成都二手房挂牌价大降,曾经的网红小区跳价了

最近的成都二手房真有意思！

已经有多位中介跟小妹说，现在连二手房带看都很难做。

带看？不就是带客户看房子吗？有什么难的，小妹表示无法理解。

无奈之下，中介只好道出实情：现在的买家以为买房像买菜，太能砍价了。房东不在家还好，可以选择性不告诉她，如果房东也在，就算当场不发飙，转头也得在微信上ma我。

成都二手房早就是买方市场，这点很多人都是心知肚明的。眼下连中介都觉得买方“得寸进尺”，有这么夸张吗？

但如果房东预期降低，买家预期提高，对于买家来说可是绝对的利好！购房者赶快趁着这段时间，从速捡漏吧！

— 1 —

挂牌价大滑坡 买卖双方博弈加剧

要看二手房市场怎么样，不如先来看看二手房的挂牌价。

第三方数据机构调查显示，11月成都挂牌均价较上月小降了200元/㎡左右。虽然数据浮动不大，但包括天府新区、锦江区、高新区在内的局部区域，挂牌价却出现了大滑坡。

/图源克尔瑞

其中，颇具代表性的中海锦江城云熙二期，本周挂牌均价只有2.68W/㎡，较此前动辄3W+的挂牌价下降了很多。

/中海锦江城云熙二期本周挂牌均价（图源贝壳）

在贝壳找房上，随便点进一套房源，都可以看到多次调价的信息。

要知道在5·31新政发布当晚，成都有不少房东打了“鸡血”，立马提高挂牌价。如今挂牌价下调这么多，令人意外。

中介告诉小妹，531新政一出，房东不是把房子挂出来，就是上调挂牌价，当时房东愿意卖、买家愿意买，市场真的好。但今年成都疫情反复，还有高温限电的冲击，这些意外让买卖双方的心理发生了转变：

眼下的房东卖房意愿愈发强烈，虽然买方也愿意买，但必须得“合适”。这个“合适”可能是价格、可能是品质，反正现在有那么多挂牌房源，可以慢慢挑。

如果房东想快速出手，只能选择下调挂牌价。

一位房东告诉小妹，自己的房子已多次下调挂牌价，谁知买家看到一而再、再而三的降价，始终不愿成交。

小妹了解到，这位房东是在18年买房，总价140多W，这4年的房贷支出接近20W，总成本接近170W。可如今买家想把价格控制在150W成交，房东说什么也不答应。

对于这种情况，卡在中间的中介，当然难做。

“同一个小区同一个面积段，现在这些人只看挂牌最低的那套，成交也基本是价格最低那套”，中介告诉小妹，即使装修再好，买方也不愿多给钱。

— 2 —

二手房挂牌价下降 有这几大原因

那么，问题来了。为什么11月成都二手房挂牌价，环比下降这么多？

小妹觉得大致有以下几个原因：

第一、供大于求 降价底层逻辑

据某机构数据显示，截至11月30日，成都二手房挂牌量为182071套，比10月下旬显示的约17.8万套增加了超4000套。再看成交量，11月成都二手房成交13816套，相比10月的12436套，增加了1380套，但这个增长套数远远低于挂牌增长套数。

一边是挂牌房源迅猛增加，一边是成交量涨幅弱于挂牌量，供大于求的态势下，未来一段时间库存难以去化，这是成都二手房挂牌价出现下降的底层逻辑。

第二、挂牌价虚高 正常回落

据CRIC克尔瑞四川11月成都二手房数据来看，大部分区域成交均价微降，城南两区降幅较大，高新南降了约2000元/㎡，天府新区降了1000+。

以天府新区锦江生态带、南湖板块为例，其中，恒大天府半岛、优品道锦绣11月挂牌价在2.24万/平、2.98万/平，环比上月均出现下跌，部分房源在近半个月内甚至直降33万。

/图源贝壳

而从实际成交价来看，恒大天府半岛、优品道锦绣实际成交价也要比挂牌价明显低一大截，说明房东预期虽然高，但真心要卖的还是会回归到楼盘的实际价值上来。

对此，也有中介在接受媒体采访时表示，目前成都二手房某些小区挂出的价格虚高，目前是正常回落。

第三、限售期已过 房东开始抛售

更重要的一点是，有中介告诉小妹，由于前几年的低价盘达到限售期，目前选择降价抛房的房东明显增多了，尤其是一些在三五年之前买房的投资客，想尽快落袋为安，这时候开始抛售房产。

对于他们而言，几年前买的房子，即使现在低于市场价抛出，投资回报也很可观。

— 3 —

锁定降价房源 理性综合挑选

买新房是窗口期，买二手房也是窗口期，如果这段时间想要上车二手房，该怎么做呢？

首先，锁定近期降价房源。上文已经提到过，因为近期二手房挂牌量增多，更有不少买在利率高位的房主想要出售手中的房源解除高位房贷利率的“绑架”，很多热门小区原本虚高的挂牌价都在回落。

其次，在观察价格的同时，要保持理性，看好小区的地段、区域配套、户型、物业管理以及房屋质量等种种细节，千万不要被一时的“大降价”冲晕了头脑。

房源合适，且近期挂牌价降低，说不定还能再谈一谈价格，这样的小区才能放进考虑清单之中。

比如武侯区的桐梓林板块的观南上域小区，据贝壳二手房数据，小区本周挂牌均价为24435元/㎡，环比上周下降0.5%，11月挂牌均价为2.44，对比上周的2.48也是有所降低的，小区中正在挂牌的二手房，竟有累计降价35W的房源。

/购房平台某降价房源（图源贝壳）

从小区本身考虑，虽然是2008年建成，容积率较高，但小区楼体维护较好，绿化也不错，桐梓林的配套更是没话说。遇见了这种类型的房源，不妨加入清单列表中。

另一方面，小妹发现了一些区域位置不错的高改房源也在降价，例如新会展附近某小区，临近双地铁，周边有商业，同样是2008年建成，但最小的户型也有200㎡以上，而且户型构造相当新奇，看到房主在卖清水房，标语是“从未入住，诚心出售”，这一房源近期降价了10W以上。

/高新新会展某小区二手房户型（图源贝壳）

类似这种的降价房源就要三思后行，面积大总价高，小区二手房价格长时间稳中有降，成交周期大于36个月，将来置换也会有困难，有这个预算，不如去挑近期涌现的改善新房。

总而言之，买房是大事，要看市场机会却更要在市场趋势之中保持冷静，关注房源降价更要关注房屋质量和自身需求，避免为了省钱而吃亏。