楼市预测|9月楼市未有起色,四季度可能继续走低

今年7月起，全国新房销售面积同比转负增长，多数城市7、8月销售面积同比下跌；有观点认为，近期各地房贷放款时间延长，是造成楼市成交量下跌的直接原因。

来自中原业务一线29个重点城市的监测数据显示，新开盘首日认购率这一指标在2021年6月达到年内高位，此后持续回落。截至9月，29城开盘认购率跌至48%左右，这一数值处于2013年以来历史低位基本持平。

而从另一个重要指标——新房来访热度，就目前中原监测的16城总体情况看，自2021年4月起持续回落，7月后走势企稳。但截至9月传统销售旺季，来访热度未见回升迹象，指数处于2020年下半年以来低位。

新房、二手房市场信心不足

截至2021年第36周（9月），中原新房经理指数已跌至40%，较高位回落10个百分点，经理人对后市信心不足。从中原报价指数来看，下调报价的二手业主比例增加。其中，北京、广州报价指数均已跌至20%，如果这一情况持续，二手价格回落是大概率事件。

土地市场热度下降

土地市场的第二次集中出让，截至9月中旬，已有多个城市出现较大比例的中止出让。与首轮集中出让相比，热度下降显著。

四季度新房成交量将同比回落

基于贷款集中度管理要求，假设各城市今年房贷额度与过去两年基本持平，加上前8月楼市一、二手总成交金额高于过去两年平均水平越多，四季度房贷额度将越紧；房贷额度越紧，四季度二手成交量越差；如果当地二手占比高，换房需求大，则对新房市场需求影响大；当前调控政策越严，四季度成交量下降幅度越大；同时考虑各地政策继续收紧的可能性。中原地产依据以上逻辑预测：

2021年四季度，绝大部分重点城市新房成交量将同比回落。少数城市由于供应及去年低基数原因仍有望增长，如杭州等。但大部分城市预计四季度预计将有10%-20%的跌幅。全国9-12月新房成交量预计同比将有15%以上的跌幅，但由于上半年增长强劲，预计全国2021年新建住宅销售面积仍有2.5%的增长。

由于政策、信贷收紧对二手房影响更直接，2021年4季度各城二手成交量普遍不容乐观。预计所有城市四季度二手成交量将同比下降，其中深圳降幅较大。