今年的刚需第四顺位,该如何应对市场?

在目前成都楼市新盘量少且分布不均的情况下，摇号高性价比新盘的机会，已经成为部分区域少数刚需资格的专属。

在去年上半年

成都部分区域的刚需购房者，还能用自己的刚需顺位，去匹配对应剪刀差的楼盘。

比如天府新区，刚一购房者对应着单价1w出头的新盘，川发天府上城这类大剪刀差新盘，刚二刚三购房者则对应着一万五六的新盘，比如万科金域华府、海伦堡玖悦府这类性价比次一级的新盘；

至于刚四，也还是可以找到对应的楼盘摇号。比如一些单价堪堪2w的新盘，虽然性价比不及前两者，但从价格来看，总归比市面上的其他普通新盘有相当优势。

但从今年的新盘情况来看

刚四资格，再用以往限定价格的方式等待新盘已经行不通。

即使是新盘存量相对较多的成华区和天府新区，开盘频率相对之前也已经大幅降低；不少以往新盘多开的区域板块，新盘其实没有想象中的多。

比如成华区的二八板块，虽然新盘存量较多，但数来数去也只有那么几个；像去年的源滩麒麟荟、近期的滨江壹号，这类有一定价格优势的新盘，很难再等到。

至于天府新区的锦江生态带、麓山等板块，情况其实也较为相似。

对于刚四资格的购房者来说

今年在选择新盘的时候，已经没有必要太过纠结价格，有时候价格相比区域，后者才是更重要的。

一方面，神盘的价格优势只代表当下，未来的价格上限由所在板块决定。

从过往的经历来看，成都各板块热度并非一成不变，热门板块也存在轮动现象。

比如前几年大源和攀成钢的逆袭超过金沙、桐梓林等老牌板块；类似的情况未来也会再次出现，尤其是像天府新区这种新兴区域，轮动逆袭的周期不会太长。

另一方面，当下的一些新兴区域，虽然其中部分新房价格较低，但区域未来前景并不明朗，购房者也很容易被价格所误导。

类似的区域在主城区有很多，比如天府新区某新兴板块去之前开出的一个新盘：单价上对比其他区域的确有较大优势，但从前几天的土拍情况来看，相比天府新区的其他板块热度其实并不高，未来的呈现难度可想而知。

至于如何判断所选新盘是否合理

只需要满足一个条件：参考周边同质量二手房，价格比二手房划算既可。

原因在于：二手房目前的成交量已经起来，虽然部分二手房价格在这段时间有所回升，但多存在于新盘较为缺乏的区域。

至于其他区域的二手房，受去年指导价的影响仍旧较大，即使有掺杂水分，也很少。

但也不用太过拘泥新盘和二手

尤其是当下总预算在300w以下的刚四选手，主城区市场上所对应的新盘产品本就不多。

而成都发布了指导价的二手房小区，目前只有600多个；再参考上海、深圳、郑州等一二线城市今年对楼市的逐渐放松，后续出现类似第四批次指导价等政策，来收紧二手房的可能性很小。

甚至不排除成都后续也效仿其他一二线城市，进一步放松楼市的可能性。

但无论放松与否，可以肯定的是，越往后的二手：价格回升的行情都会变得越明显，相比新盘，二手也将变得越不划算。

市场的分化是无情的

对于刚四购房者来说，当下选房，还不是最难的时候。越往后，成都的摇号分化将变得越严重。

因为，今后的摇号，除了这四类人：天府新区刚一、成华区刚一、高新南和锦江区刚一＋较长年限社保。其他购房者在摇号上的优势基本也等同于刚四和普通。

以高新南的情况为例：普通新盘与高性价比新盘之间价格差距的两级分化最为严重。

上个月凯德世纪名邸在开出的236套房源后，入围门槛则为刚一外加68个月社保。

在南城都汇这几年无法再度面世的情况下，市场上有较大价格优势的新盘就剩凯德世纪名邸、中铁骑士府邸等几个。至于后续的摇号难度，很可能也不会低于这次的凯德。

因此，今年的刚四资格购房者，在选择新盘的时候，放下以往价格执念的同时，也不必因为将与普通资格竞争房源而心存介怀。选对区域，对房子价值判断得准确，未来的涨幅也不一定输给当下的神盘。

来源：成都房小弟