90%的存活率 这条商业街如何“逆天改命”

中国商业经历1.0-5.0升级：业态由街铺转为街区，环境由封闭走向开放，内容由零售转向体验。此过程中，商业竞争压力并未缩减，以成都为例，锐理数据显示，截至6月，按2019年月均去化速度，成都商业存量可支撑89个月的销售。如何在新时代的竞争压力中突围？有这样一个项目，MALL部分于2016年开业，吸引45万客流，实现100%出租；街区部分于2017年开业，开街出租率达65%-70%，目前上升到85%，租金超周边1.5倍。吸引教培商家100家，1万方地下运动公园全出租，展现出强大的行业影响与商业活力，商铺存活率高达90%。它的诀窍是什么？锐理君分析发现，在选址上，它能精准找到住区的商业空缺；在业态上，它的MALL和街区实现了1+1>2的叠加；在运营上，它能缩短培育期，全程保驾护航。

（重庆金开玫瑰天街）

爱琴海商业已布局全国60余个城市，其重庆金开分店正是上述业绩的获得者。较新消息显示，成都爱琴海购物公园预计年底开业，玫瑰天街预计2020年中开街，整个综合体38万方的体量，在城西不容小觑。今年城西商业的“关键先生”是何来头？我们先从红星集团说起——

红星集团家居“扛旗者” A+H股双上市红星集团始于1986年，创始人车建新用600元启动资金创办的家具作坊。2018年，红星集团家居版块——红星美凯龙实现A股上市，成为家居行业排名前列登陆A+H股的上市公司。其半年报显示，红星美凯龙2019年上半年营收达77.6亿元，同比增长22%，超过行业平均水平。截至报告期末，共经营了84家自营商场，231家委管商场，出租率均维持在95%。红星地产10年 270亿元的发展之路红星地产于2009年成立，其主营业务涵盖商业运营管理、不动产开发等。红星地产位列“2019中国房地产开发企业品牌价值50强”。在中指院发布的2019年上半年品牌房企销售业绩排行榜里，红星地产以270.8亿元的销售额，位列第61位。

（位列2019年中国房地产开发企业品牌价值第40名）

爱琴海商业走在沉浸式体验消费前列依托集团商业基因，爱琴海商业集团顺利完成全国布局，目前总管理面积突破800万㎡，年服务消费客户超1.8亿人次，全球战略合作品牌数量超过3000家。《2018年中国商业地产发展白皮书》指出，新中产阶级崛起，80、90后成为了消费主力，他们更愿意为体验和服务买单。因此，商业项目需要突出“氛围”和“场景”。爱琴海商业集团主打沉浸式空间，早在2014年就将商场通道改造成新潮的“老公寄存处”，走在体验消费前列。

（重庆金开爱琴海购物公园：老公寄存处）

爱琴海商业落子成都圣沅、城西，都是关键词爱琴海商业集团正式进驻成都的排名前列个作品——红星城市广场，与圣沅房产合作，落子城西。项目总建筑面积达38万方，涵盖爱琴海购物公园、玫瑰天街、精英soho、城市住宅等多元业态，是5公里范围内较大的商业综合体。  

（圣沅·红星城市广场示意图）

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为何选中圣沅？

圣沅房产曾获四川优质工程“天府杯”银奖、建筑工程质量“芙蓉杯”等，2001年圣沅开发西藏自治区党委办公厅“阳光苑”住宅小区，由此开启了自己的地产之路。之后，唐人街、成都后花园、益州国际广场，中国青城国际颐养中心等多个项目落地，实现了住宅、文创文旅、商业广场、康养等多版块战略布局。成都后花园作为圣沅代表性产品，占地近千亩，开发时间超过十年，谈及对城西客群的了解，无人能出其右。

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为何落子城西？

分析成都商业现状可知，城南城东竞争激烈，城中活力不足，城西城北竞争环境更加有序：截至9月15日，城南商业存量263万方，为城西（85.7万方）、城北（82.9万方）的三倍；城中新增仅为2.9万方，为各方位较低。

除此之外，分析成都商业发展史可知，轴线与环线交汇处，最宜诞生新兴商圈：以春盐商圈为起点，多个区域级商业中心外溢至交通轴线与环线交汇处——一方面是因为老城区商业项目供应较少，机遇有限；另一方面也是因为城市环线+射线是人口外溢的主要通道，新兴住区沿此落座，催生大量消费需求，倒逼商业发展。

