青羊新城再供应3宗宅地,“回锅地”出让条件宽松化

搜狐焦点成都资讯 2021-12-01 08:36:20

 用手机看

扫描到手机，新闻随时看

扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友

自2018年开始,西三环外的青羊新城就成为了青羊区的供地主力。截止目前,青羊区今年已累计出让成交了5宗涉宅土地,合约239亩。其中,只有1宗土地位于三环内的青羊源城,另外4宗均位于青羊新城。在本批次的土地供应中,青羊区共有3宗土地将走上拍卖席,出让面积合约202亩,至此青羊全年土地总供应量合约44

自2018年开始，西三环外的青羊新城就成为了青羊区的供地主力。截止目前，青羊区今年已累计出让成交了5宗涉宅土地，合约239亩。其中，只有1宗土地位于三环内的青羊源城，另外4宗均位于青羊新城。

在本批次的土地供应中，青羊区共有3宗土地将走上拍卖席，出让面积合约202亩，至此青羊全年土地总供应量合约441亩。本批次供应的这3宗土地同样位于青羊新城，包括了1宗曾于今年二批次供地因故终止拍卖的“回锅地”。

其中，高坎社区的82.6亩“回锅地”，紧邻首批次出让成交的爱情地产地块。爱情地产地块的土地成交楼面地价为17500元/㎡并自持租赁住房比例18%，限定了清水房价24800元/㎡，且须清水交付。

▲图源@投资云地图

在地块南侧为教育配套，包括成都实验小学附属幼儿园、成都市胜西小学高坎校区及在建中学项目；北侧及西侧均为北侧为环城生态区；东侧即为成都工业创新设计功能区中所规划的高级航空高端装备智能制造产业园。

相较于二批次面市时的出让条件，该宗土地没有了“自持计容建面15%的租赁住房”的要求，不再采用“自持固定比例租赁住房+限房价+限地价+续竞自持租赁住房面积比例”的方式拍卖，而是采用“限房价+限地价+续竞销售型一类人才公寓面积比例”的方式拍卖。

即便该宗地仍限定住房清水销售均价为23656元/㎡，要求成品住宅比例为100%，但宗地的起拍价和土地较高限价均明显下调。对比此前14900元/㎡的起拍价和16400元/㎡的土地较高限价，该宗土地本轮的土地较高限价也只有14900元/㎡，而起拍价则变成了13000元/㎡。

多项出让条件的宽松，都让这宗“回锅地”的利润空间大大增加。同时相较于首批次出让成交的爱情地产地块，该宗土地未来开发的利润优势就更明显了。

宗地位置：青羊区文家街道高坎社区6、7、8组

净用地面积：82.5990亩

土地用途分类：住宅兼容商业（兼容商业比例5%-10%）

计算容积率：1.8

起始楼面地价：13000元/㎡

土地较高限价：14900元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：23656元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：2021年12月7日10时

青羊区本批次供应的另外两宗土地均位于非遗博览园-马厂坝片区。在今年的二批次土地公告中，该片区原有两宗连襟土地将走上拍卖席。其中，须建设并自持租赁住房面积比例10%的36.56亩宗地被无故终止，另一宗53.48亩土地则被成都城投以底价14000元/㎡竞得，但须建设面积比例40%的可销售型一类人才公寓、12%的可销售型二类人才公寓。

本批次供应的这两宗土地就分别位于城投地块的东侧和北侧。同时，两宗土地毗邻在建的成都市泡桐树小学（乐平校区）。

▲图源@投资云地图

两宗土地可享受到的生活配套几乎相同，但70.28亩宗地更靠近光华大道，目前的地理优势更加明显。其东侧为青羊绿舟总部经济产业园，南侧即为市政公园。在市政公园南侧即为城投打造的人才公寓项目城投置地·梧桐博雅以及较先在此区域布局的项目佳兆业广场。其距离地铁非遗博览园站以及成都市实验小学附属幼儿园（马厂坝分园）均只有约600米，同时距离成熟的佳兆业广场商业也在500米范围内。

不过，在48.91亩宗地西侧约500米，即为规划的地铁28号线西部新城北站。在马厂坝片区，除了规划打造的青羊排名前列TOD马厂坝TOD综合开发项目外，规划还将联动西部新城北站TOD，共同打造形成包括马厂坝健康产业示范中心和西部新城北文创服务中心两大中心在内的、国内外创新资源集聚辐射的国际化合作引领区。

根据土地出让文件，两宗土地也是采用“限房价+限地价+续竞销售型一类人才公寓面积比例”的方式拍卖。限定住房清水销售均价为23000元/㎡，要求成品住宅比例为100%。

对比上批次成交的城投地块，限定的清水房价下降了2261元/㎡。同时，对比马厂坝片区的新房项目马厂坝TOD·青云壹号，较新住宅预售价格约24000-26000元/㎡（清水），两宗土地的清水房价都偏低。

当然，这并不意味着这两宗土地开发的利润空间不如此前出让的土地。从土地的起拍价来看，纯住宅用地48.91亩宗地为12600元/㎡，低于上批次成交的城投地块14000元/㎡的起拍价，且无起始的可销售型人才公寓建设比例。而住兼商用地70.28亩宗地由于须兼容商业比例20%-30%，其起拍地价仅11200元/㎡，且无商业自持要求。

所以，综合来看，本批次马厂坝片区待出让的这两宗土地，从土地出让条件上相比上批次土地明显宽松。而从限定的房价上来看，则更贴合实际的新房市场价格。若拿地价格控制得当，后期开发利润更大，且产品的市场去化压力也要小不少。