骡马市调规将迎片区蝶变,规划、投资和定位都有了

上周，位于青羊区东华门街的富力史丹尼公寓突然抛出130套房源，据悉一周左右的时间成交了102套。

这是富力史丹尼公寓第二次出现“砸盘”。

先不说这个项目下证拖拖拉拉，和一步之遥跨出青二的位置，这次“砸盘”的原因可能在本周，骡马市一块地调规。

这块地位于平安巷以北，西御河沿街以南，人民中路以西，西华门街以东，约5.49公顷。规划将原行政办公用地、公共设施用地、道路用地调整为公园绿地。目的在于推进摩诃池一期建设。

这块地的位置就是现在实验小学本部和后子门住建局的位置。

住建局从去年底开始就封闭了，目前已经打围挂网拆迁中了，问题不大。

问题在于实验小学此前已经发声明表示不搬迁，但现在规划又改成了公园绿地......

或许是有此顾虑，才导致富力大规模抛盘，但更能看到的是，天府文化公园有实质进展了。

一“梦”十二年

去年8月12日，青羊区官宣了3405亩的天府文化公园，范围包括东至东华门大街，西至西郊河南至蜀都大道-君平街-西御街-东御街北至槐树街-东门街-羊市街-西玉龙街。

也就是目前的骡马市、少城、天府广场和宽窄巷子，核心是骡马市。

骡马市的规划提的很早，在2010年青羊区就出台了《青羊区金融商务区实施规划》。

《规划》里提出了一核，三片，三带。

一核就是骡马市金融商务核心区；三片包括汪家拐—西御街以南—陕西街片区，草市街—锣锅巷片区，宁夏街—通锦桥片区；三带包括文化宫——太升南路——太升北路一带，东城根街沿线一带，江汉路——文武路——德盛路一带。

其中骡马市金融商务区主要聚集金融总部、高端服务业、金融和现代服务生态区，定位成都西部金融中心。

这与今天的规划基本一致。只是和首次提出，已经过了12年之久。

而12年后的骡马市，已经难言辉煌。

与曾经相比，如今的骡马市商业堪称凋敝。家乐福的关张，富力天汇的萧瑟，新城市广场的破败，无一不在诉说着落寞。

与其他城市老城中心空心化的原因不同，骡马市至今依然是成都各大银行总部最聚集的区域，省、市、区等众多机关单位也比较多，还有成都较好的公立教育资源。

骡马市交通银行大厦依然属标志性建筑

重大项目建设也没有落下，省图书馆、美术馆，市博物馆都是在这十年间落成的。

简言之，10年来产业并没有消退。真正减少的是居住人口。

由于房龄较老，交通拥堵，居住品质较一般等问题，这10年来骡马市及周边居住人口急剧下降，甚至连租户都少了很多。

这种居住空心化直接导致了商业的衰退。

实际上，这个情况在12年前的《规划》里已经料到了，主要体现在两个方面。

一个方面是金融行业竞争激烈，不但面临内部的竞争，也要面临外部（如重庆等城市）竞争。

由于在《规划》发布时，骡马市没有能被列入市级重点金融片区，更多金融机构去了城南，导致这10年来增量不大，缺乏增量也就缺乏活力。

另一方面是政治中心的地位被削弱。由于市府的南迁，成都市政治中心渐在南成形，随之而来的各项资源、产业、配套、人口也向南流动，骡马市更加失去竞争力。

以上两点原因应该说是根本原因，失去居住属性属于雪上加霜。

10年前，年轻人来成都，骡马市可能是排名前列站。现在，年轻人来成都，骡马市只是地铁站。

但骡马市这个地铁站，不一般。

蝶变在今朝

在成都轨道交通规划里，骡马市是少有的四站交汇点，可以直通双机场，四座火车站的交通枢纽。

目前骡马市在建地铁10、18号线，已经通车1、4号线，未来将会是主城区较大的地铁站。

在建地铁10、18号骡马市站

围绕骡马市地铁站周边的规划，也早已经在进行了。

2020年4月，青羊区发布了《地铁骡马市站TOD一体化城市设计方案》，总体研究范围2.12平方公里（东至顺城大街、太升南路；西至东城根街，南至红照壁路、新光华街，北至青龙街、正府街）；核心设计范围10.4公顷（西御河沿街地块、东御河沿街地块和正府街地块）。

