地产人必知的12种「面积赠送」方式,很多房企都在干!

平时我们在前策阶段，往往需要充分研究户型的赠送空间，以提高户型得房率，从而提高产品竞争力。所谓的赠送面积，也就是那些在建筑规范上可以不计入建筑面积的套内面积。赠送面积虽然耳熟能详，但做房地产前期的很多朋友，可能了解得并不深入，对很多赠送空间的原理并不清晰。

今天这篇文章牧诗就把自己所见到的多种赠送方式进行了总结，带大家系统掌握常见的户型赠送方式。

总结下来，大概有12种方式，下面逐一分析：

01地下室赠送

在新规实施之前，地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间，用来吸引购房者。

但新规实施后，地下室不能再免费送。但地下室（半地下室）结构层高≤2.2米的，还是可以算作二分之一的面积。

因此可以在地下室报规划时按照车库标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积。

以此类推，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主赠送半地下室。

而这个半地下室往往又具备较好的通风和采光，业主购买后可以作为房间使用，使得别墅增加卖点。

02挑空赠送

这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。

在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积，客厅中空部分是不计入建筑面积的。

这些不计入建筑面积的地方，在交付后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积，对客户来说也就多出来一部分赠送面积。

挑空赠送在各地执行标准又有不同，有的要求首层面积必须要高于140㎡才允许做挑空；

有的对层高有要求，比如层高超过5.6m的挑空部分也要计容；

还有的地方要求只允许做客厅部分的挑空，不可以做全挑空。

因此具体在执行的时候，还要多咨询当地的规划局并咨询查阅当地建筑规范。

03内天井赠送

所谓的内天井赠送常常就是阳台一侧的天井往往不计入建筑面积，如下图所示：

这部分不计容的空间，验收通过后，再加板封闭后交付给业主，成为该层的套内使用面积，也就提高了户型的赠送率，实现溢价。

04错层阳台赠送

错层阳台近些年得以实现，主要还是得益于部分地方规定超过6米层高的阳台可以不算建筑面积。

比如下图红框这部分就可以不算建筑面积，因而增大了户型的赠送。

但，错层阳台有个缺陷，也就是赠送部分的私密性较差。

05内花园赠送

内花园赠送，主要是因为内花园区域往往是作为阳台或者花池而实现的，因为阳台可以只计算一半建筑面积，花池可以不算建筑面积。

该部分面积赠送后，业主既可以改造为内花园，也可以改造为一个舒适的房间。

如图所示：

06阳台赠送（计1/2面积）

阳台改为封闭阳台后，就能成为一个小房间，可以作为使用面积，按阳台只计算一半建筑面积，相当于赠送客户一半面积。看几个户型改造案例，就更好理解了：

案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积

案例：提前预留，合理改造。

07阳台连花池

由于花池不计入建筑面积，阳台只计一半建筑面积，当把他们都一并改成房间的时候，就相当于送了两次的面积。

08改建空中花园

很多地方两层通高的空中花园不计入建筑面积。因此这部分空间可以改建成两个不错的复式小房间。如下图所示：

09设备平台赠送

在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。

举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。

设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。

10赠送露台（计算一半的面积）

非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；

在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。

11夹层（只算1/2面积）

在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。

但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。

但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，虽没了免费午餐，但还是可以减少一半面积。

对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用（如下图）。

12凸窗赠送

凸窗（也叫飘窗）属于非常常见的赠送方式；尤其对于赠送面积卡的比较严一点的城市；

这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）或者不改。 

验收和交楼的凸窗：

业主改造打掉凸窗后：