捍卫“主城党”不出三环的倔强,这个项目看“哭”了一众刚需

在成都二批次集中供地中，成华区龙潭寺板块仅成交了一宗土地，位于东三环外侧的100亩纯宅地由港中旅以13100元/㎡的价格竞得。而在一批次集中供地时，紧邻龙潭寺板块的理工大，与港中旅地块距离约1.5公里处，两宗土地均达到较高土地限价、并自持超20%的租赁住房。

虽然仅隔了一条三环路，但前后两批次出让成交的土地，限定的清水房价相差近3000元/㎡。就在这三宗土地周边1.5公里范围内，有着融创操盘的两大新房项目——融创至和雅颂和国贸·环球融创|青云台。

其中，融创至和雅颂紧邻成都理工大学，完全位于理工大板块。而国贸·环球融创|青云台则位于三环内侧，算是理工大板块和龙潭寺板块交界区。

从项目推售节奏来看，国贸·环球融创|青云台首批住宅预计近期将入市。随着土地的持续出让，可见在理工大东侧至东三环外侧区域，住宅供应将不间断。而小全全今天，就带大家来看看这里将率先入市的住宅项目——国贸·环球融创|青云台（以下简称青云台）。

国贸·环球融创|青云台

项目地址：成华区朱家岭三路66号

开发商：国贸&融创

占地面积：约69亩

容积率：2

绿化率:35%

楼栋数：18

楼层：洋房10F/11F；小高层16F-17F；叠拼6F

户型面积：108㎡-250㎡

预计推售套数:292

预计价格:约 2.5万元/㎡（带装修）（以实际预售为准）

物业公司：融创物业

预计交房时间：2023年6月

 处于理工大&龙潭寺交界处，

区位略显尴尬 

从项目位置上看，青云台位于成都理工大学东侧、但被成昆铁路线阻断延续性，龙潭寺板块西侧、但被三环路隔断。这个项目处于理工大板块和龙潭寺板块的交界地带，可以说可以接收到两个板块的发展辐射，但由于铁路、三环路的夹击，又有些“两不属”的尴尬。

实际上，单从理工大和龙潭寺两个板块来看，近年来随着土地出让进度的加快，公建配套的持续上新，以及低端产业导出、新产业的引入，区域发展及城市面貌的更新都有着巨大的变化。

地铁7号线和8号线的通车，拉近了理工大板块与成都各区域的联系。同时，城东体育公园（生态）、圣灯公园（生态）、中国铁建广场（商业）、成都自然博物馆（文体）、成华量子界数字文化双创产业园等各项城市配套及产业园，让环理工大片区的人居品质有了本质的提升。

量子界数字文化双创产业园概念图

成都自然博物馆概念图

而龙潭寺板块虽然至今尚无地铁通车，但预计到2024年将有两条地铁（8号线、17号线）贯穿。同时，龙潭寺总部新城被定位为新经济产业聚集区，近年来也在积极进行腾笼换鸟的行动，逐步将原有的钢材市场、仓储物流等低端产业悉数迁出，已引入了极客公园、芯片银行、京东7FRESH西南总部等多个投资亿元以上重大产业化项目。除了医疗、教育等资源落地，龙潭新经济产业功能区政务服务分中心也已实现了首批政务服务窗口入驻。

不过，回过头来看青云台，则刚好处在了两大板块的边缘地带。

站在理工大板块，各项成熟的城市配套都集中在了理工大西侧，而青云台则位于环理工大东侧。

龙潭寺板块基本形成了北侧生活区、南侧产业区的布局。北侧随着各大住宅项目的开发建设，教育、商业各项配套的逐渐完善，生活氛围已经形成；南侧则是科技园、工业园，以及待迁出的低端产业。而青云台项目则位于龙潭寺南片区边缘。

 周边配套在完善中，

 但噪音或仍难以规避 

青云台位于民兴路南侧、三环路内侧，交通路网已经成型。

绿地区域内尚未修整

除此之外，在建的地铁8号线二期工程圣灯公园站与项目步行距离约1公里，在建的地铁17号线二期工程人民塘站与项目步行距离约800米，两条线路都预计将于2024年建成。所以，在项目交房后，区域内的交通将得到进一步完善。

从教育资源来看，项目北侧有成都市第二十六幼儿园明星园、蒙特梭利幼儿园（蓝润园区）、北大培文幼儿园和福莱尔幼儿园。项目南侧为该宗土地代建的幼儿园及圣灯街道的公建配套丛树小学，据出让文件可知，该幼儿园不少于9个班级，目前幼儿园已经完成主体部分的建设，现场工人在进行教室内装和大门的收尾工程。

