教育+航空+总部经济,青羊新城还能跑多远?

2021年12月10日，成都市规划和自然资源局官网公告了两则控制性详细规划，即《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划（第3.1版）局部用地控规修改方案》和《武侯区、青羊区花龙门片区控制性详细规划（第2.5版）局部用地控规修改方案》。公告涉及青羊新城两个片区，光华8线南北两侧约1160亩土地。

图源投资云地图这两个片区的位置，西门的朋友应该比较熟悉，一处位于蔡桥地铁站南侧，四川国际创新设计产业园西侧，涉及调规的有11宗用地。其中蔡桥地铁站南侧的地块，由住宅用地改为两块商业用地，该地块南侧的三宗纯住宅用地，也调整为商兼住用地，增加了5-10%的商业用地比例。

这次调规有可能是在为蔡桥TOD做准备。另一处则位于地铁9号线培风路站的西侧，绿城凤起兰庭的南侧，即万家湾村。调整内容包括：1、优化道路网，落实小街区规制，增加1条南北向支路，在5#地块内增加1条东西向12米内部通道，跨光华8线新增1条7米南北向地下公共通道。2、将片区内村镇居住用地相应调整为二类住宅用地、商业服务业设施用地兼容二类住宅用地、中小学用地、服务设施用地和小区绿地。3、临近培风站地铁站点，结合培风站出入口、风亭等附属设施布局要求，加宽路侧1#地块公园绿地。4、优化公服设施布局，调整规划养老院位置，在2#地块服务设施用地内增加1处社区卫生服务中心、1处居民健身设施、1处再生资源回收网点，在8#地块小区绿地内增加1处小型多功能运动场地。5、落实青羊环城生态区整体调整方案进行容积率平衡，调整后地块3#容积率为1.8、地块4#容积率为2. 2、地块5#容积率为2. 4、地块6#容积率为2.4、地块7#容积率为1. 8。

了解这一区域的朋友可能知道，现在这里还是一片城中村，全部调整为城镇住宅用地（包括商兼住）之后，意味着这一片区要拆迁。同时也有可能是在为培风TOD做准备。这是青羊新城继2020年马厂坝调规之后，再一次的大规模土地调整，也是近五年以来青羊区四环内的一次较大规模土地调规。但是，相较于马厂坝的调规，这一次调规的地段尽管更好，却没有引起太多关注。青羊新城四环内的地段，也叫做外光华，或者万家湾。曾经也是成都的一个明星板块。2016年，4号线一期通车，中坝站周边聚集了中铁西城、鹏瑞利等商业，再加上青羊总部基地、成飞、妇女儿童医院等产业和流动人口因素，万家湾板块迅速聚集了较多的人口，一下子从“城乡结合部”变成了“新城”。

中铁西城由于崛起速度之快，那几年也有不少媒体用“下一个万家湾”来形容一个新板块的发展速度。随着区域发展的，还有房价近乎跳跃式的增长。2015年万家湾的新房价格多在8000左右，二手房更低，而到了2017年，次新二手房价格达到了2万。

光华一号正因为房价上涨较快，才出现了像绿地新里城、光华一号这样的倒挂楼盘，也进一步推进了区域热度。2018年9月，日月大道快速路通车，标志着青羊新城北产南住的格局正式成型。但万家湾的“传奇”似乎也就此戛然而止了。可能很多人已经不记得，尽管后来的高价地主要在城东和城南（三圣乡和新川），但2020年高价地和高价盘的开端，正是起始于青羊新城。2019年11月28，五矿以楼面价15000的价格拿下了位于泡小同欣校区旁边的住宅用地（现五矿西棠）；

五矿西棠同年12月31，中国铁建以楼面价16700拿下外金沙宗地，总货值60.8亿（创下了当时土地总价新高），就是现在的西派金沙。

西派金沙但是，这些高地价的楼盘，后来并没有取得太高的市场认可。而锦江区的的高地价项目却是一销而空，火爆非凡。由于城市主发展方向向南向东，城西竞争力在逐渐下降，只能吸引地缘性购房者，曾经迅速蹿红的万家湾，也较为快速的落寞下去了。2018年以后，青羊新城的发展速度慢了下来，但也不是毫无进步，目前在产业方面有了较为坚实的基础，且依然有发展空间；在教育资源方面，取得了实质的进展，有发展成为教育强区的可能性；居住品质方面也有了改善。先说产业。青羊新城的产业目前可以分为三大块，一是航空工业，主要是成飞。今年以来青羊区多次提出要建设航空新城，看来依然要依托成飞去打造，作为国家战略级别的在蓉央企，青羊区必须也必要与成飞进行合作。