突出优势，错位发展，形成金融+文化+创新经济+高端服务的“2+1+1”产业体系。

构建地下慢行系统——

通过改造御河人防，提升地一大道，延伸地下空间，连接各重要节点，强化骡马市站、天府广场站地下空间联系，构建天府文化中心整体地下慢行系统。

优化地上地下空间接驳方式，增强地下空间的可达性和连通性。

核心地块设计——

依托地铁及地下空间开发优势和潜力，构建骡马市TOD城市综合体。在平面上，形成东西向街巷空间及南北视线通廊，延续老城历史肌理，并建立与南侧天府文化公园的视线联系。以348米的地标建筑为核心的高层塔楼群，形成城市新经济发展载体，重塑骡马市区域城市活力。

对标志性建筑高度与较佳观赏距离分析，经过地块天际线论证，天府文化公园70%的区域均为较佳观赏区。

西御河沿街地块和东御河沿街地块塔楼形成的天际轮廓线严格落实天府锦城总体城市设计“北高南低、大开大合、望山观园、城园相融”的要求。

从这份规划来看，可以提炼出三点：1是交通立体化；2是要兴建地标建筑；3是要修建公园，形成新的城市景观。

这与文章开头提到的土地改规相吻合。

简单来说，骡马市TOD会在西御河沿街和东御河沿街以北，羊市街与西玉龙街以南，人民中路东西两侧建设高楼。

人民中路西侧复原摩诃池，东侧保留成都体育中心，南侧保留四川科技馆，其余空地建设绿地公园。

那么，这就要涉及相当量的拆迁了。

目前，西御河沿街以北的地块已经平整出来，等待招标；东御河沿街以北的地正在拆迁。

摩诃池的用地，住建局在拆迁。至于人民中路1号、4号院，应该是不会拆迁了。

人民中路东侧，东华门遗址公园已经定下，人民中路5号、9号院也不会拆迁。

另外，西华门街以西，草市街28、32号院，五福街民航宿舍，西华门街11号院等老旧院落也正在拆迁当中。

剩下的就看实验小学和它南边的那个单位是否要动了。

未来骡马市在交通便利性和城市界面会得到质的提升，并且在产业规划方面也有了利好。

在今年发布的首批《公园城市示范区建设机会清单》里，骡马市金融聚集区建设项目计划投入328亿，是所有项目投资之最。

依托天府文化公园和骡马市 TOD建设契机，促进银行、保险、证券及其衍生机构总部和区域总部高度集聚，大力发展数字金融、文化金融，以现有楼宇和待开发地块为载体，加强主链建设，巩固和发展传统优势，着力打造成都市金融总部集聚区和成都市文化金融中心。

拆迁、规划、投资和定位都有了，骡马市的江湖地位，有望回归。

不过，也需要看到的是，骡马市的城市更新，还是会受制于原来的交通路网、民居、历史遗迹等等，缺乏建设空间。

骡马市即处于成都城市地理中心，也是一个四区交界的地带，在南北交通主轴上，缺乏自己的居住辐射区。

将来在职住平衡方面，可能依然存在问题。

以武汉二七滨江商务区为例，其实也是旧改项目，处在老城中心位置。从2010年启动拆迁，2015年才完成核心区拆迁任务，开始新的建设。

武汉二七滨江商务区效果图

如今的二七滨江，已经是武汉炙手可热的购房板块，原因就是在于不但有总部经济，还有大量品质楼盘供应。

从这个角度来看，骡马市是有缺失的。

但无论如何，既然有这个历史机遇，就应该抓住他，至于未来能达到什么高度，只有祝愿了。

来源：佳爷房谈成都