1200套房源近期推出,200万买入“天府前湾”的机会来了

买房虐我千百遍，我待买房如初恋，用这句话来形容如今的买房人再合适不过，如果要加一个对象，凯德卓锦万黛这类的“刚需”当仁不让。但对于大多数人来说，简单点，买房的方式简单点——买得到，才是王道。

今天这个项目，你可以了解一下：「万科天府公园城」，它在“天府中心”、麓山旁、建筑面积95㎡占主力、区域新房地价“老幺”、总价或不足200万，套数还多，预计有1200套，就冲这点，机会应该比较大，值得去看看。

楼盘详情

项目名：万科天府公园城3#地块

类型：33F

占地面积：共计约279亩（3#高层86亩）

本批次套数：1200套

装修情况：带装修

梯户比：2梯4户、2梯5户

容积率：3.0

绿化率：47%

总户数：1200户

物业费：3.5元/㎡ 

预计交房时间：2022年底

天府新区的“小儿子”

万科天府公园城位于麓山国际社区南侧，部分高层可对面麓山国际，西临麓湖公园区，一街之隔是安置房天府香山小区，大区域属于“天府中心”，小区域行业内称这个新板块为万安南，而对于万安南的定义，的确还有些意思。

来源：360地图

今年3月19日，成都市规划设计研究院发布的《天府新区万安南片区总体城市设计》，将北至麓山大道、南至武汉路、西至梓州大道、东至利州大道、总面积约12.2平方公里的区域，规划为万安南片区，总体定位：“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”。

来源：成都市规划设计研究院官网

“天府前湾”的意思是，将上海前滩、杭州前湾等沿江向发展的经验，运用于天府新区的实践产品，由沿江变成了沿绿发展。

来源：成都市规划设计研究院官网

在天府前湾的规划中，数条50-100米的绿廊穿插，将整个区域划分成了6个约2平方公里的公园社区单元，将商务功能主要集中于中心绿岛，围绕中心绿岛商务区布局了国际基金公园社区、汽车主题公园社区、国际教育公园社区、生态康养公园社区、主题乐园公园社区和5个不同角色的居住板块。

来源：成都市规划设计研究院官网

从规划上看，“天府前湾”的规划不同于中央商务区、兴隆湖等板块，产业与人居明显隔离开，同时注重社区公园，更具有居住体验。

天府前湾意境图|来源：成都市规划设计研究院官网

官方把这里看作是天府新区城市设计满覆盖“收官之作”，算得上天府新区的“小儿子”，未来潜力肉眼可见，但目前看，这位“小儿子”确实长得不怎么地，看得本工很慌。

横屏

看全景

楼面地价

麓山国际社区也就是官方规划的国际基金公园社区，麓山板块的招牌和门面担当；汽车主题公园社区有合能、麓云、麓府等项目，面相还看得过去。

而沈阳路以南区域，目前保利天空之城一个在售项目，实地轧马路就一个字，慌！

万科天府公园城周边实景

“慌”不一定是坏事，也意味着还有大量的空地等待开发，从用地规划图中可以看出来，万安南板块里代表住宅用地的黄色模块有很多，住宅用地量很足，今年开年以来，天府新区拍了10几宗住宅用地，其中万安南就占4宗。

近两年周边拿地信息

万科天府公园城的地块并非从公开招拍挂取得，2019年9月，万科“低调”从中信城开手上收购成都香山279亩项目占有80%的权益，对应拿地金额39.62亿元。再往前推，地块是中信城开接手自成都天投集团。早在2014年6月，成都天投集团以250万/亩拍得天府新区香山附近2宗地。预计几经易主后，楼面地价已至少9000元/㎡。

今年初，德商以楼面价10124元/㎡，无偿移交住房面积比例11%；蓝光以楼面价10658元/㎡，无偿移交统筹住房比例23%；佳兆业以楼面价9757元/㎡，无偿移交统筹住房比例23%；奥园以14775元/平米的楼面地价，分别拍得附近地块。

从楼面地价看，「万科天府公园城」在区域内地价相对便宜，加上建筑成本、营销成本等，正常情况下，预售单价具有一定的优势，毕竟面粉和面包价格是成正比的。

据置业顾问提供周边项目为参考，万科天府公园城项目首批次预计在1w8-2w1，带装修。（以上仅供参考，以实际预售为准）

建筑约95㎡占主力

再来看产品。

整个项目占地约279亩，规划有高层、洋房、叠墅等产品，能满足的客群较广，算得上是比较亲民的“高低配”，并配建万科生活广场、香山商务中心、公共服务中心、综合教育区4大生活配套，单讲规划，项目“场景大城”的slogan不夸张。

