国宾板块迎来多个“新成员”,能否焕新板块居住价值?

成都楼市深度报道 2022-04-25 22:16:55
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近日,香港置地出现在成都购房者视野中的频率高速上升。2022年,香港置地将在成都打造3个住宅项目和1个商业项目。其中,香港置地与龙湖合作开发的新项目位于金牛区的国宾板块,这一板块不仅是近年金牛区的土地供应大户,而且挑起了新房供应的大梁

据统计,2021年金牛区共有2624套新房入市,国宾板块供应了1319套房源,占比正好超过一半。当前,金牛区在售、待售或在规划中的项目有35个,其中国宾板块就有17个,也占据了一半的数量。

然而,在此前的很长一段时间之中,国宾板块都不是成都楼市的“热门”,板块内的项目大都处在顺销阶段。有人说,随着天府艺术公园的亮相,国宾板块的居住价值将被再次拉升。搜狐焦点成都站带大家从区域规划、配套呈现、项目产品等维度讨论国宾板块能否成为金牛区的改善高地。

01 公园出圈 配套尚未“拉满”

去年,现象级大型艺术活动“超融体”——2021成都双年展就举办在“成都天府艺术公园”。天府艺术公园南至西三环,北至铁路西环线,西侧到金牛大道,东至沙西线,包含三坊、三湖、三地标。

/天府艺术公园-美术馆出水芙蓉境 图据云知光

伴随着双年展“出圈”,现在的天府艺术公园已经成为了诸多市民周末休闲的打卡地点。据悉,这座公园占地约3033亩,同时也是大运会配套工程之一,正坐落于金牛区国宾板块范围内。从体量上来说,城西的浣花溪公园占地约500亩,锦城湖公园占地约2300亩,虽然对应城东的青龙湖湿地公园的3万亩体量尚显不足,但是已经能够拉升城西的生态环境配套了。

/天府艺术公园商业水街蜀巷烟火气意境图

在多数人的印象中,城西“西贵”的重点区域集中在金沙和青羊新城,但随着这两年区域发展趋于成熟、开发地块殆尽,国宾凭借明显的后发优势接过了城西的“接力棒”。然而,国宾板块在成为供应大户之后,整体界面上仍旧有所欠缺,比如金泉路周边有大量地块正在施工、金科路以东有大量的待开发用地,另外还有不少断头路存在。

商业方面,板块内有爱琴海购物公园和华侨城山姆会员商店能够满足日常生活购物,但是大型品质商业仍然有待补充,金牛凯德广场和首开龙湖西宸天街等大型商业体均与当前在售、在规划中的项目有一定距离。地铁交通方面,国宾板块主要依靠2号线和6号线,可满足日常出行,也有购房者反映,这一区域自驾出行存在一定的高峰期堵车问题。

如果说此前这一板块有一定的生态资源缺失,那么近年新加入“公园城市大家庭”的天府艺术公园已经补足了这一缺失,周边多个项目一跃成为了公园旁的湖景房。

/天府艺术公园规划效果图

去年年中,金牛区青杠片区调规,拟调整范围处于国宾板块天府艺术公园片区兴盛TOD组团,面积为105.86公顷 (约1588亩),在用地布局上,新增了两宗中学用地和一宗小学用地,纯住宅用地减少,住兼商用地以及纯商业用地增加。

今年再次公布调规,金牛区青杠片区地块新增中学、小学、二类住宅兼容商服用地和商服用地,优化公服设施布局。调整后,1号、2号、6号地块容积率暂时未定,其余地块容积率在1.5-4之间, 7号地块东侧为规划三甲医院用地。

新增的小学和中学用地则被1号、2号、6号、9号和10号涉宅用地环绕,区域内的教育配套也会再一次提升。

/2022年2月青杠片区调规示意图

据悉,毗邻天府艺术公园的兴盛TOD规划有1500亩,将植入科技文创应用场景体验、特色商务、高端酒店等,打造站城一体多元复合的新商业示范区,建设科技文化创新产业园,集生态、轨交、商业和文创艺术为一体,或将成为天府文化新地标。

