华润新盘规划公布 武侯新城更热闹了

2022年11月4日，成都市武侯区规划和自然资源局新发布一则“建筑项目规划公布”，新浮出的项目正是前不久公布案名的华润置地锦官首著。

图据成都市武侯区规划和自然资源局官网

本年度二批次集中土拍，华润2天豪掷87亿拿地6宗，引发全城关注，10月，集中公布7个在蓉新项目案名，再次聚焦目光，本次公布规划的华润置地锦官首著就位列其中。

此前焦点君为大家介绍过，华润二批次土拍所获得的宗地都处于热门核心板块，今天就新浮出的锦官首著项目规划来具体解读该项目的产品配套有何特点，所在的武侯新城南区有怎样的板块潜力，与大家一同了解项目背后的房企——华润置地经营安全性如何，为何能够“大出风头”。

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小宗地块建洋房 区位优势锁定

11月4日公布建筑项目规划的是“成都润置蓉武房地产开发有限公司”，该公司是华润置地（成都）有限公司全资子公司，项目宗地位于武侯区簇锦街道铁佛社区2组，占地面积约21.75亩。

从拿地信息来看，华润置地在成都第二批次集中土拍中以13700元/㎡的楼面价成交，总价约3.98亿元，清水住宅较高限29300元/㎡，要求成品住宅比例100%，容积率2.0。

图据成都市武侯区规划和自然资源局官网

从武侯区规划和自然资源局官网释放的规划信息来看，华润置地锦官首著项目住宅计容建面为28896.07平方米，总建筑密度为18.93%，绿地率35.04%。

这宗地其实是华润置地在第二批次土拍中拿到的亩数最小的一宗地块，形状较为规整，规划的五栋楼中，3号楼和4号楼大致呈南北向，其余3栋楼大致为东西向布局，每一栋楼都是11+1层，1T2户，共196户，定义为“公园洋房”，既符合武侯新城的“洋房”氛围，又符合华润近期的“洋房”产品方向。

据悉，华润置地近期在长沙首推的润樾府、在杭州新拿到的申花板块宗地均为洋房规划。

焦点君注意到，华润方面为锦官首著项目打出了“醇熟武侯新城，纯粹公园洋房”的广告语，从具体项目周边配套来看，锦官首著确实拥有“配套优势”。

交通方面，项目周边1公里范围内，有地铁9号线武青南路站、地铁3号线武侯立交站、武青南路站；教育方面，周边一公里范围内有武侯区第六幼儿园、武侯区第五幼儿园、武侯区第十五幼儿园（智达园区）、成都市武顺街小学、北京第二外国语学院成都附属小学、北京第二外国语学院成都附属中学等多家幼儿园、中小学。

商业方面，成都武侯万达广场、武侯吾悦广场、龙湖成都武侯星悦荟均在项目周边1公里范围内；生态方面，铁佛公园与项目一街之隔。

由此来看，虽然项目产品信息还没有更多曝光，但区位配套优势已经确认无疑，下面就从区位角度来看看，吸引金茂、保利、中国铁建以及华润纷纷“下注”的武侯新城南区有怎样的吸引力。

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“纯洋房社区” 解渴区域新房市场

从地理位置来看，武侯新城南区位于成都西三环，在交通上拥有三座TOD和两条轨交的优势。同时，东北侧还有武侯立交，可迅速接驳上三环路，交通路网立体、发达，优势明显。

商业方面，随着龙湖星悦荟、金隅·珑熙汇等商业体的运营，片区的商业体量可观，加上吾悦广场和大悦城、武侯万达等商业综合体的存在，武侯新城南区的商业能力不容小觑。

教育配套则有更值得注意的亮点，龙江路小学，北二外成都附小、附中都在周边范围内。据悉，北二外成都附中、附小由武侯区政府与北京第二外国语学院共同筹办，可提供3-18岁一站式的公立教育，这一片区的教育资源也是整个武侯区中较为优质的。

武侯金茂府实景图

可见，片区内的各项配套都已成熟，但新房供应却显得有点脱节，除了早期的武侯金茂府和武侯瑞府还有房源在售外，复地崑玉锦城、保利锦城和颂和华润锦官首著都是待入市的纯新盘。

从产品形态来看，华润置地锦官首著占地仅21.75亩，将打造5栋11+1F的华润洋房，值得注意的是，这可能是武侯新城南区少有一个“纯洋房社区”。

武侯瑞府合院实景图

其他4个项目不是小高层+洋房，就是小高层+高层，其中最特别的还是武侯瑞府，是别墅+洋房的配置。

再来看看土地指标，除了2022年7月12号同天拿地的华润置地锦官首著和保利锦城和颂面积较小，分别只有21.75亩和40.29亩外，基本都是百亩低密大盘。

但是这两宗小地快的限定房价高达29300元/㎡，仅比区域较高清水天花板少了200元，所以单价上“3万”也是大概率事件。

从释放的消息来看，保利锦城和颂预计打造纯住宅+小高层，跟华润置地锦官首著的产品形态相比，存在一定的差异性，“华润洋房”和“纯洋房社区”的标签或能助其从区域新房市场脱颖而出。

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华润逆市扩储 销售和融资提供支撑

事实上，一个月之前，华润置地通过成都公司官微发布文章，公布华润置地锦官首著项目案名。与之同时公布案名的还有华润置地宸玺上院、华润置地成都锦官云玺、华润置地天府九里、华润置地中环天序、华润置地鼎信长城锦官和鸣、华润置地锦江悦府。

公开信息显示，这7个项目中，有6个项目的宗地均是华润置地在本年度第二批次土拍中竞得，仅有位于青羊区蔡桥街道的“锦官和鸣”宗地是鼎信长城竞得，华润置地后与其达成合作并控股操盘。

值得注意的是，目前华润还在积极合作拿地，近期已入股三圣乡109亩地块，并成为大股东，据了解，该地块为今年7月华发和锦江统建联合竞得。

华润在土储方面的集中加仓，除了由于随着现阶段十陵板块、东安湖板块及天府新区的项目陆续去化，后续有必要拿地补仓土储，也与集团整体的财务状况、后续发展战略有关。

首先，2022年华润置地融资渠道通畅，据焦点研究院不完全统计，上半年，公司和多个银行签署签订附有特定契诺的借贷协议，合计借款额达到 215.0 亿元人民币，在债券融资方面，发行了3笔公司债，额度分别为50亿元、10亿元、20亿元，此外公司提交的100亿小公募融资债券获深交所通过，合计金额达到495亿元。

在销售方面，华润置地表现出较强得销售韧性。华润置地1-7月销售额为1-7月销售额1490.0亿元同比减少20.7%，远小于焦点研究院统计的 30 家典型上市房企销售额同比下滑均值-48.4%，在市场下行期表现出较强的销售韧性。良好的销售和融资情况为企业拿地提供较多的资金来源。

得益于融资和销售为重要支撑力，充足现金流保障投资需求，在现阶段楼市仍旧低迷，部分房企陆续出现债务展期的情况下，在焦点研究院发布的2022年9月中国上市房企经营安全测评星级榜上，华润位居榜单第四位，足以看出其作为央企，表现更具韧性。

随着锦官首著项目规划公布，整体经营安全加持下，可以预见，第二轮“双集中”中的华润其项目规划也将持续公布，而这些项目的较新动向，焦点君也将持续关注。