（成都商圈分布 来源：锐理数据）

圣沅·红星城市广场恰好位于成灌轴线与城西3.5环交汇处，承接国宾与犀浦双重版块利好，人流量和通达性分数都不低。

版块交汇 双重利好

 国宾：金牛区“三城”之一，将着力打造新经济产业新区和高品质生活社区。同属于金牛区的茶店子，楼面地价已被德商拿下的49.9亩住兼商用地推至17200元/㎡。锐理君了解到，下阶段国宾版块尚有6宗、308亩用地等待推出，价值更新在即。犀浦：近3年来郫都区新开楼盘达33个，涌入人口约26万人。锐理数据显示，2017年-2019年9月15日，成都主城、近郊房价增幅里，郫都区以54.69%位列排名前列。8月，犀浦房价14277元/㎡，套均总价达173万，为郫都区较高。

四横四纵 快速接触

四条横向道路（沙西线、金牛大道、羊西线、老成灌路）与四条纵向道路（绕城高速、金粮路、芙蓉大道、三环路）在此交汇。上有高架成灌高铁（犀浦东站），中有特色有轨电车，下有2号线百草路站和6号线TOD梓潼宫站（建设中），带来潮汐客流。圣沅·红星城市广场主入口紧邻红光大道，商业昭示性达到较大。

（圣沅·红星城市广场临街示意图）

（圣沅·红星城市广场主次入口示意图）

自带流量 百万客群

 客群方面，成都后花园住宅部分自带约2万“流量”；周边3公里分布着90余个住宅小区，常驻人口超80万；成都创新创业聚集区、郫都智慧科技园、中国川菜产业园3大产业园，吸纳约20万产业人群；3所大专院校+51所基础教育学校，覆盖约30万高校人口，总计辐射人口超百万。

版块、交通、客群，对商业项目来说，圣沅·红星城市广场的立地能力已经具备，剩下就是如何在商业竞争中“杀出重围”了。爱琴海购物公园与玫瑰天街双轮驱动：前者已吸引永辉超市、星巴克、博纳国际影城等多家主力店入驻；后者灵活运用“五个统一”原则，在重庆等地交出不错的成绩单，在成都也将延续其成功运营经验。

（成都爱琴海购物公园入驻商家代表）

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统一规划：在定位阶段就介入，统一业态、动线、外立面等，保证了项目的集约吸引力。如利用连廊设计，将玫瑰天街与爱琴海购物公园连通，实现客流共享。

统一招商：众所周知，街区商铺小业主能力有限，如果没有统一招商介入，商业街区就无法统一业态，无法实现品质溢价，最终极有可能走向“萧条”。玫瑰天街自有招商中心，其招商行为围绕确定的主形象统一开展，并在过程中有意控制不同业态的商户数量，避免恶性竞争。除此之外，招商团队还将步行街的物理空间分为ABC三段，分阶段自持10%，保证了各阶段里的基础资源。

统一推广： 统一包装街区视觉形象，增加广告位置，助力商户推广；举办线上线下活动，聚拢人气。如重庆玫瑰天街拥有教培+运动两大特色，运营方就多次举办特色活动。

统一物管：设置客户服务中心，既为消费者提供咨询服务，又为商家排忧解难，使项目发展有据可依。

统一销售：弱化销售与招商之间的矛盾，增加对主力店的吸引力。“ 据相关工作人员介绍，重庆金开玫瑰天街出租率达85%，租金超周边1.5倍，商铺存活率高达90%。目前吸引教培商家100家，1万方运动公园全出租，展现出强大的行业影响与商业活力。”同样焕新住区商业能量，同样MALL+街区双轮驱动，同样执行“五个统一”原则，较新消息显示，成都爱琴海购物公园预计今年底开业，玫瑰天街预计2020年中开街，届时成都将诞生下一个区域级重量商业。这位“关键先生”会交出怎样的答卷，我们有理由抱以期待。

“据相关工作人员介绍，重庆金开玫瑰天街出租率达85%，租金超周边1.5倍，商铺存活率高达90%。目前吸引教培商家100家，1万方运动公园全出租，展现出强大的行业影响与商业活力。”同样焕新住区商业能量，同样MALL+街区双轮驱动，同样执行“五个统一”原则，较新消息显示，成都爱琴海购物公园预计今年底开业，玫瑰天街预计2020年中开街，届时成都将诞生下一个区域级重量商业。这位“关键先生”会交出怎样的答卷，我们有理由抱以期待。

来源：锐理数据

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