成飞设计研究所二是青羊总部基地。该基地是成都中优规划里的四个核心产业园之一，目前一期运营已经很成熟，吸引了一些国企分公司（葛洲坝等）及民企总部（全友等）在此办公。

青羊总部基地二期尚未完全完工，但已经有蜀道集团（物流公司）入驻，并且青羊区政务中心也搬迁到此。三期四期还在规划中，整体规模还是较大。三是青羊信息光电子产业基地，位于四环外，非遗博览园对面，规模不大，目前有一些知名的科研企业落户于此。另外，目前正在建设四川国际创新设计产业园，该园区已见雏形，并且已经签约了基准方中中国总部落户。

四川国际创新设计产业园（在建）整体上来说，青羊新城的产业规模及预期较高，但比起城南仍然有较大差距，一无商务性质二缺互联网企业，只能提供就业，无法造就一批高收入者，也意味着房价动力不足。第二点教育。去年我曾写文章对比过三圣乡与青羊新城的教育，根据教育质量和数量，当时的结论是三圣乡要先进于青羊新城。但是一年之后，由于青羊区在新城倾注了较多的教育资源，如今三圣乡很难说再胜青羊新城了。

蓝色为泡小同欣校区，在建为石室联中红辗校区并且，被诟病多年的初中也终于有了改观。目前青羊实验中学光华校区已经开学，树德实验中学明德校区已经完工，石室联中红辗校区正在建设当中。这三所学校预计均为本部亲办，全部开学之后，将有利于提升青羊新城四环内的教育质量。

树德实验中学明德校区另外，成飞中学高中部也传来了好消息，有希望建成一所高质量的高中。不过，也要看青羊新城还有不少水平一般的学校，生源质量也层次不齐，想要成为真正的教育强区还有很长的路要走。第三点，居住品质。青羊新城起步之时，成都正在执行“7090”政策，所以大部分楼盘都是小户型，造就了刚需圣地。不过，从2020年开始，青羊新城也出现了像龙湖西府朗悦、绿城凤起兰庭、五矿西棠、首创禧瑞光华、建发央著等改善楼盘。

建发央著2021年青羊新城土地供应主力在四环外，基本都是限价盘，四环内只供应了建发央著（非限价，人才配建）。而青羊区由于土地资源稀缺，四环内的用地算是“珍稀品种”，应该不会拿来随便搞。因此最近改规的用地2022年是否会供应，如何打造也不好说，推测会走改善路线。以上三点可以说是青羊新城的优势或者预期优势，但是也要看到这个板块的缺点，除了不在主发展轴上这个问题外，还有这样几个问题。排名前列点，尽管交通比较便利，道路、地铁通达性较高，但由于东侧被三环路隔断，西侧被绕城隔断，北部被成飞隔断，南侧属于武侯区，导致青羊新城四环内部分像一个孤岛，做不到板块联动。第二点，位于航线下，限高。限高严格来说不能算缺点，尤其是住宅高度低，还是比较舒适。但是对商业办公来说，不能建高大的地标，还是限制了产业发展。第三点，缺乏优质商业配套。虽然有鹏瑞利和万达广场，但青羊新城的商业主要靠底商支撑，商业综合体的质量一般。不过依然是青羊区商业氛围最浓厚的地段了。。。第四点，空间比较拥挤，缺少绿地。相比与城南，青羊新城几无大型公园，空间也不够开阔。作为钦定的城市副中心之一，青羊新城算主城区三环外最为成熟的一个板块，交通、医疗、教育、产业和商业样样齐全，但至少目前没有太拔尖的一项。对于这里的预期，我认为上限是一个产业+教育强区，但受制于种种缺点，可能强的有限。对于刚需购房者而言，假如在4号线或者9号线沿线工作，有个150-220万的预算，可以考虑在这里买二手房。刚改或者首改，希望现成配套的同时还有潜力，那也可以考虑。预算较高的改善，或者希望能领跑成都，就没有必要考虑这里了。目前青羊新城四环内，还有建发央著、西派金沙等在售，这两个项目品质较高，但价格已经是区域天花板，只适合自住。在建发南侧还有一个新盘地块，2018年由兴光华以不到万的楼面价拿下，有公租房配建和户型面积限制，建议刚需关注。另外就期待2021年12月改规的这些用地吧。

来源：佳爷房谈成都