成都楼市:刚需买房,建议不要错过这些性价比高的项目!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，刚需买房，意向区域是锦江区，请问今年有哪些值得关注的项目呢？较好是新房，有推荐的吗？

回答：锦江区是发展较早的老牌主城区，不管是整体经济、房地产还是学区资源都在五大主城中处于先进位置。这也就导致了锦江区的供地较少，新建楼盘少且价格较高。可以看看建发央玺和蓝润泷门，价格待定。其次可以看看金融街融御，位于一环内，是真正的市中心，配套成熟优质，项目体量小，仅两栋楼，有商业和公寓，居住属性并不纯粹。

还有一些非全新项目也值得关注：1.中化润达丰滨江樾城，周边有着丰富且优质的教育资源；各种配套较为完善，对于普通购房者比较友好。2.新希望D10天府，产品思路比较特别，对于特定的人群来说可能会比较喜欢，位置较好，高层的视野非常好。3.华熙528 ，新批次的两种产品户型都比较大，教育资源优质是项目较大的吸引力。4.ICC天峻，位于攀成钢，具有区位优势。对于刚需自住来说需要慎重考虑不通气的100㎡以下的户型；教育资源是项目较大的吸引力；普通购房者的机会比较渺茫。总的来说，虽然2021年锦江区新房供应较少，但还是有值得关注的项目。

提问：成哥好，目前刚需，因人不在成都，过两年调回，现以投资为主，首付50-60W，希望租售比好一点，请问有什么盘可以推荐？二手房还有笋盘吗？如何找？

回答：如果考虑投资，优选那些倒挂比较厉害，地段和配套都还不错的楼盘。不过，这样注定会是一些上车比较难的楼盘，需要看你的顺位度。

至于二手房的话，一房一价，笋盘有，但很多时候不来自房子本身，而是来自于业主的急售心态。如果房子本身没有问题，地段、花园、户型、楼层什么都没问题，就是因为业主自身问题，急售，卖房救难那种，所以价格才便宜，这种才是真笋盘。一但弄清楚这一点，市面所有笋盘真假都能快速辨别出来。如果下次有中介打电话来说某处有套笋盘很值得买，但是地段太差、旁边有垃圾站和房龄太老等等，就可以直接挂掉了。第二，注意几点买入的方法：现在的买房时机是否被低估？整个地段是否被低估？房子是否被低估？

提问：成哥好，投资+自住，主要为小孩准备，想尽快上车买一套，预算是总价在100万左右的，首付40 万，老婆公积金贷40万（攀枝花公积金），我商贷30万。符新津城区地铁口房子或青白江房子能买吗？不知道主城区能找到符合我预算又满足我付款方式的房子吗？

回答：总价100万，在主城区确实很难买到适合的房子。这种预算较好的选择就只有郊区。你说的新津和青白江，青白江不考虑，新津地铁口的房子还是可以考虑的。另外你也可以关注一下大丰，三河广场这些地铁附近的房子。具体更多优质房源详见内部！

提问：你好成哥，本人30岁，在成都工作，未婚，年收入大概15万左右，预算有限，想买一套二手房，但是有二十年房龄。这种情况下是买二手房好还是买新房划算？还是等老房子拆迁后再买好呢？

回答：在预算受限的情况下，建议考虑下你需要的是什么？如果追求周边环境的优美，交通便利,商业丰富，且这个地方地段好的话，可以考虑购买。预算有限的话，还是不建议买新房，新房可能只能买到地段偏远的地方。另外比如像武侯区一环边的二十年房龄应该1.3-1.5万一平就可以入手，同样的这个价格新房的话只能考虑绕城左右位置，如果实在想买新房，就要做好接受低品质，低居住舒适度，以及资产无法变现这些情况的心理准备。至于等拆迁，买房赌拆迁，资金风险大。

提问：成哥好，请问，400万的资金，投资哪里房产收益较好？持有资金成本在40万/年，西安，上海，苏州哪些城市更好？

回答：400万的资金，每一年资金持有成本是40万，也就意味着资金成本在10%/年。如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国一二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；因此你要选一个每年涨幅大概率确定10%左右的城市。西安，苏州和上海，都不是这样的城市。西安和苏州才涨过一波，未来横盘的几率不小，而上海虽然滞涨了三年，但预测未来三年30%也是一个比较理想的数字，这三个城市都不把稳。可以推荐几个城市：长沙、成都、重庆、沈阳等，单价金额足够低。具体各城市价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥您好，坐标浙江宁波，手中房票江北区亲亲家园两套（无按揭），一套多层顶+阁。今年刚入手江北荪湖的大别墅（毛坯，还没装修，按揭），因自然环境好，适合养老，打算长期自持，以后想把父母接过来照顾。另有两套房子不在宁波地区，一套在慈溪给公婆住，离宁波江北区近，高速半小时车程，照顾方便；还有一套在东莞松山湖目前给我父母住，自华为总部搬来后，房价暴涨。小孩今年读高中，如果高中不住校，亲亲家园还要继续住或者周边租房。请问我该怎样分配这些房子，是否等地铁开通后把亲亲家园小区的两套房子卖掉保留更多子弹？如果要投资，该如何选择本地区域楼盘或周边城市楼盘，什么时候入手更适合？

