成都楼市:买房不仅看个人喜好,还要思量未来好不好卖!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，去年视高感觉热度不错，今年买房在视高怎么样呢？自住，6-8年左右大概可能会卖掉，视高的房子可以买吗？

回答：买房子，不仅看个人喜好，还要思量到未来好不好卖，流动性的差的显然不好卖，视高、公寓就属于流动性不好的房子，几乎没有二手房市场，较好不要。成都的二手房市场存在于限购区域，地段越好越好卖，越好卖价格越有涨的空间，不好卖的房子则容易跌。买房参照的不仅有价格，还可以参考存量与成交情况，像成都的一圈层就一定比二圈层好卖，三圈层又次于二圈层。有些人的观念是将赚到的钱换做房子留着升值，但是没有考量自己盲目买的房子是不是能涨价，单纯参照新房市场而不考虑自己房子的实际情况，值不值得涨价、会不会有人买账，流动性不好的话，自然交易成本就高。

提问：成哥好，我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右 首付3成。我看了温江区：凤溪院子 雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城 成华区：万科锦园 天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛 双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好。请成哥推荐一些楼盘。

回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展长期看我更推荐天府新区，但现在买入需价格需白持两年，你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。成都更多优质楼盘详见内部！

提问：你好成哥：想在成都主城区或是天府新区购一套二手房（房龄5年以内的），面积（50-70平米，套一或套二均可，较好是套二），预算金额120万（税费除外），预算价格在16000-19000元/平米，请指点如何操作及推荐楼盘。目前看了天府新区的（恒大名都、恒大天府半岛二期），成华区驷马桥的（领都）

回复：恒大名都、恒大天府半岛这两个盘从区域板块来说都还是可以。驷马桥可以作为次选。另外你还可以关注二仙桥板块；如：招商中央华城、交大归谷建设派。另外，在天府新区，5年内的二手房没有什么推荐的，10年内，可以看中铁骑士府邸，南湖国际社区。最后，现在成都政策5年内都有增值税，其实投资10内的房子和5年内的房子，以后卖都没有太大的区别。成都性价比高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，我打算年底在成都购房，请问成都未来的买房方向是怎么样的？哪些区域可以重点关注？

回答：地铁规划和城市发展关系十分紧密，大部分的房子都会得到地铁带来的利好，地铁发展也能提高区域价值，我们从地铁规划来看看成都未来的购房方向，2020年成都开通的五条地铁线主要是为了缓解成都西边的交通压力，今年开通的19号线加强了双流九江和天府新区之间的联系，13号线连通市区和龙泉，能带动东南的三圣乡等板块发展，27号线从石佛镇到蜀鑫路，加强了东北和西南的联系，三十号线贯穿双流高新等四个区，加强和市区的联系，从这些规划中可以看出双流区是重中之重，我们不能解释其中的原因，这里联通温江和新津，临近高新区，同时还连接了主城区，发展潜力巨大。除此之外，高新区和天府新区未来的发展都将不错，未来成都打造的成德眉资一体化将会加强这个区域的整体发展，今后定居也可以考虑一下这些区域。

提问：成哥，坐标常州，手上有套老破小，房龄23年，能不能等拆迁？

回答：不能。假设老破小50平，能卖200万，红本在手。附近次新卖，6万一平，贵50%。十年后拆迁了，原地回迁，分了60平，加购15平，得了70平。如果卖掉，拿200万，买热点片区单价五万总价600万的房子，杠杆加上去，面积变成120平。这十年，不断的增值抵押、买入，再抵押再买入十年后，可以有240平的房子，你的老破小还不一定拆迁了。即使拆迁，还不一定立马取证，还不一定原地拆迁，除了一线以外，其他城市的回迁房还卖不上价。

提问：成哥您好，坐标南京，手上两套房，一套市区大平层，夫妻双方名字，目前贷款120万，另一套郊区大平层自住，目前子弹260。请问如果要破限，可否离婚，把我的名字都去掉，然后以我一个人的名义去买房？买房还是考虑学区地段和投资为主，请教有哪些地方可以考虑？若是我一个人的流水，能贷多少？如果复婚后再贷，请问老公名下有贷款是否还能房贷？

回答：你名下有2套房，都有你的名字，如果采用去名然后JLH，操作起来很麻烦，因为离婚的话要先析产然后才能去名，析产需要把现有房子贷款全部结清才可以操作，所以不太建议你采用这种方式破限。可以试试开发父母老人票，做接力贷，更简单一些。

买房是城市+地段+楼盘三位一体优质城市：选择几个头部城市。核心地段：有地铁，有学区，有大型购物休闲娱乐场所，就业聚集地，ZF规划的产业中心。楼盘：在选定的区域同样楼层户型选便宜的。 因为边际价格决定整体价格，你买便宜的，房价上涨很容易覆盖你的价格，你快速会有收益。另外每套房的金融属性要用足，榨干每套房。

南京主要投资的是学区房，南京学区房涨的比普通的商品房涨的多多了。投资逻辑是押注潜力学区，吃的是学票的涨幅。这是南京独有的投资机会。另一种就是摇号限价新房，还是非常值得考虑买的。不过这种也越来越少了。第三种就是标准的区位投资，这种比价看重区位南京买房投资回报率高的板块详见内部！

提问：你好成哥，上周我去看了一个新盘，在售楼部大厅中央的沙盘，置业顾问在讲整个项目在建一期，看不懂里面有什么点要注意的，感觉很不错的样子。

回答：沙盘的重要性一直以来被很多购房者忽略，在售楼部看沙盘排名前列看整体，不仅要清楚所选楼栋的位置，还要了解其他楼栋的规划，再看是否是临街房源，有没有绿化带或隔离带，临街房源的噪音相对大一些，但是价格低；其次还要看小区车道的规划，是否人车分流，车辆入口和建筑物之间是否有遮挡等等；第二看比例尺预估实际距离，这样可以测算楼与楼，楼与街道之间的距离，如果距离太近，会降低居住舒适度；第三看内部规划中不好的地方，比如说变电站，垃圾处理中心等地，不仅有辐射伤害，还会对居住环境造成影响，挑选楼栋时要注意避开；第四看房子的朝向，要注意并不是所有的房子都朝南，建议大家避开朝西北和北向的房子，这类朝向的房屋采光不好；第五看沙盘上的水晶体，向售房人员了解这些地方未来的具体规划；第六看车位，提前了解车位的位置和数量等；最后还要看周围的配套设施，主要是商业、学校、医疗等方面，要有一个比较全面的了解。

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