/兴盛TOD地块规划效果图

天府艺术公园已经呈现并且“出圈吸睛”,大大拉升国宾板块的生态环境配套,但是这一板块的商业、医疗、教育、交通等多方面的配套能否“迎头赶上”,还有待时间的检验。

02 多项目将推 谁能拿下产品力高地

本文开篇就提到过,金牛区的在售、待售、规划中的项目中,国宾板块占据“半壁江山”,就近来说,龙湖和香港置地合作开发的“瑰雲里”项目已经取得了建筑许可并公布了案名和意境图。

/成都瑞澎置业有限公司建筑规划图

据建筑规划总平图所示,项目规划了24栋小高层产品,分别为10F、11F、17F,容积率2.0,绿地率35%。

不远处,成都城投置地两宗连襟地也已经取得了建设工程规划许可,其中约70亩宗地上规划为17F小高层住宅产品,容积率2.5,绿地率35.01%;另一宗约39.6亩宗地为住兼商用地,规划有多栋3F商业和15F小高层住宅,容积率2.5。成都城投置地的这两宗地均有人才公寓建设要求。临近这两宗地的人居国宾约53亩宗地的建设规划中则显示,将建设13/14/14F小高层13栋。

显然,国宾板块边缘,地铁6号线与2号线之间的这几个新浮出的项目,将会以“小高层”作为产品主调

/成都城投置地国宾70亩宗地建设规划总平图

从公开信息中可以看到,香港置地联手龙湖的瑰雲里项目已经被描述为:“西三环·国宾正席·低密臻装私宅”,或许能够推测出这里的产品会偏向改善,拿地时,宗地的清水限价为21500元/㎡,当时被龙湖以11500元/㎡的底价竞得。

纵向对比香港置地的其他项目,香港置地今年或许会在成都推出三大住宅项目和一个商业项目。除了国宾的瑰雲里以外,还有青羊区非遗板块的“西元”金沙湖旁的“天湖翠林”。香港置地从1997年进入内地,截止现在仅在7个城市进行开发,从扩张规模和增长速度上看,业内大多认为香港置地不是一个追求“快”的企业,在产品打造上追求的也是精雕细琢,以“非标准化”的特点根据地块特性量身打造独特产品。

再看龙湖,2022年的首批次集中土拍当中,拿地主力无疑是央企、国企,只有龙湖是唯一揽获两宗地的民企,成交总金额约19.5亿元,保持了一贯的“又稳又准”作风。在成都推出的优秀作品更是数不胜数。能被龙湖和香港置地联手推出的项目,或许会成为国宾板块的又一个“课代表”。

横向对比同板块的产品,大家的目光一定会投向板块中更靠北的另一个项目“聚集地”,这里也有一个“课代表”:城投置地万科国宾蜀园

其实在国宾,总能看到万科的小区,从2007年的金域西岭到现在的国宾蜀园,万科可能是更懂国宾板块的房企之一。细看国宾蜀园,从建筑设计和规划上来说,国宾蜀园的设计融入了“川西风情”,檐廊、穿斗等元素有机融入现代建筑体系之中。从户型上来说,主力户型是建面约143㎡的四房户型,2T2户电梯入户,采用开间5.64米方厅设计,充分满足改善人群对居所的期望。

/城投置地万科国宾蜀园效果图

价格方面,万科国宾蜀园在今年2月份再次取证(510106202253312),推出房源193套,清水总价在350万到597万元之间,当前正处在登记进程之中。项目本身的产品力作为有力保障,周边有天府艺术公园加持,这一次的推售会不会有更为惊艳的结局?

在国宾板块内,当前有电建地产洺悦玺、交投电建洺悦珑庭、国宾上林栖等多个项目在售。同时还有轨道地产53亩宗地、万科国宾21亩宗地、电建&交投18亩宗地、南山地产40.9亩宗地、葛洲坝56亩宗地等多个待开发地块,以及上文提到的多个刚刚浮出的项目。

待这一大批项目完工建成,相信国宾板块的城市界面已经大有不同了。这些已经浮出的项目和还没有浮出的项目之中,有谁会成为国宾板块下一个产品力“课代表”呢?搜狐焦点成都站将持续关注新项目动态。

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