项目虽小产品够全,这些小地块上会不会诞生新的网红盘?
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成都商报房产发布今年持续关注的“小地块”项目又有了较新的动态。近日，先进地产成都公司公布消息称，其位于天府公园西板块（以下简称“天西”板块）的先进永利·云翠项目即将入市。
该项目的关注点除了是天西板块排名前列现房销售的楼盘之外，另一关注点在于，总共可销售部分的房源仅有76套，或是成都近3年来上市项目中最“迷你”的一个。
先进永利·云翠的出现源于2021年6月成都排名前列次集中供地。当时，这宗占地约10.54亩，容积率2.0的地块，以14900元/㎡的起拍价刷新天府新区区域峰值，且明确可售商品住房清水较高销售均价为28150元／㎡。
业内对这块地一致的认知是，地块较大的优势是地处天西板块，周边公园、教育等各项配套几乎都已兑现，万科·天府锦绣、保利·和光屿湖、首开·龙湖云著、招商·时代公园、蔚蓝卡地亚花园城组成的“天西五虎”环伺四周。
本土企业永利融拿地后与先进联合开发，并由后者操盘。根据先进的规划，整个项目分一栋物业用房和两栋住宅。
住宅共84户，其中8户为自持租赁住房，剩余76套为可售部分，为2梯2户小高层，户型为建面约188㎡的大平层和建面约350㎡的底跃两种，总价预估在600万元以上。 其中，2号楼为南北朝向，共15层；3号楼为东西朝向，共12层。
当先进宣布这一项目即将入市后，市场随即出现了两方截然不同的观点。
一方面是在过去很长一段时间中，成都主城区的住宅用地几乎都在40亩以上，在天府新区甚至不乏200亩以上的项目。这样一对比，小地块项目在市场中并不算主流。他们担心受限于地幅规模，个别购房者难免会产生抗性。
该人士表示，2017年-2019年，包括融信、业瑞、同森、东原，金房等企业也曾拿下20亩以下的地块。截至目前，除东原·印长江项目获得较好的市场反响外，类似业瑞获取的建设路18亩地块和金房拿下的红牌楼10.8亩地块均还未入市，“购房者的认知和接受度需要时间。”
另一方面市场人士则认为，已基本呈现的天西核心区已基本无住宅用地可供应，在售的招商·时代公园新的组团已在更偏南的方向，已现房呈现的先进永利·云翠刚好就给购房者了一个买入天西板块的机会。
持乐观态度的一方还表示，先进永利·云翠只是拉开了天府新区10-30亩项目供应的序幕。一是在土地端，位于天府公园东板块一宗约10亩的宗地预计在接下来拍卖；二是在供应端，龙湖在2021年9月成都“双集中”供地时拿下的麓山板块约28.9亩地块同样预计在年内入市，同样为现房销售。
从已有的消息来看，该项目紧邻沈阳路，案名定为花千樾，容积率2.0,规划有建面约89-143㎡的小高层和建面约193-212㎡的叠拼产品，清水限价17055元/㎡。
“和先进永利·云翠所处的市场情况相似，花千樾所在的区域新房已至少3年无新增供应，周边仅有和贵·南山上、复地·御香山、蔚蓝卡地亚等二手房项目。”一位业内人士表示，小地块多存在于存量房占主导的城市核心区域，即这一区域内新房已断货多时或仅有零星项目在售。参照北京、上海一线城市的经验，以及土拍价值走势，在天府新区一些发展成熟的区域，小地块项目将越来越多，已是可预见的趋势。
事实上，不单是在天府新区，在主城区20亩左右的小地块供应也在增多。据记者不完全统计，除先进和龙湖两个项目之外，光在成华区就还有东宸锦悦府、锦尚府和中环光悦居三个项目将在近期入市，地块面积在约10.6-17.8亩之间，均定位于刚需产品，户型区间最小的为62㎡，较大的为138㎡。房源最多的项目是锦尚府，共246套，其余两个小区都不到200套房源。
今年四季度和明年上半年，成都主城区还至少有3个20亩以下的项目入市，分别是鸿山拿下的锦江区青和里地块，占地约10.58亩，预计有120套左右的房源；以及华添拿下的青羊区苏坡街道9.44亩地块和浙江楠盛拿下的成华区保和街道10.97亩地块。截至目前，三家房企尚未公开其产品信息。
上述可以看到，成都房企现阶段面对小地块的做法，大多为两种，要么极刚，要么定位豪宅，极为鲜明。未来或是否持续这样的态势？多位一线城市的机构人士结合当地市场的已有经验，给出了建议。
“超大城市的发展，都将让核心区域土地走向稀缺，寸金寸土和地价的增长，将让房企单独拿下大地块变得更难。”中国房地产业协会会长冯俊在接受成都商报-红星新闻记者采访时表示，宏观方面，小地块避免了城市建筑的单一格局；微观方面，小地块因拿地门槛相对较低，不单能规避前一阶段中联合体拿地给房企带来的潜在风险，又能避免因市场集中度的进一步上升带来的垄断。“但小地块更有利于在产品上精耕细作型的房企，打造出彩的产品。”
易居研究院智库中心总监严跃进也提到，极刚的产品不太适合未来的市场走向，小地块豪宅化是接下来的趋势。同时，产品上的差异化和纯粹度将是这类产品在市场上占据一席之地的关键。
以先进永利·云翠来看，区域内的产品大多户型区间跨度较大，以招商·时代公园为例，户型区间涵盖建面约122-236㎡。而先进永利·云翠在标准层全部采用了建面约188㎡的户型。
严跃进还提到，2021年以来，上海主城区拍出超过10宗20亩以下的小地块，这些地块的拿地企业多为区域深耕型房企，并需配建菜市场、公园绿地等公共服务配套，“这一点或许也会成为成都市场下一阶段的特征。总的来说，这种体量下的地，因为大多处于核心地段，会持续被开发商看中。”
来源：成都商报房产发布
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