这个楼盘一开,1500张天府新区房票铁定耗完

截至昨天，成都已经公布了20个购房公证摇号项目，但是天府新区，一！个！都！没！有！

但就在近期计划入市的天府新区项目中，我发现了一个刚需入住的好机会，那就是中海锦江城。

有很多读者都在关注这个项目，以下便是我的踩盘报告。

天府新区核心，宜居属性排排名前列

秦皇寺中央商务区、兴隆湖科学城和锦江生态带是天府新区规划的三大重点板块。

从发展前景来看，三个板块不相上下，但如果你要问我，哪儿更适合居住？我的首推一定是锦江生态带。

兴隆湖科学城和秦皇寺中央商务区都是围绕商务和产业来定位的，从规划上就决定了这两个板块的配套也将围绕这些主题来进行，因此可以看到，这两个板块与生活相关的配套都相对较少。

但锦江生态带却不同，居住是这里的特别主题，板块内的配套也是围绕这个主题来进行的。

表现最突出的是自然景观资源，除蜿蜒流过的水面宽达160米的锦江外，紧邻的还有一个仅中央公园区域面积便达2855亩的怡心湖，据了解，目前湖区已经开挖。

△天府怡心湖效果图

此外就是教育资源，包括5所幼儿园、3所小学和1所中学，其中天府三小是由龙江路小学领办的，已经开始招生。

接下来是商业配套，目前区域内没有已经呈现的大型商业配套，但包括中海锦江城、优品道项目等都有规划大型的商业体，再加上一些社区底商，未来生活配套不是问题。

最后是公共交通，目前公共交通到达略显不变，但未来，沿剑南大道规划的地铁5号线可直接辐射到该区域。

而中海锦江城，就位于锦江生态带最核心的位置。

项目南侧，一街之隔，是天府四中和优品道项目

项目西侧为瑞祥路，同样一街之隔的是德商御府天骄项目和天府三小，直线距离800余米外就是地铁5号线高峰站。

项目东侧为华阳小学（南区）和锦江，与锦江的直线距离仅有900余米。

△项目地理位置示意图

所以，中海锦江城是天府新区锦江生态带最无法回避的一个项目。

大盘小街区规划，优劣势兼具

项目总占地570亩，放眼整个天府新区，也是具有相当规模优势的。但整个地块是按照小街区的方式进行规划的，由9个独立的地块构成，每块地大小不一。

小街区规划是城市快速发展的必然路径，往大了说可以推进城市可持续发展，往小了说可以解决目前在城市工作生活中出现的诸多突出问题，如交通拥堵、城市活力差等等。

中海锦江城在规划上就充分利用了街区规划的特点，在整个570亩的项目上，除规划了约20万平方米的集中式商业外，还利用丰富的交通网络规划了各种主题性质的商业街。

△图片来源于售楼部公示

这种规划较大的优势就在于提高了社区的活力，加强了生活的便利，但随之就会产生两个突出的问题。

排名前列，地块过小势必会影响小区内部公共空间的打造，如园林绿化，大中庭就不要想了。

第二，每个组团都被路网所包围，虽然周边道路等级都不高，但每个组团至少都有两面的底商，居住的纯粹性势必会受到一定影响。

3种产品规划，高层产品定位较低

项目总体规划了3种类型的住宅产品，除已经部分呈现的11层小高层产品（开发商对外宣传为洋房）外，还包括即将推出的高层产品和后期的大平层产品。

通过对容积率和规划设计的逻辑分析来看，我认为高层产品应该是整个项目中定位较低的产品。

此次即将推出的高层组团是按照阵列式进行布局的，这种规划相对大围合布局而言，较大的缺憾就是没有大面积的中庭景观。

△高层组团（云熙1）沙盘实景图

但这与地块本身的位置有一定关系，东西两边都有紧邻的高层规划，再加上要兼顾南北朝向，阵列式布局也是必然。

在这样的条件限制下，项目采用了2梯4户一字形的建筑设计，此前我们就曾说到，这种建筑布局相对于十字型和工字型的排布，较大的区别就在于更节约土地，可以实现土地价值的较大化，不过侧面来看，也为中庭景观和绿化留出了更多空间。

