@成都购房者,下半年何时才是下手好时机?

六月以来的成都楼市，二手房和新盘成交量对比往年同期和今年前几个月，均呈现出下滑态势。对于购房者来说，下半年何时才是下手好时机？

新楼盘和二手房成交均呈现疲软态势

新盘疲软与开盘频率有关从新房成交数据来看，六月前两周的时间成都共成交约7000套，而三四月份的单月成交量均超过2w套。新楼盘成交量呈现出疲软的态势从很大程度上来说其实受新盘开盘频率降低影响。近段时间以来，天府新区和高新南几乎没有新盘推出，五城区各区仅有寥寥几个楼盘开出。二手房成交量虽处于下行阶段，但波动幅度仍小于新盘二手房自上月成都发布201个小区二手房指导价以后，成交量虽然有所下滑，但波动幅度却并不算太大。

以指导价出台后三周的成交数据来看，5月31号到6月13号的两周时间里，二手房分别成交871套和811套。对比四月份的后两周约1800套的成交总量，其实并没有太大变化。

新楼盘对成都楼市影响大不如前

新楼盘市场占比降低

近两周成都共18个新盘取证，取证楼盘总套数为4376套。但位于一圈层的新盘仅有一个位于锦江区的建发央玺，贡献了282套房源。

新盘数量看似较多，但基本集中在二三圈层的情况其实并非近期才出现的非正常现象；过去两年已显端倪。

比如去年6月到10月这四个月的时间里，成都一圈层除了天府新区和成华区这两个供应大户有新盘持续开出，间隔时间较短；其他几个区新盘开盘时间间隔大多超过1个月。

直到年底的一波神盘放量，才使得新盘市场供应有所缓和。

新楼盘所处地段大多呈现边缘化

五城区和高新南虽然在近两年的土拍中供应看似依旧较为充足，在一定程度上能够缓解未来新盘的供需压力，但几大区域的新盘目前均面临着同样现状：既核心区区域和老牌区域已无土地，新楼盘向边缘化新区域集中：

近两年的拿地情况为，未来高新南的新盘向新川中和集中、锦江区的新盘将逐渐靠拢三圣乡、武侯区新盘向武侯新城集中、青羊区新盘向青羊新城集中......

单就新区域来说，未来仍然存在太多不确定性，对原有核心高质量区域也将难以起到替代作用。

比如大源和金融城，是目前公认的高新区较具价值的区域，但后续几乎已无新盘供应。新川和中和虽然能够填补未来高新区新房需求的空缺，但其价值大概率难以成长到与金融城、大源比肩的地步。

目前成都五城区和高新南的楼市，其实与2017、2018年的一线城市已经很相似了。

参考一线城市，缺乏新盘或新楼盘市场占比较小的区域，很大可能会使需求释放到二手房市场中，同时也意味着新盘未来对这类市场的影响逐渐减弱。

结合自身情况随时都有下手好机会

目前，高单价高总价楼盘回落可能性有所降低

在我之前的文章中，的确说过今年成都高单价高总价二手房价格回落的可能性较大。但是从指导价出台后的情况来看，大家期待的回落幅度很可能将不如预期。参考2018年的那一波二手房回落，较大的影响因素其实是不少主城区优质区域板块新盘放量。更何况，2018年的成都楼市，也被成为“剪刀差”神盘的狂欢季。在优质区域低价新盘量足的情况下，市场预期并不看好二手房，二手房的回落也就成为必然。但今年不同，优质核心区域几乎开发殆尽，新盘所剩寥寥无几，甚至锦江、高新、青羊的大量区域已无新盘存在。即便指导价出台，这类区域的二手房也缺乏大幅回落的动力。

冷门优质板块二手房正是下手机会

比如锦江区和成华区部分板块的二手房，实际成交价与指导价其实并没有太大差别。且从所处的区域位置情况来看，也决定了未来升值属性上受新盘影响冲击的可能性较小。

再参考2018年的那一波二手房价格回落潮，受影响较大的往往是此前上涨过快，且周边新盘较多的区域。反观部分在之前阶段上涨并未脱离正常市场行情的区域，价格也没有太大的波动。因此，对于冷门优质板块的二手房，无论何时，都存在下手机会。

来源：成都房小弟

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