中交频繁亮相二级市场,涉万年场、白鹭湾项目

近年来，成都房地产二级市场动作频频。比较集中的表现是越来越多的项目招募合作方，一些有资金实力的房企也迎来补仓机会。

其中，中交地产一手招募合作方，一手增资入股新项目，一个月的时间忙得不亦乐乎。

实际上，中交地产进入成都的时间并不长，且东部新区和青白江的项目势弱，成都市场对其的品牌认知尚不深刻。

此番操作的项目涉及大热的万年场板块和白鹭湾板块，让人印象深刻。同时也为中心城区的楼市，带来更新鲜的血液。

— 1 —

二级市场收获颇丰 中交加大布局中心城区

11月27日，中交地产发布公告称，公司全资子公司重庆中交西北置业有限公司（以下简称“西北置业”）与合作方国投泰康信托有限公司（以下简称“国投泰康”）持有项目公司成都卓璞置业有限公司（以下简称“成都卓璞”）股权比例分别为51%、49%，现西北置业与国投泰康协商一致同意，按持股比例共同对成都卓璞以股东借款转资本公积。

其中西北置业以股东借款3.74亿元转资本公积，国投泰康以股东借款3.60亿元转资本公积。本次股东借款转资本公积以后，西北置业与国投泰康持有成都卓璞股权比例不变。

目前，成都卓璞正在成华区万年场进行中交鹭鸣九章的项目开发，本次交易完成后，有利于增强成都卓璞资本实力，满足成都卓璞经营需要。

据了解，中交鹭鸣九章是今年3月，中交在成都一批次集中供地中抽签竞得，成交楼面价18900元/㎡，清水限价28000元/㎡。整个地块呈“L”，总面积达44亩，有高层和叠拼两种产品。

中交鹭鸣九章 意境图

目前中交鹭鸣九章正在准备取证入市，预计将开出6栋叠拼和1栋高层，共80套房源。其中，叠拼面积段201-287㎡，高层面积段132-143㎡，预计精装价格3W/㎡起。

此次项目公司引入国投泰康信托，不仅为中交鹭鸣九章的后续开发提供了保障，也稳定了购房者的情绪，对于即将开出的产品，也是一种利好。

而更早前完成的白鹭湾46亩项目，中交的身份有所转变。

原本，白鹭湾46亩宗地是锦江统建在2021年12月竞得，成交楼面价16100元/㎡，清水限价27400元/㎡，由成都弘锦天益实业有限公司负责开发。

如今的相关信息显示，成都弘锦天益实业有限公司由中交房地产集团有限公司持股49%，由成都市锦江区统一建设有限公司持股 29%，由嘉德（广州）城市更新投资合伙企业（有限合伙）持股2%。

而据西南联合产权交易所10月一则公告显示，"成都弘锦天益实业有限公司增资扩股"项目已通过西南联合产权交易所有限责任公司完成交易，投资方为中交房地产集团有限公司，投资金额5204.081633万元，持股比例51%。

无论是万年场板块还是白鹭湾板块，都是成都楼市热度很高的板块。算上此前与锦江统建联合开发的牛市口约37亩地块，越来越多的案例表明，中交地产正接连通过二级市场招募合作方、获取优质项目，加大在成都中心城区的布局力度。

— 2 —

二级市场活跃背后 中交面临较大偿债压力

中交在二级市场表现较为活跃，与成都房地产市场的调整期不无关系。

随着近两年市场调控持续收紧，拿地成本日渐走高，一些热门的地块总价被抬高是当前房地产市场的普遍现象，高价地块对房企的资金实力无疑提出更高要求，抱团合作则可以分摊解决资金问题。

同样，对于中交来说，通过合作开发、土地转让等方式可以减少资金投入，在面临较大偿债压力下，这也不失为一种新的补仓方式。

数据显示，截至今年9月底，中交地产剔预资产负债率为82.12%，净负债率为212.53%，现金短债比为0.35，为红档房企。值得关注的是，中交地产是目前所有上市央企开发商里唯一全部踩中“三道红线”的房企。

为了缓解偿债压力，中交地产曾多次向母公司求助。10月末，中交地产表示，现根据经营需要，向母公司中交房地产集团借款5亿元，期限2年，起始日自资金实际到位时间为准，借款年利率为7.5%。

与此同时，中交地产还选择通过担保方式获取融资。11月22日，中交发布两则公告，表示凭借自身信用筹措逾12亿元资金。其中包括先是控股子公司股权作为质押担保融资6.5亿，又为项目公司的5.76亿元银行借贷提供担保。

巨额担保叠加利润的大幅减少，中交地产的压力与日俱增。

中交地产三季报显示，2022年前三季度，中交地产实现营业收入约152.50亿元，同比增长154.77%。增收的大幅增长背后是利润的更大幅减少，前三季度归属于上市公司股东的净利润约为负1.74亿元，同比减少9739.64%；扣非净利润亏损3.27亿元，同比增加37.77%，典型的“增收不增利”。

此外，中交地产在全国的土储步伐也在放缓，前三季度共新增9宗土储。具体到成都的土拍市场，今年仅3月在成华区抽签竞得44亩地块，成交楼面地价18900元/㎡。

— 3 —

看好生态优势区位 早期两项目都在“湖畔”

从入股锦江统建白鹭湾项目到塔子山板块的鹭鸣九章，足以发现中交正试图以房地产项目在城市核心区域站稳脚跟，在此之前，中交在成都还有几个项目，分别是青白江区凤凰新城的中交凤凰华府，东部新区简州新城的中交锦覌覌宸，我们一起来看看。

中交凤凰华府项目总占地有205亩，容积率2.5，项目内有小高层、高层、洋房、叠拼等多种业态，共计38栋楼，户型设计方面则是偏刚需与刚改，目前有建面约105㎡至135㎡的三房、四房户型多种，整体分为两个地块打造。目前项目取证在售的是较小的地块，已经取证7次，最早在2021年9月首推，最近一次则是在今年的6月。

据悉，项目是中交与永同昌集团联手打造，查询可知，项目开发公司成都中交凤凰湖实业有限公司目前由永同昌持股40%，青白江国资平台持股20%，中交持股40%。

图源爱企查

这一项目的主要亮点在于临近凤凰湖约2200亩水域，以“湖居”作为项目营销重点。从配套上来说，项目周边3公里范围内已经有多所幼儿园、小学、中学，青白江区人民医院与项目距离仅1.3公里。商业方面较为缺乏，仅项目2.5公里范围内有悦荟时代广场，3公里外有三桥商业广场、玫瑰广场等，项目周边2公里范围内也没有地铁站。

另一个项目则是东部新区简州新城的中交锦覌覌宸。

这个项目最早在2020年9月取证首推，截至目前已经取证5次，前三批次均已售罄。据西南房企研究中心报道，2020年末，中交锦覌覌宸是东部新区唯一在售项目，算是东部新区新房市场的“先遣部队”。

项目为2018年拿地，当时拿地面积为237亩，预计打造包含锦观项目在内的中交简州新城综合体，因其较早参与东部新区建设，所以优先占据了优势区位，当时市场上的竞品也比较少，因而去化较为理想。

项目主要有小高层和洋房两种产品，目前在售主要为北地块，3#10#12#目前还处于在售状态，北地块其他楼栋均已售罄，南地块的10栋楼为待售状态。这一项目的主要优势也在于生态，项目位于龙马湖畔，距离成简快速路较近，周边有一所朝阳九年义务教育学校，暂无大型商业体、医院，也没有地铁。