盘点2020年成都楼市,读懂这十个关键词就够了!

2020年是不平凡的一年，值得被纪念。

经历年初的疫情冲击、年中的市场复苏、下半年的一系列重磅政策调整，2020年的成都市场虽说有所起伏，但从整体市场表现来看，全年市场表现仍持续稳健。在此，让我们以关键词的形式，来回眸2020年成都楼市发展，勾勒市场走向。

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“云卖房”

2020年突如其来的“黑天鹅”事件，让房企不得不开始做出改变，纷纷加码线上营销。今年三四月份，成都几乎所有的传统线下营销场所被迫暂停，企业只能把营销搬到线上，在各大电商巨头的影响下，恒大、万科、保利等龙头房企率先掀起全新的互联网式营销，加入了“云卖房”的行列：线上看房平台、直播平台，俊男靓女置业顾问分分钟变身网红房产博主，线上引流、成交，还有花式优惠附带无理由退房。

全新的线上营销模式，让购房者有了不一样的看房经验，也让房地产更加接地气。2“限售”满三年2017年4月13日，在“房住不炒”大背景下，为抑制楼市过热炒作，成都正式颁布了限售政策，根据“限售令”规定，成都市限购区内新房、二手房需取得不动产权证满3年后方可转让。新政自4月13日起执行。以网签时间为节点，2020年4月13日，首批被限售的住房已陆续解禁，可以入市交易。有机构预算，2020年，成都或有超过10万套的二手房陆续解除限售三年的限制。

数据来源：成都市住建局网上政务大厅即时交易信息值得关注的是，因限售三年规定的限制，很多换房需求都被限制，而随着房源的限售限制被解除，这一部分的潜在购买力也将被释放出来。

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东部新区正式设立

三年磨一剑。成都“东进”战略在奋进三年后，2020年4月28日，成都“东进”战略再度迈出具有历史意义的一步，东部新区正式获得四川省人民政府批复同意。5月6日，成都东部新区正式授牌成立，构建“双城一园、一轴一带”空间布局。东部新区启航运转，标志着成都东进所谋划的成都走向世界“未来之城”进入全面建设阶段。

对于成都楼市来说，东安湖、大面、十陵等城东板块都迎来了城市基础配套的建设和更新，地价、房价、关注度也随着区域价值的提升而提升。4交房即交产权证“交房即交证”，这个成都无数购房者、无数家庭期待的好政策，就快要全面实施了！2020年5月14日，成都发布了《成都市商品房销售管理办法（草案）》（征求意见稿），其中第二十五条“商品房并联竣工验收合格证作为商品房首次登记要件之一，实行商品房交付使用同时交不动产权证制度”，这意味着开发商交房给业主时，必须提供给业主不动产权证！

目前，成都市主城区已完成排名前列新建商品房的“交房即交证”试点，龙泉驿区、都江堰市、新都区也分别实现了1个新建商品房项目试点任务。成都试行不动产登记“交房即交证”，有效打通了过去房地产企业交房后在多部门办理不动产登记手续的堵点，为群众办理落户、子女入学、融资贷款等方面提供了极大的便利，特别是个利好。但对于房企来说，也提出了更高的要求。

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房企“三道红线”

所谓的“三道红线”，就是央行和住建部为防止开发商过度融资而采取限制开发商融资的政策，已于2021年1月1日起全行业推行。具体指的是：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

“三道红线”设立后，房企所受冲击十分明显，但对购房者来说是利好的。由于开发商融资门槛高，但是地多少得拿一些，那么想要高周转现金回流，就得多卖房，就只能促销回流资金，启动以价换量的模式，比如全国恒大率先抢跑、打折促销，并加大销售回款。

总之，“三道红线”融资新规，对于房地产行业的长期稳健发展有着重要的意义。

5914新政“914新政”，可谓成都楼市的一个重磅炸弹。2020年9月14日，成都发布了《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称新政），进一步升级和完善了成都的楼市调控政策。 

其中，第十一条“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”影响重大。新政后，若需转让一套取得产权证未满5年且市值100万的二手房，要交增值税约5.6万，拉长了住宅变现时间，这笔钱对卖家和买家来说都是不是小数目。

注：以上数据只统计5城区+高新+天新+双流“914新政”实行后，短期内成都二手房成交量或将呈现出低迷状态，但整体上更有助于成都楼市健康稳定发展，真正利好刚需客群。7无房家庭优先如果说“914新政”是对成都二手市场的进一步制约，那么这一次的“1124新政”，则是对新房市场再一次“打补丁”，进一步落实对无房家庭的利好。2020年11月24日，在“房住不炒”的大前提下，成都出台了《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》，最值得关注的是热门楼盘倾向于卖给无房者，保护刚需客，给予无房家庭“福利”：

一个项目，如果登记购房人数超过房源3倍及以上时，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，简单来说就是“三倍封顶”。同时，又本着“职住平衡”的原则，将“无房优先”购房者分成四个顺位，顺位越靠前，就越能优先获得摇号资格。    8预售款监管在诸多房地产政策中，“商品房预售款监管政策”最被全民拍手称赞。12月31日，《成都市商品房预售款监管办法实施细则》（以下简称《细则》）正式出台，对新申请预售许可的商品房预售款的收存、支取和监督管理等进行了细化。

由官方来保障买房人的权益，保障项目资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险，同时减少因企业资金挪用而产生的烂尾风险，于民生而言特别是好事。而对于房地产行业来说，预售资金强监管会对房企的资金周转产生影响，将加速行业洗牌。比如一些中小房企，对项目回款的依赖度更高，日常经营或需要销售回款的支持，资金被严控之后，融资或将面临困境，无竞争力的房企将会加速退出，而稳健的规模房企优势则有望进一步扩大。

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双限土地

为巩固“稳房价、稳地价、稳预期”目标，促进房地有效联动，2020年10月30日，成都在拍卖出让的两宗住宅用地上，首次采取“限房价+限地价”的竞拍规则：采用“限定商品住房清水较高销售均价+设置土地较高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖，并设立可售商品住房清水较高销售均价分别为21000元/㎡和13000元/㎡。

“双限地”模式，对于开发商来说，是从拿地策略到产品设计的全方位考验，对购房者来说，在项目取证前就能明确价格，减少了观望的时间成本。

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TOD模式

TOD，即“以公共交通为导向的发展模式”，具体是指以公共交通站点为中芯，5-10分钟步行路程为半径，形成以满足工作、商业、居住、休闲等多功能的站城空间或区域中芯。很多成功的TOD案例说明，TOD反映出生活的浓度，它链接起城市的精华配套；它还打通了车水马龙的“阻滞”，改变了“距离”的计算方式，折射出时间的质量和交流的效率。

而新一线成都，已然成为TOD这条新赛道上的先行者，未来几年，TOD将成为成都发展的强大引擎。目前，首批规划的TOD站点基本都已动工建设，进度较快的站点，已有TOD住宅项目入市。2020年12月7日，陆肖TOD麓鸣九天取证，户型面积170-238㎡，带装修单价25597元/㎡起；2020年12月21日，双凤桥TOD凤舞七里取证，户型面积112-159㎡，带装修单价21663-25765元/㎡；中环TOD十里风和也将于近期取证。

不难预见，未来TOD项目将成为楼市板块中的重要一员。

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