现金最多的物业公司就TA了!碧桂园服务登港股,市值破281亿

碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强与碧桂园服务控股有限公司员工代表周炽荣一起敲锣。

6月19日，国内龙头房企碧桂园控股分拆旗下物业板块碧桂园服务(HK.6098)在香港联交所主板上市，交易首日股价报收10港元，市值突破281.5亿港元，登上港股物业服务板块排名前列的位置。

这也是继今年2月品牌开发商雅居乐物业板块雅生活服务登陆香港资本市场以来，再有红筹分拆H股物业企业。碧桂园服务稳居中国物业服务百强企业综合实力前三，从披露以介绍方式独立上市的消息到股份上市交易，这家公司只用了短短3个月时间。分析人士指出，龙头上市打开行业高估值空间，大幅跑赢恒指的港股物业管理板块或打开新一轮增长空间。

现金最多、最赚钱的物业上市公司

随着房地产进入存量时代，物业管理业务成为房企业绩持续爆发的重要增长极。

3月19日，碧桂园在港交所发布公告称，公司建议分拆集团物业管理业务及在联交所主板以介绍方式独立上市。众所周知，介绍上市被认为是适用于“有钱人”的上市方式。碧桂园服务的确是目前现金最多、最赚钱的物业上市公司。

招股书显示，2017年碧桂园服务的收入为31.2亿元，现金及现金等价物达26.34亿元，净利润为4.4亿元。在2018年中指院发布排名中，碧桂园服务经营绩效名列排名前列。

截至2018年4月30日，公司的合同管理总面积已经扩大到约3.654亿平方米，覆盖超过中国28个省、市及自治区的260多个城市。除了通过内生式增长扩充业务，公司向独立第三方物业开发商提供物业管理服务的合同管理总面积，已从2015年底的770万平方米增加到2017年底的4680万平方米，复合年增长率高达147.4%。碧桂园服务执行董事兼总经理李长江透露：“按合约面积算，第三方小区整体占比20%。”

龙头上市，打开行业高估值空间

近几年，物业管理行业将形成另一片蓝海已成为行内共识。此前，因为较少港股物业股上市，板块效应较弱，服务链条前段的地产股受益于楼市火爆掩盖了处于服务链条后端的物业股。

根据中国指数研究院报告，从2014年彩生活敲开资本市场大门，到目前为止，共有包括绿城服务、雅生活服务、彩生活、中海物业、中奥到家、浦江中国、祈福生活服务在内的7家物业公司登陆香港主板，1家在A股上市，62家挂牌新三板，资本正以少有的速度进入该行业。此外，实力房企如万科、富力等也在紧锣密鼓筹划分拆物业上市。

从年初至6月15日，恒指累计涨幅为负，但几支主要物业股表现亮眼，如彩生活涨62 .5%，雅生活服务涨53.9%，中海物业涨25.9%。在平均估值只有10倍左右的港股市场里，物业上市公司的市盈率却可高达30倍以上。

展望未来，一方面，上游房地产行业的高速发展对下游物业管理行业形成利好。据国家统计局数据，2013年至2017年我国房屋竣工量合计高达56亿平方米左右。另一方面，城乡居民收入快速增长也驱动物业服务行业的增长。居民可支配收入不断提高，物业服务消费意识也不断增强。国海证券的一份研究报告显示，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在两倍以上成长空间。

同时，受益于行业增长、整合以及源于增值服务的利润贡献，摩根士丹利预计在2017—2019年间，其覆盖的主要物业公司将会有47%的EPS复合增长。

发力增值服务，品牌集中度攀升

物业管理服务主要分为基础物业服务和增值物业服务。近年来，物业管理公司积极拓展家政服务、房屋中介等高毛利率的增值服务，并结合社区O2O或物业管理A PP推进物业服务的平台化、智能化发展。

过去3年，物业管理服务在碧桂园服务营收中的比重显示逐年降低，社区增值及非业主增值服务的收入占比不断上升。碧桂园服务也从原来的碧桂园物业更名，以显示公司坚持多元化战略的决心。据李长江介绍，碧桂园服务不断拓宽增值服务的边界，引入广告服务、拎包入住、房屋租售，甚至探索金融、保险及资产管理等服务业态。

与房地产开发行业一样，物业管理行业也日益呈现出“强者恒强”的发展格局。据中国指数研究院数据，2017年，全国前十大物业管理公司的市场份额由2013年的4 .9%增长至11.1%，前百强物业管理公司的市场份额由2013年的16.3%逐年提升至2017年的23.4%。汇丰环球银行亚太区基建及地产业务总监杨咏芳指出，资本市场喜欢体量大增长快的企业，除了强调规模和多元化，还重视优质品牌的打造，品牌价值越高，越能挣钱，也就越容易获得相对高的市盈率。

来源：南都记者 王艳玲