昨天,武侯新城迎来了排名前列取得预售证的双限地项目德商石榴·春和天骄(以下简称春和天骄),在拿地之初就已明码标价,总占地50余亩,容积率2.0,最终清水限价为2.33万/㎡。本批次推出户型区间在120-255㎡的高层和叠拼,买入门槛280万起。动辄单价逼近3万的武侯新城板块,推出了清水单价2.3万的房

昨天，武侯新城迎来了排名前列取得预售证的双限地项目德商石榴·春和天骄（以下简称春和天骄），在拿地之初就已明码标价，总占地50余亩，容积率2.0，最终清水限价为2.33万/㎡。本批次推出户型区间在120-255㎡的高层和叠拼，买入门槛280万起。

动辄单价逼近3万的武侯新城板块，推出了清水单价2.3万的房源，乍一听还是颇具诱惑。发哥也走进售楼部去实地打探了这个项目：

较低总价280万左右的普改盘，140㎡高层颇具性价比，要求验资80万才能看样板间；推出了堪称“小刚墅”的低价别墅，打开户型图却发现，200㎡的别墅还没有高层使用空间大……

这个项目究竟怎么样，不妨来看看发哥的全方位测评和置业建议。

区域扫描

武侯新城，南北有别

诞生之初，武侯新城就带着“高端居住第三极”的光环，金茂以楼面地价17160元/㎡一举拿地，将武侯新城推到了浪尖。

但事实上，以武侯大道作为分界，武侯新城被分为了南北两个区，保利·大国璟、武侯金茂府、龙湖·天宸原著、中铁建·西派宸樾等武侯新城推出的排名前列批定位再改的住宅项目，就是位于南区；昨天取证的春和天骄则位于武侯新城北区。

武侯新城南北区大致示意图

现阶段抵达项目，主要有两条交通路径：

1、草金立交，经永康路达到项目所在的武侯新城北区，也就是老的机投镇；

2、武侯立交，经武侯大道进入武侯新城板块，途经产业政商区的西部智谷，再跨过武青西二路到达项目。

两种到达路径，现阶段也清晰区分出了武侯新城南北区目前的差距。

从2017年始集中开发的武侯新城南区，区域内的多个项目都已经建成并陆续交付，地铁9号线通达、双凤桥TOD投入建设、龙湖星悦荟迎来开业、川大附小即将投入使用……

整体来看，武侯新城南区已经从规划阶段基本成型，而武侯新城北区目前城市界面较好的部分在西部智谷、武侯政务中心部分。

西部智谷图据武侯发布

但穿过西部智谷，在武侯新城北区目前的主要供应区，城市界面还有待改善。一方面是正在建设中的多个项目，包括学校、新房和一些正待打通的道路建设，另一方面，则是机投此前的汽配店和老旧项目。

武侯新城北区城市界面

事实上，武侯新城南北区也有着明显的定位区别。

在武侯新城南区的项目，早期都是品牌旗下的TOP级IP，比如金茂府、龙湖的原著系、保利的大国璟、中铁建的西派系，在定位上更加硬核。

武侯新城北区定位更偏改善，目前区域内已有三宗限价地，均价在2.33万元/㎡，产品也更刚一些，比如鼎仁做的90余㎡洋房、正荣125㎡的四房设计，以及取证的春和天骄，定位于改善的天骄系，高层主力面积在120-140㎡。

交通方面，武侯新城北区目前还有多条道路正在建设中，距离最近的地铁站是机投桥站，到达春和天骄的步行距离在1公里左右。商业方面，区域目前主要依靠已经交付项目的底商；教育方面已经规划修建了武青西一路小学、武青西二路幼儿园、武青西三路小学、武青西三路中学等多个学校，但目前并未挂牌。

项目透视

140㎡高层颇具性价比

200㎡别墅很“刚”

作为武侯新城排名前列取证的双限地项目，春和天骄的产品呈现怎样呢？

2020年底，武侯新城北区三块土地拍出，分别被德商、正荣、三聚亿拿下，三个项目都比较靠近。春和天骄占地52亩，容积率2.0，彼时的拿地成本是1.51万元/㎡+2%的无偿移交。

春和天骄为德商和石榴联合打造，石榴操盘，这也是石榴在成都主城区打造的排名前列项目。对于石榴，或许成都购房者还比较陌生，这是一个来自北京的房企，2009年，公司才在北京通州推出排名前列个住宅项目，置业顾问称其为“北京四强”。

项目沙盘

整个项目为高低配规划，高层的楼层在16F和18F，叠拼则全部是上中下三叠。

本批次项目推出232套房源，清水单价在2.1-2.6万/㎡，包括4、5、6号楼三栋小高层和9、11、14、15、16五栋上中下三叠的叠拼产品，其中高层主要包括建面约140㎡和126㎡两种户型（含少量带地下室的底跃户型），叠拼则包括160㎡左右的上叠和200㎡以上的中叠和下叠三种户型。

项目实拍

在高层户型的分布上，除了6号楼有16套120㎡左右的户型外（该楼栋的剩余房源为无偿移交部分），其余都是140㎡左右的户型，所有高层全部为2T2户的板式结构，通透性较佳。

目前，项目仅打造了140㎡的样板间，就在发哥打算进去看看内部时，却被告之需要验资80万。一个普通改善盘玩起了验资，实在出乎了发哥的意料，以至于来不及P一个资金证明……

不过，清水销售样板间也并不具备参考性，有着丰富看房经验的发哥将从户型图来简单分析一下产品的户型情况。

高层140㎡户型

高层140㎡户型的单价在2.3万/㎡左右，总价310-330万，全部为清水交付。从户型来看，四室两厅两卫，横厅开间达到7.5米，进深5.4米。主卧为套房设计，面积在20㎡以上，在这个面积段的产品设计中表现较佳。

约200㎡中叠户型

项目的叠拼产品，上叠有屋顶花园，中叠和下叠分别有挑高5.4米的地下空间。在项目户型图中可以看到，中叠和下叠的户型规划基本相似，区别在于下叠有独立的一层花园，不过二者的总价差在100万左右。

在空间上的呈现，该项目叠拼部分不如高层部分。以200㎡的中叠为例，因为地下室也计入产权面积，导致实际的室内可用空间并不算大。数据上来看，7.2米开间的横厅，进深只有4.1米，单层面积在70㎡左右，主卧同样为套房设计，面积和140㎡的高层差不多，在24㎡左右，并且中叠的户外空间仅每层有一个开间不足4米的阳台。作为别墅的尺度感显然不够，但功能空间足够。

置业建议

区域现状有待提升

别墅产品性价比不高

看过项目及周边以后，发哥来说一下我的感受。

关于区域主要有三点问题：

1、交通有待提升

地铁9号线的贯通给区域的交通带来了更大的便捷，但事实上，从春和天骄来看来看，轨道交通还是与项目有一定的距离，并且大量的在建道路也让项目周边目前的呈现并不理想。