再来看看容积率。

项目公示的总体容积率为2.5，根据规划的产品来看，小高层产品主打低密特性，后期的大平层产品要想做出溢价自然对容积率会有所控制，综合来看，高层组团的产品自然将承担起分摊容积率的角色。

以即将推出的高层组团为例，占地仅有60余亩的土地上规划了12栋高层住宅，容积率4.0，再加上产品一定的赠送空间，居住密度是显而易见的。

综合来看，我认为该批次高层产品是整个项目中定位较低的。

4个细节为刚需自住加分

定位低只是规划的问题，毕竟570亩的大盘，从地块指标、货值等各方面来看，都需要更丰富的产品来均衡。

但我并不认为定位低就等于产品表现不好，具体还得来看产品指标。

从本批次高层产品的具体指标来看，4.0的容积率，再加上2.95米的产品层高以及98、110平方米的产品面积段，我认为是刚需产品的标准。

但对于真正有自住需求的刚需购房者而言，我认为在组团的地理位置、产品朝向、建筑设计和精装标准三个方面，是有加分的。

首先就是地理位置。

△高层云熙1组团实景图

此次即将推出的高层组团（云熙1）就位于目前售楼部的正对面，仅有一街之隔。而售楼部所在的位置便是项目规划的20万方商业体。

此外该组团还紧邻天府三小、天府四中和规划中的两所幼儿园，均是步行5—10分钟内便可到达，对于刚需购房者而言，这样的配套算是高标准了。

其次是产品朝向，整个高层产品的组团均是正南朝向，其中位于端头的建筑面积约110平方米的产品还做到了3面采光，客厅和三个休息空间都实现了良好的观景和采光。

△110平方米产品户型图

但少有不足的就是另个次卧的开间分别仅有3.0米和2.6米，仅能满足功能需求，不能满足舒适需求，空间相对局促。

△98平方米产品户型图

第三是建筑设计，项目采用了一字型的布局，一层4户的产品呈一字型进行排列，由于产品面积较小，就保证了4个户型之间重叠性较小。这样的建筑设计有两个好处，一是为公共区域节约了更多空间，其次就是有效的保证了每个户型通风采光的效果。

高层产品的梯户比为2梯4户，对比目前市面上同面积段产品2梯5户、3梯6户等配置，算是品质刚需的标准。

最后是精装标准。项目置业顾问介绍，本批次高层组团的精装标准与上批次小高层产品一致，为3000元/平方米，少有区别就是大门锁会有所不同。

我在现场没有看到公示的精装交房标准，但根据样板间展示的精装配置和置业顾问介绍来看，我认为是高于其他同质产品的精装配置的。

综合以上三方面来看，我认为刚需自住是可以关注的。

价格及购买建议

去年10月底，项目销售了排名前列批次112平方米的小高层产品，成交均价在14000元/平方米左右，在目前市场背景下，我认为该批次高层产品的合理购入价格在12000—13000元/平方米左右，原因主要有三个：

对比同项目。上批次为低密的小高层产品，从产品各项指标来看，定位都相对更高，所以我认为便宜每平方米便宜1000—2000元是合理的。

对比同区域。目前区域内暂无同质产品在售，前期仅有万科翡翠公园在去年6月2日有94和121平方米高层产品出售，均价为14000元/平方米。

不管最终限价结果如何，考虑到其产品的稀缺性和总价偏低的原因，中海锦江城云熙1组团开盘即清盘几乎没有悬念。

最后，还有三点需要说明：

1、目前板块内在售的项目有德商御府天骄、万科翡翠公园，以改善产品为主，但还有朗诗和优品道项目，产品未知。

因此，留给刚需购房者的机会并不多。

所以，如果你是刚需自住需求，该项目又在你工作和生活的半径内，建议可以关注。

2、以上是我结合实地踩盘和置业顾问介绍后，对项目进行的踩盘总结，全部建立在客观分析的基础上，不吹不黑，希望能给有需要的购房者带来帮助。

3、项目具体经济指标请以开发商口径为准。