城南全新板块开始供货:最小105㎡,清水限价比隔壁低5千
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此前的龙湖九里熙上、绿城桂语麓境等，让不少购房者关注到麓山南，核心原因是交通方便、价格友好。
接下来，麓山板块将是天府新区的供应大户，推货量甚至超过锦江生态带。
绿城、龙湖均位于麓山北侧，随着天府麓里即将取证，麓山南侧开始申请出战，走上供货舞台。
项目清水限价20000元/㎡，装修报价3000元/㎡，主推105㎡、119㎡两款户型。
隔壁保利、中海拿地稍晚的新项目，清水限价已达到2.5w
老规矩，先上结论：
1 麓山南西侧是麓湖、南侧是昌公堰TOD，待开发空地较多，不过保利、中海等在今年一批次拿地，给区域发展加满了油；
2 天府麓里作为仅26.4亩的小地块，产品上很难做出亮点，隔壁项目限价2.5w/㎡，为它营造了天然的价格优势；
3 主力户型105-119㎡，算是为首置、首改量身定制的上车产品，户型设计如何，且看老编辑详细解读。
01
区位解读
三张图，看清楚麓山南的优劣势
恒邦·天府麓里所在的麓山南，市场发声量并不大，购房者对它还相对陌生。
所以先蹭蹭其他盘的热度，来认知天府麓里的区位：
项目往北2km就是桂语麓境，绿城在天府新区的首秀；
往南2km是一通操作把自己变成“网红盘”的天府时区，上批次中签率仅有33%。
天府麓里就位于两大热门盘中间，接下来通过三张图，看清楚项目区位的优劣势：
排名前列张图，从天府麓里向西侧航拍。
从实景图上可以看到，天府麓里正西方就是麓湖生态城，向北偏移是麓山国际社区，向南是天府中央商务区。
这也是整个麓山南的核心优势所在：有空地、能发展，对望天东核心板块、房价则更加友好。
劣势也很明显，大片空地何时才能补齐
第二张图，天府麓里周边的土地成交。
补齐空地的排名前列步，就是土拍。天府麓里和永慧地块均成交于去年底，同样限价20000元/㎡。
今年排名前列轮集中供地时，中海与保利两大巨头入驻，地块的清水限价已达到25000元/㎡。
大品牌入驻相当于给区域发展加满了油，限价提高五千块、看来加的还是“贵族汽油”98号
第三张图，天府麓里未来的核心配套-青岛路TOD。
天府麓里东侧是蓉遵高速，基本不会再有进一步的开发。
重点是西侧，能通过门口的青岛路与TOD站点衔接，目测步行距离10分钟内。
目前，青岛路已基本成型，通车后能一条路上天府大道。青岛路TOD还在规划中，呈现尚需时日。
02
楼盘规划
袖珍地仅6栋楼，舒适度并未打折扣
接下来聊聊项目自身。
天府麓里北侧和南侧均有待开发用地，但紧密衔接的地方都规划有公园绿地。
如果嫌公园太小，项目东侧的原始景观则更能满足对生态的追求。
放眼望去就是蓉遵高速与受保护的耕地，未来也不会大力开发，真正实现了左手繁华、右手生态
天府麓里占地仅26.42亩，容积率2.2。
一般来说，地块越小、越不利于开发商做设计，舒适度往往也比较刚需。
不过从实景图能看出来，天府麓里并不显得拥挤，反而还围合出比较可观的中庭园林。
南北楼栋间较大楼间距约72m，东西较大楼间距约54m。
对应13F、17F的楼层数，这个楼间距是相对宽松的，舒适度有基本保障。
在楼间距优势下，围合出的中庭还设计了童乐园、会客厅、社区跑道等空间。
匹配了买房人经常说的一句话：有些功能我不一定会用，但小区里得有
得益于开阔的中庭空间与楼栋南北向布局：
从动态的日照模拟来看，项目基本不存在日照不足的公寓房源。
丨天府麓里大寒日日照动态模拟
丨天府麓里日照等级划分
从日照等级上能看出来，除了北侧4栋楼的低楼层房源外，其余房源都有优质的日照表现。
03
户型分析
首批次开4栋楼，总价250w起
天府麓里首批次仅1-4栋取证，约223套。
剩下的5号楼、6号楼与主干道保持一定距离、外围也有公园，则会留到下批次。
拢共6栋楼，还要搞饥饿营销
项目标准层户型仅105㎡、119㎡两个，其余是少量200㎡+的底跃户型。
虽然挖了地下室，囿于总量有限，对均价的影响不会太大，保守估计105㎡户型起步总价在250w左右，在天府新区已经算稀缺品。
首先是入门级的105㎡户型：
① 布局上，这款户型是套三双卫，基本满足首置对功能的需求；
② 尺寸上，客厅面宽约3.6m、看起来相对局促，好在最小的房间面宽也有2.9m，优先满足了卧室的舒适度；
③ 功能上，面宽约6.5m的阳台与次卧连通，不仅利于观景，也形成丰富的居家动线。
在位置上，这款户型均朝向南面，采光视野反而优于119㎡户型。
除了1号楼、4号楼外，其余几栋楼都有开阔的视野面。
另一款是119㎡的四房户型：
① 布局上，119㎡常见的为三房，天府麓里能做到四房双卫，设计上比较用心；
② 尺寸上，主卧面宽约3.3m，两个次卧面宽均为2.8m，将更多空间让渡给客餐厅；
③ 功能上，虽然没有生活阳台，不过客餐厅竟然还是方厅的设计，整个动区面积会超出对119㎡这个面积段的预期。
119㎡户型均为北向，不过仅6号楼、3号楼会受到一定的视野遮挡。
再加上项目本身开阔的楼间距，还是能满足基本的日照需求。
最后，总结一下今天的重点：
1 随着天府麓里的亮相，麓山南侧正式开启新房供应，接下来甚至将成为天府新区的供应大户；
2 清水限价比隔壁新地块低了5千/平，这是天府麓里肉眼可见的优势。未来青岛路通车后，项目的配套优势也将凸显出来；
3 户型设计就是奔着刚需、刚改来的，250w级的总价，在天府新区的纯新盘中将越来越少。
下课！
来源：好房档案
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