从生态资源来看，项目2公里范围内有圣灯公园、城东体育公园，而闲余饭后可以在项目外侧的熊猫绿道散步、休憩。

从商业资源来看，在2公里范围内有中铁建186MALL、华宇旭辉锦绣花城、龙光世纪中心等商业。此外，项目北侧500米有蓝润·V客尚东和中国水电.美立方的社区底商，可满足日常购物需求。

整体来看，该项目位于两大城市板块的“少有”地带，但可享的生活配套，基本都在2公里范围内，且还在不断补齐。

不过，该项目由于三环路和成昆铁路线的包围，即便与三环路隔着宽度约50米的熊猫绿道，以及西侧与铁路间有市政绿地阻隔，临街楼栋的高层住户或仍难以规避噪音影响。

 产品户型门槛较低，

但价格优势欠缺 

项目总占地约69亩，容积率为2.0，为纯住宅用地，居住属性纯粹。

项目共规划了18个楼栋，共713户。从楼栋布局来看，小区内部品质偏改善。所有楼栋呈列阵式布局，且均为南北朝向的板式结构。南北楼间距约30-40米，保障了每栋楼的采光通风。综合来看，位于整个项目中庭的8、9号楼，受噪音干扰最小，且私密性和景观面都是较好的。

蓝色为洋房；橙色为小高层；红色为叠拼

项目18栋楼分为三种产品形态，产品层高约3.2米。4-7号楼为层高17F、2T2户布局的小高层，户型建面约109-116 m²，共313户；10-15号楼为三叠的叠拼产品，户型建面约170-250 m²，共72户；其余楼栋为层高11F、1T2户布局的洋房，户型建面约127-143 m²，共328户。所以，这是一个典型的“高低配”项目，起步户型门槛偏刚需。

根据售楼部透露，项目本批次预计推售1-5#共292套房源，包括小高层和洋房产品。其中建面约109㎡户型为小高层，建面约127㎡户型为洋房，两种户型均为三室两厅两卫。

127㎡三室两厅两卫

该户型位于1-3#楼，1T2户配置，户型整体较为方正。客厅为横厅布局，观景阳台面宽约6.8米，视觉空间开阔明亮，与生活阳台形成真正的南北通透。客餐厅分区，客厅公共活动空间较大，有更多的改造空间。

老人房与主卧、儿童房的布局，规避了老年人与年轻人的生活习惯差异，但老人房距离卫生间较远。较大化保障了主卧的空间尺度，带飘窗且带有独立卫生间。但儿童房面积很小，不足8㎡。

109㎡三室两厅两卫

该户型位于4-5#楼，其中4#楼为3个单元，5#楼为两个单元。该户型因为是2T2户的布局，故在室外有部分面积的电梯前室可用于储物。但从室内空间布局来看，该户型刚需得很明显。

入户门处即为老人房门，且老人房的阳台与客厅阳台相连，老人房的生活干扰较大。餐客厅为竖厅布局，但餐厅开间尺度明显小于客厅，让餐厅很狭小，且厨房没有生活阳台，让餐厅位置的采光影响很大。此外，餐厅位于卧室、卫生间门口，大大降低了生活私密性和舒适度。

观景阳台尺度较大，景观视野较好。主卧方正，空间也较为舒适。但儿童房面积很小，仅7㎡。

在舒适的2T2梯户比之下，较高的公摊让这个109㎡户型的套三，所享受到的室内空间尺度，实质上还不如“7090”时期90㎡套三，大概就是其较大的“尴尬”。

所以对比下来，虽然两个户型都有次卧空间尺度小的问题，但建面127㎡户型无论是空间布局，还是空间尺度上，都要明显优于109㎡户型。如果不是太刚需，建议优选127㎡户型。

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据悉，青云台项目本批次住宅预计价格约2.5万元/㎡，预估总价约240-350万元/套（带装修）（实际价格以预售为准）。

距离项目约1.5公里的新房项目融创至和雅颂，则定位高端改善。其以叠院为主推产品，面积段约200-300㎡，预估总价600万元/套起.

距离约2公里的项目城投置地梧桐玖宸，位于龙潭寺板块。其产品涵盖了小高层、高层和洋房产品。其高层均价约20600元/㎡、小高层约21200元/㎡、洋房约26300元/㎡，均带装修。

将范围再扩大一些，直线距离约3公里、位于二仙桥板块的新希望万科知园，户型面积约110-300㎡，上批次参考价格约220-330万元/套。

而结合周边近期出让的土地来看，德商&电建竞得的两宗“双限地”，清水限价为2.3万元/㎡，装修标准为2000-3000元/㎡；港中旅本月竞得的100亩宗地清水限价约2万元/㎡，装修标准为不低于2000元/㎡。

综合来看，无论是对比现阶段新房项目还是未来的“双限地”项目，青云台如果是2.5万元/㎡的单价，其价格都没有明显优势。不过由于产品户型面积控制较好，250万左右的总价门槛，可能总会对味部分刚需或首改购房者。

来源：地产全说