“精装不纳入贷款”或将执行,政策洗牌更利哪类人群?

搜狐焦点成都资讯 2021-03-03 11:13:30

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去年底“精装不计入贷款,由买家和开发商另行签订合同”的传闻漫天沸沸扬扬,部分项目进行了试点,该政策一旦实施,首付支出明显增多,看似“让本不富裕的家庭雪上加霜”,但从最近接连的政策释放的信号来看,对购房者来说其实是好事。 01 集中供地降温中等地段价格上周有一则消息在地产圈炸锅:2021年开始,全

去年底“精装不计入贷款，由买家和开发商另行签订合同”的传闻漫天沸沸扬扬，部分项目进行了试点，该政策一旦实施，首付支出明显增多，看似“让本不富裕的家庭雪上加霜”，但从最近接连的政策释放的信号来看，对购房者来说其实是好事。

集中供地

降温中等地段价格

上周有一则消息在地产圈炸锅：2021年开始，全国22个重点城市要实行“两集中”，集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年发布住宅用地公告不能超过3次。

目前名单上的青岛、苏州、无锡、南京等多个重点城市已明确召开会议并发出文件证实其真实性，而成都也是名单成员之一。

该消息简单来说，就是土地出让不再散装出售，要采取「集中」开盘梭哈的节奏。这对于房企的影响不言而喻，最终关联的更是我们购房者。

一方面，以前土地供应比较随机，没有规则，开发商也不知道供地计划，一旦扎进去某城市为了生存，有时候硬着头皮去抢地，造成了高地价。

而现在知道了供地计划，开发商也能根据自身的深耕和发展需求，来合理竞争土地。土地市场供给端透明度增加，形成土地供应充足的预期，分散地块竞拍关注度，降低地市竞拍热度，从而控制地价上涨。

另一方面，企业在投资时将更会青睐选择盈利风险较低、发展前景更明朗的优质地块，从而造成热门板块的优质地块竞争会更加激烈，竞拍热度仍然难以回落。10个金主抢和3个金主抢，都是维持溢价，短时间看不到什么改观。

但对一些关注度中等板块的拿地热情就会降温，毕竟短期筹措大量资金对大型房企也有压力，在选择上就会有所取舍。

对于资金不够雄厚的中小房企在精准定位匹配后，在集中供应时可能存在单独突破的机会，有一定的“捡漏”之机。最终会造成一些较普通的地块价格会降低，后续打造产品的价格也能有所下降，对于一些荷包没那么鼓没法去到最热门板块的人群来说就是个好事。

最后，土地集中供应会造成后续项目集中入市，那么前期就需要开发商在选择项目和做产品打造的时候，选最适合的地块，打造最拿手或最有差异化竞争的产品，提升品牌知名度和影响力，以使自己在同一时点的同质化竞争中胜出。

叠加土地价格综合抑制的结果，房价涨幅将有所控制，打造的产品也会更有品质保证。对于购房者也能更从容的进行对比从而挑选出更适合自己的产品。

土地适量升容

增多首改类产品

在2月22日，成都市规划和自然资源局发布了《〈成都市城市规划管理技术规定（2017）〉的补充规定》。内容最值得关注的是将根据情况，适当提升“中优”部分区域土地容积率。

要知道2017年之前，成都土地利用以“高密”特点为主，商品房容积率4-6的不在少数。在2017年成都出台的《成都市城市规划管理技术规定（2017）》中提出，涉宅土地核心区域土地容积率不高于2.5，一般区域不高于2，特别地区不高于1.5。

容积率一降城市界面和居住舒适度都明显上了一个台阶，但同时修出来的房子普遍就不便宜。如果一直维持如此低的容积率，那么未来“中优”区域，修的基本上都是高单价，高总价的低密度住宅。对于预算达不到“深改”的购房者，就基本上别告别买新房了。并且容积率影响房价还有一个重要的点——它会直接影响到城市的新房供应量。

而《补充规定》的出台无疑堵住了2017版城市规划管理的漏洞，分区分类管控容积率，将在整体降低开发强度的基础上，加大特定区域的容积水平。对此，预计随着适度提高容积率的住宅用地的供应，成都地价将会小幅度降低，总体维持稳定平稳发展。

对购房者来说，容积率适当提高，理论上可购买的房源量会增多，选择面增大。同时，容积率的提高，可能导致首改类住宅产品占比增多，中低单价段占比增多+中低面积段占比增多，上车门槛或有一定缓和。

精装控制

打造豪宅可能性减小

在”房住不炒“的大环境中“精装房”是各方博弈的战场之一。“限价”之下，楼盘往往通过精装弥补一定的利润，这也是调控时“留下的后门”。而眼下这一”漏洞“也即将填补上。

去年底出现了只能按住宅清水价备案，装修与开发商另行签约精装房政策新规试点：在成都购买精装房，以清水价格来获取银行商业购房贷款比例，而装修费用全款的形式购买房屋。