风向变了?成都等多城频现土地流拍土地溢价率下降!

成都拼房帝 2018-08-27 10:35:55

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时下恰逢楼市传统的“淡季”，包括成都在内的一些城市土地拍卖频现“流拍”，这与之前的溢价成交形成鲜明对比，这种现象是市场“回调”还是未来走势?

8月15日，位于仁寿视高总面积超过300亩的三宗住兼商用地进行拍卖都因应价未达出让底价而全部流拍;南充对编号为2018-b-9、10、11的三宗地进行了拍卖，其中10号、11号地块因报名人数不足而流拍，9号地块因应价未达出让底价而流拍。

据中原地产统计数据显示，前7个月国内土地流标共796宗，其中一线城市土地流标13宗，二线城市合计流标经营性土地154宗，三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

未达出让底价视高三地块全部“流拍”

记者在采访中了解到，8月15日位于仁寿视高总面积超过300亩的三宗住兼商用地进行拍卖，最终都因应价未达出让底价而全部流拍。

专业人士认为，随着较新政策的影响，无论是开发商还是购房者都对视高区域的未来预期发生变化，这也许是该区域土地流拍的重要原因之一。

据悉，此次土地拍卖是自视高片区自去年以来成为市场热点之后，今年下半年的首场土地拍卖，也是该区域今年首次出让的普通住宅用地(此前出让的4宗地为商业用地和重大产业用地，含人才公寓)，本场拍卖备受关注。此次出让的编号为2018-56号、2018-57号和2018-58号地块，位于柴桑河西侧，该区域近两年内没有土地出让，三宗地面积均逾百亩。

拍卖现场，2018-56号地块：起拍楼面地价2492元/㎡，新力地产最终应价为4.7亿元，此时楼面地价为4506元/㎡，溢价率80.82%;2018-57号地块：起拍楼面地价2511元/㎡，保利地产最终应价为4.5亿元，此时楼面地价为4346元/㎡，溢价率73.08%;2018-58号地块：起拍楼面地价2486元/㎡，正荣地产最终应价为4.6亿元，此时楼面地价为4575元/㎡，溢价率84.03%。

据相关信息显示，此次拍卖的三宗地出让底价分别为7亿元、7亿元和6.8亿元，折合楼面地价分别为6710元/㎡、6761元/㎡和6763元/㎡，溢价率分别为169.26%、169.26%和172.04%。而拍卖现场竞买房企的应价均未达到相应地块的出让底价。

记者才采访中了解到，目前仁寿视高区域的较高成交楼面地价为6264元/㎡，溢价率为130%，即如今的新城·悦隽天府项目所在地块。

另悉，15日当天南充对编号为2018-b-9、10、11的三宗地进行了拍卖出让，三宗地的起拍楼面地价分别为5820元/㎡、3915元/㎡和3990元/㎡。其中10号、11号地块因报名人数不足而流拍，9号地块因应价未达出让底价而流拍。

调控升级致土地流拍资金链紧张是主因

记者在采访中了解到，目前不仅四川楼市土地拍卖有流拍的现象。据中原地产统计数据显示，前7个月土地流标共796宗，其中一线城市土地流标13宗，二线城市合计流标经营性土地154宗，三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。但据国家统计局数据显示，1-7月份房地产开发企业土地购置面积13818万平米，同比增长11.3%。今年以来，一二线大城市溢价率低，土地流拍增多;三四线中小城市土地溢价率非常高，甚至超过100%，但流拍现象也不断出现。

专业人士认为，出现土地流标的原因，首先是土地配建复杂，地块属于非热门区域地块;同时，还有一些区域本来价格“虚高”，在市场政策逐渐明晰的情况下，价格属于正常回归;

另外，在“坚决遏制房价上涨”的政策出台之后，彻底打破了此前开发商拿地时计算未来市场“预期”的部分空间，再加上开发商资金回笼的速度放缓等因素的影响，导致目前土地拍卖时“流拍”频现。

根据国家统计局数据显示，7月末全国商品房待售面积54428万平米，库存数据已经跌至50个月较低。专业人士认为，随着市场的变化，三四线城市土地流拍的情况也逐渐增多，从全国流拍土地的数量来看，三四线城市也占了大头，比一二线城市的3倍还要多。

“涨幅回落，分化持续。”58安居客房产研究院首席分析师张波说，目前购房者的买房热度降温在不同城市的表现依然处于分化之中。从三季度来看，持续降温将是个趋势，尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市，房价下行的压力会增大。受此影响，房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎度，开发投资增速或进一步放缓。从房价表现来看，7月楼市行情依然持续一定热度，但从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议透传出的信息来看，房价在“金九银十”大面积上涨的趋势将会减弱，各地短期调控也将更加聚焦到对房价上涨的控制。

今年上半年，多地楼市调控政策频频升级，目前各地仍在“打补丁”，全方位封堵任何投资炒房的可能性，从而遏制房价上涨。这些都导致房企资金链逐渐开始紧张，而后续预计流标土地数量和范围有可能在2018年7月后继续扩大。