成都楼市处在下行期,开发商还在大量建房,未来房子可以卖给谁?

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#房产#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥你好，在现在楼市下行期，为什么开发商还在大量建房？未来房子又应该要卖给谁呢？

回答：房地产发展至今，房子某种程度上已经不是特别的稀缺品。大部分人都能够解决居住的问题，考虑的无非是适不适合。未来房子可能会卖给这些人：

1.迁移的人。房子在老家，人留在大城市打拼，老家房子不能卖掉，所以我必须要在大城市买房。这一群人是未来比较主流的人群。

2.置换族，以前房子有，但是比较一般，后续经济水平提升，追求更高的生活质量，为了住更好的房子所以买房子

3.目的族，户口和房产的联系越来越紧密，要么有户口，要么就有房，或者马上不久会捆绑更多的资源。

提问：成哥好！坐标成都，户籍成都天府新区直管区内。现有本区域内老破小一套，子弹165万。问题： 成都天府新区直管区二手房价逼平两万，是否可入手？新津一手房是否更好些？

回答：你好，天府新区现在跌了，一方面是资格原因，另一方面是本身就是炒作，没什么实质的东西。 天府新区本身就是坑，未来天府新区会不会烂尾，还真不好说。 我们投资从来不看天府新区的。 纯投资主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 当前新房涨价，二手房降价，一定要注意淘笋。 成都房票好解决，子弹160，不建议买新津。

提问：成哥好，坐标成都，请问金融城三期那片规划和未来如何，六号线即将通车，30号线和9号线都在那里换乘。

回答：规划住宅用地并不多，住宅占比差不多是20%左右，居住氛围不弄，想要要先打造成城南一号的标准是不太可能的。但是这一片确实是寸土寸金，后续住宅用地在锦江东边有几个组团，具体要看规划条件，和开发商的入住情况了。

提问：成哥好，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。

重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。

这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。

而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。

未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：成哥好，子弹200，请问现在买哪里收益较大呢？

回答：近期，北京，广州，上海，杭州行情启动明显，可以根据自身情况，尽快转移合适战场，及时开展战斗。北方优先考虑北京， 珠三角工作可以考虑广州， 长三角工作可以考虑上海， 二线上车升阶大资金量最优先杭州，其次是武汉。2020是买房建仓的关键一年，新一轮全国楼市行情的启动即将再次迎来波澜壮阔的时代。

提问：成哥好，目前家里已无成都购房资格。我与女儿共有两套房，均采用1%zz+99%买卖后可腾出一个女儿高新区购房资格。请问：预算在550~600之间1.是否立即取得购房资格；2.是否是刚需；希望老师建议一下具体楼盘。

回答：1，有资格 2，不是刚需 3，万科公园五号，万科天府锦绣，这些都可以关注一下。

提问：成哥你好，公寓真的完全不能投资吗？可我当前也只买得起公寓了。麻烦成哥给点建议。

回答：公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40-50年，这都不重要。 最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。 这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。

提问：成哥好，最近打算入手哥上车房，以保值为主，不打算自住，能升值的话更好。首付大概100左右，但是看了下感觉远点的次新房一居都超出预算，只能看近点的老破小。西罗园、潘家园和甜水园片区您觉得哪个更合适呢？房龄90年后的可以入手吗？

回答：其实这几个板块都挺类似的，都属于好地段、成熟板块，老房子，但因为楼龄的问题，总体而言属于刚需上车用。90年以后的房子，住个10年内问题不大。特别是如果总价300万左右的话，很刚需，所以抗跌性能还可以，可能涨幅能力首先。甜水园界面好一些，不过如果家里人多，看看西罗园也问题不大。

提问：成哥好！西安西咸新区泾河新城毛坯8500均价，由于被限购，成都和西安哪个更有投资价值。谢啦！

回答：你好，西安发展潜力不如武汉 一方面城市较差，西北人口很少，绿绿很多，其实条件很差。 西安上一波人口大战为何这么凶，主要是他再不抢以后就再也抢不到了。 这属于强行改变城市命运的。 只能说现在房价追的差不多了，到位了。 潜力不如南方和中原人口大省。 西咸新区发展不确定性太大，需要长持5-10年。

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