回答：你的资产不少，整体质量来看，慈溪房子+江北大别墅属于自住消费型，其他几套房子升值能力还不错。特别是东莞松山湖房子属于优质资产，可以长持，宁波江北亲亲家园，马上有地铁开通的利好，房价估计还要涨一波，所以继续选择持有，即使将来想出手，优先出162平大户型，93平高层可以选择留一套长持。

另外说说你的资产优化配置，建议分二步走：1.首先现在投资房产，看的是质而不是量，所以需要去劣存优。从投资角度看，如果现在想继续投资，不再是说宁波本地再买一套，继续加量，这种实则对你资产配置没有太大质的改变。你更需要的是拉高资产的高度，由量变提高为质变，所以去一线，上海或者深圳，如果没有房票，深圳的房票是一线城市较好开发的。虽然深圳一直在涨，但是有实力还是建议选择尽早上车，依旧还有机会，一线城市没有天花板，这样实现资产配置从上到下的维度，深圳 东莞 宁波，三者互辅互成，如同三角形，投资来说非常的稳健。

第二、作为一个资产配置的辅助，本省周边城市可以考虑杭州，如果不能上一线，周边城市最适合上车的就是杭州或者南京，这可以作为一个辅助打法，可以考虑将来慈溪出手置换。综合来说，优先选择深圳，其次杭州或南京，宁波不适宜继续加仓。深圳投资价值高的楼盘详见内部！

提问：天府新区有什么好的地段楼盘做一下推荐？另外周边的不限购区：视高、黄龙溪是否值得投资？想入两套，还是另一套入新塘。两个城市区位哪个潜力更大？另外，西安的西咸新区或者曲江新区有没投资价值？

回答：成都不限购区不要买，价值不大。视高虽然也归天府新区管，但在远郊已经算虚高了，旅游区的黄龙溪投资价值更不大，强调不投资文旅地产。天府新区可考虑，广都：名著司南、蒂凡尼TOWN，海洋公园：恒大名都、宏达世纪锦城，西安的西咸新区还不如佛山凤凰城和广州新塘，曲江可以考虑。更多优质楼盘推荐详见内部！

提问：成哥。四川人，在江苏常州定居。想在成都买一套房，自住+投资，因为目前不确定，以后是否要回四川养老。常州的房价，我们已没有能力买了，就想到成都看看，没有购房资格，只能买不限购的区域。目前有3个楼盘高层，恒大童世界8300一平米，恒大金碧天下8000左右一平米，这两个都是精装修交付，另一个是复地天府湾9000元一平米，毛坯交付，说是轻轨站在这个楼盘边。买哪个楼盘好?

回答：这些不限购区域投资都是没有价值的，只适合养老自住，如果自住看好复地，想投资的话，还是想办法入成都限购区，才最有价值。具体54大法的内容详见内部分享！

提问：成哥你好，本人名下有房产无公司，无剩余贷款，最近想购一套新房，但是我们夫妻二人月收入不够覆盖2倍月供，请问有解决办法吗？ 

回答：今年房地产贷款和个人住房贷款被收紧，房贷要批准就更难了。大环境下，征信白户因为没有征信记录作为参考条件，银行审批借款起来会比较困难，因此借款难度更大；银行对征信有逾期记录的人也会更加谨慎，如果借款人两年内连续三次，累计六次逾期，贷款将会被直接拒绝；当收入不达标时申请借款，银行也会审慎考量，谨防“弃房断供”现象让银行陷入接盘境地；买房时如果收入证明不足以满足覆盖月供两倍的条件，可以把兼职收入、奖金、补助、住房公积金等都可计入收入证明中。或者提供担保证明，增加别人为担保人，担保人需要声明，如果借款人未能及时还款，愿意承担全责，担保人较好是成都当地户籍，可以是非直系亲属，担保人能够提供资产证明则更好。如果实在满足不了，可以增加首付比例以减少贷款。最后，还可尝试提升自身还款能力，向银行提供其他资产比如房产或其他存款证明，让银行相信有能够按期偿还贷款本息的能力。

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