分化?回温?2022下半年成都楼市的6大预测

2022上半年，可谓是楼市起伏变化的特殊阶段，国家及地方政府密集出台楼市利好政策。但回暖复苏得有个过程，目前房地产市场的大环境未发生根本性逆转，楼市处于从低迷到平稳上涨的过渡期。2022年下半年楼市，是一段从暗黑走向光明的艰难突围之路。

前期，锐理数据发布了年中系列报道，整体来看成都房地产市场表现较为健康。接下来，结合锐理数据半年报，我们聊聊成都楼市下半年会怎么走？

预测1

房地产将进入新形势，但仍是超10万亿大产业

不可否认，当前房地产的发展面临几大瓶颈。排名前列，城市化率逐步到顶、老龄化程度加深；第二，住房空置率逐年上升，人均住房已达50㎡；第三，土地和房产价格均大涨，开发面积历史高点；第四，城市基建/旧改放缓，难刺激新增需求；第五，房地产去泡沫，企业去杠杆，房地产软着陆。

但我们也应该清楚认识到，房地产规模虽萎缩，但仍是超10万亿产业，是经济压舱石。从大环境来看，目前经济下行压力较大，房地产作为经济中影响较大的单一产业，应该发挥更重要的作用。

但2022年是大浪淘沙的一年，去杠杆是大趋势，房企发展从重规模向重质量转变。一些高周转高负债的房企逐渐清退，一些财务健康、产品力、运营力、交付力突出的均好性房企成长空间打开，将成长为楼市新势力。

预测2

成都具备较高发展潜力，未来长期看好

全国市场分化，优质城市仍然大有可为。

成都作为西部重要中心城市，成渝经济圈双核之一，是新一线城市领跑者。成都拥有双机场格局，是西部铁路交通枢纽，轨道交通全国通车里程数位列第三。2021年成都GDP近两万亿，位列全国第7；七普成都常住人口2093万，位于全国第四；近十年成都人口增量达582万人，有57万高素质人才落户。

城市实力、人口增速、置业成本等优势明显，成都具备较高的发展潜力，房地产市场韧性强。数据显示，上半年成都月度供销虽低位运行，但3-5月持续领跑全国的新房市场。

预测3

政策放松，供需两端政策并举保障市场平稳

在坚持房住不炒，维稳原则的大前提下，政策将继续落实稳经济、稳地价、稳房价预期，强调对合理住房需求及资金的支持，鼓励因城施策出台积极政策。

就现状而言，成都政策主要从供需端放松调控。

排名前列，助力房企，从拿地到预售多个环节出台帮扶政策，降低企业资金压力。

第二，限购政策进一步优化，放宽购房资格认定，在降低首付比例、购房税费支出等方面出台细化政策。

第三，在供给与需求端持续发力，精准施策保障楼市平稳运行。

收藏！5.31新政后 2022年成都楼市政策全梳理

2022-06-01

预测4

需求释放，下半年市场销量或稳中略升

2022年上半年利好楼市政策频出，房地产市场的信心开始发生新的转向。在政策密集出台背景下，对于购房者信心提升得到了积极作用，也逐步传导表现在楼市供销数据上。

国家统计局的数据显示，1~6月份，商品房销售面积68923万㎡，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%。从商品房销售指标来看，销售面积和销售额累计降幅均明显收窄。结合4月、5月的数据来看，从今年二季度开始，房价回暖的城市数量在逐月上升，成交数据也走出谷底开始回升。

就成都而言，限购持续放松，房票基数大量提升，刚需为主要增长人群，转向投入地段成熟、配套完善的二手房市场，实现楼市流动循环。数据显示，2022年6月成都二手房，单月去化1.67万套，政策刺激、刚需流入的结果初步显现。

另据成都住建公开数据，2022年上半年，成都共成交二手房72373套。二手活跃将置换更多购房需求流向新房市场，释放大量改善换房需求，刺激新房市场回升。随着楼市新政影响逐渐释放，下半年住宅市场预期缓慢回温。

预测5

开发商持续回归一圈层，土地市场持续分化

楼市普涨时代，由于大行情作用，无论核心区还是郊区都具备上涨势头。但当市场低迷时，核心区的价值就更加坚挺。土拍，一向都是市场的风向标。

数据显示，成都一圈层土地出让金额占全城的比例连续5年上涨。从比例走势来看，开发商更愿意为一圈层土地买单。

这也不难理解，成都一圈层的供求关系相比二三圈层，尤其是三圈层更为健康。一圈层的住宅价格走势稳定，更能保证开发商的利润需求。此外，5.31政策后，部分无资格客户回流一二圈层，过高的土地存量和市场波动，三圈层土地或将持续降温。

预测6

一二圈层商品住宅持续改善，市场或形成新循环

楼市下行，分化严重，剔除市场泡沫后，房价涨跌就会回归到——地段和产品，成都楼市或形成新的循环。一方面，鼓励改善客户释放闲置住房，出售、转租赁房，释放需求购买改善房；另一方面，刚需购房者可转向一二圈层二手房、远郊新房、保障性租赁住房。

不过目前来看，房地产市场较大的困难，仍然是消费者对房地产市场的预期不足，没有信心把钱流入房地产市场。2022下半年，随着疫情的稳定、经济的复苏、楼市信心的重启以及库存的减少，商品房销售量也将缓慢回升，但从长远来看，商品住宅房价预计降幅收窄，未来走向平稳。

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