区域规划图

首批次预计开3#地块约86亩，呈围合式布局，共有8栋高层、4栋商业，约1200套住宅房源带装修，层高33F，建筑面积95-125㎡，有建筑面积95㎡、108㎡、125㎡三个主力户型，从项目规划来看，高层产品主要定位刚需及部分刚改。

其中6栋高层建筑面积为95㎡，均是2梯5户，也就是说这个户型房源数量超过总房源的80%；剩余两栋建筑面积为108㎡、125㎡，2梯4户，具体分型分布如下图：

（目前总平图还未公布，为了方便描述本工将楼栋数以此排号，具体楼栋以售楼部为准哈）项目规划图

3#地块容积率约为3.0，对于高层产品来说，数字有优势，但如果除去地块自带的商业产品、万科生活广场，光是住宅部分的容积率可能还是有些高，舒适度有一定的影响。

项目沙盘图

从楼栋位置看，1#、2#位置较好，呈南北朝向，日照和光线都不错，建筑面积125㎡朝外，可以直接对望麓山国际社区，重点推荐：108㎡坐北朝南，应该是买房人比较青睐的朝向，同样可以值得考虑。

其他楼栋的优势在于建筑面积95㎡，相对较小，哪怕2万上下的单价不那么便宜，但总价得以控制，大多在200万以下，刚需也能够得着，单价高总价低，这也是万科比较牛x的地方。

再看户型：

建筑面积约95㎡户型

走进样板间的排名前列感觉，紧凑，不到100㎡的建筑面积布局了三室两厅两卫，还有阳台，市面上要满足这样的空间功能建筑面积大多去到120平左右。可以说，万科的户型设计还是不错的。

建筑面积约105㎡户型

典型的三室两厅两卫户型，建面约35㎡的“2+1”宽厅给足了家人欢聚的空间，不过主卧没有单独设立衣帽间，公共卫生间的面积也稍显小气，另外公共卫生间的浴室有两个门是个什么梗，反正本工是排名前列次见。

建筑面积约125㎡户型

约13.75米的主采光面、建面超过21㎡的主卧的确有些亮眼，但也牺牲了中间两个房间的面积，有舍才有得嘛，如果能把中间两个房间打通做成大三房，貌似也不错。值得一提的是，公共卫生间设计在入口处，这点各有所好，反正本工不喜欢。

首批次预计是带装修，2022年年底交付，实地看样板间还是不错，至于实际交付，这里本工不做过多评论，小伙伴们自己要有点心理，毕竟最近万科装修的口碑不咋滴，感兴趣可以自行搜索，希望不是惊吓就好。

截图来源：每日经济新闻

截图来源：人民网地方领导留言板

你需要考虑的在这里

说实话，从地段、规划、产品，包括价格来看，「万科天府公园城」是值得考虑的，但板块内的教育、商业、公交交通等短板需要花时间去补齐！

整个万安南板块偏向居住板块，但项目周边的居住功能并未得到体现，按照2020年天府新区小学划片来看，天府六小、元音小学虽是项目的教育资源，但不管是天府六小、元音小学，都有不小的距离，难！如果近几年有小孩读书的家庭，建议慎重考虑。

周边的幼儿园

项目一街之隔有一大块教育用地，建成后板块的教育应该有所改观。

交通方面，项目周边有梓州大道、天府大道等主干道，自驾比较方便，交通轨道方面，相对较远。

另外6号线换乘站有遗憾，6号线换乘站有两个，一个是在西博城站换乘1号线，另一个是在金融城东换乘9号线，对于在高新区上班的人的来说，要多坐几个站绕个湾。

项目周边目前的社区商业

沃尔玛山姆会员店天府新区店（有消息称预计今年10月开业）、天府大悦城、三利·王府井等成熟项目正在建设，但都不近。项目自身带有约1.6万方的万科生活广场，从成都已有的万科生活广场看，简单的日常生活应该没啥问题。

购买参考

1、项目坐落天府中心，身披“天府前湾”规划，隔壁是麓山、麓湖，并且有红石公园、天府森林、万安体育公园等生态资源，环境还是很不错的，区域内已有保利、万科、奥园、德商等大牌房业入驻，相信该地块未来的区域价值可以期待；

2、如果参考9000元/㎡左右的楼面地价，那么在单价上或占据优势，建筑面积约95㎡占主力户型，总价大可能不会超过200万，部分刚需及刚改人群能够得着，有不错的吸引力；

3、“天府前湾”作为一个新板块，兑现时间成本需要考虑进去；短板是目前周边的交通、商业、教育配套，有不确定性；看前景的可以考虑，毕竟交房是两年后的事。

来源：成都V发现

小助理有话说：

扫描下方二维码，即可关注“血拼成都楼市”公众号，如需了解更多成都楼市资讯，添加“小助理”微信（ID：CDfocus-C），备注“加群”，即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~