现房销售的住宅，因为地价、开发周期等原因导致的成本较高，最终实际售价往往不菲。

另外，需要指出的是，期房、现房这些政策，都是跟当下的房地产市场热度密切相关的。

深圳排名前列现房销售项目龙华金茂府

从全国来看，2016年深圳便推出了排名前列现房销售的地块：2016年6月2日，电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下深圳龙华地块，面积3.57万平方米，楼面价约5.68万/㎡。

在此之后，包括南京、杭州等地也纷纷推出了现房销售的地块。

不过，需要提醒的是，上述现房销售的地块并非土拍市场的主流，其在上述城市所有土地出让中仅占据很小的比例。同时，其反映的也是当时当地的一个时段的土地热度，并不代表其后续的热度，也绝不意味着将全面进入现房销售时代。

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最后，让我们看看7月28日，也就是一个月后的这场土拍的两块土地的具体信息。应该说，这两块未来将现房销售的地块，自身土地属性和周边区位均十分优越。

宗地1

位置：青羊区瑞联路

土地性质：住兼商用地

面积：29亩

容积率：2.0

商业占比：不超过50%

起拍楼面地价：13000元/平米

从地图中可以看到，1号宗地位于西中环优品道小区旁，距离地铁7号线东坡路站仅1公里，同时周边分布有多个青羊区的优质学区资源：泡小西区、青羊实验附小、青羊实验中学（优品道校区）等。

1号宗地紧邻优品道广场

同时，由于毗邻清水河，周边的生态资源和公园也十分齐备。加上优品道广场的商业，应该说，地块所具备的所有宜居属性一应俱全。

目前，地块周边二手房以优品道小区较具代表性，近期的成交均价在2.6万元/㎡左右。

宗地2

位置：锦江区林家坡

土地性质：纯住宅用地

面积：31.5亩

容积率：2.5

商业占比：0

起拍楼面地价：14000元/平米

宗地2位于一环路外侧，距离2号线牛王庙站仅500米。一个最直观的地理位置就是紧邻2016年新希望拿下的D10。这也是目前成都极少的一环住宅供应。

此前，成都仅有龙湖上城、远洋万和公馆等少数新房入市，预售均价达到2.2万元/㎡。而一街之隔的新希望D10目前仍在售商办物业，其住宅部分尚未推出。

与2号宗地一街之隔的新希望D10

地块另一大优势是近享春熙路太古里的繁华商业，不论驾车还是地铁均十分便利。同时，周边小区醇熟度高，基本生活需求也是全覆盖。

目前，地块周边仅有龙湖晶蓝半岛、九龙仓擎天半岛等少数高端小区可做参考，但其房龄都已超过5年以上，近期的成交均价在2.5-2.6万元/㎡左右。

来源：成都商报房产发布

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