成都楼市:现在成都区域划分是怎样的?未来发展趋势如何?

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提问：成哥好，刚来成都工作，之后如果稳定下来的话，想在成都买房定居，请问现在成都的区域划分是怎么样的？还有区域的发展趋势也麻烦详细讲解一下！

回答：目前成都在推进成德眉资一体化以及成渝双城经济圈，未来这里的发展趋势将是大城市＋小中心，而目前已经初具雏形。

以下具体分析成都的几大片区：排名前列个是“光华新城＋青羊新城”，这里以马场坝TOD为核心，随着各项成果不断落实，这里也将建成一个拥有100万人口的大新城，产业资源配备逐渐完善，人口密度加大，能吸收部分成都西、温江区和青羊区的人群；

第二是“大面＋三圣乡”，这里能吸引大量外来人口特别是南门方向的人口落地到锦江和龙泉，区位配套成熟，人口密集，优势大，虽然说目前还没有形成产业聚集的区域，但未来发展势头也不小；

第三是“航空港＋大源西”，大源土地不多，但确实是块宝地，区位配套、交通、地段等都有极大的发展潜力，未来板块价值将会持续提升；

第四是“国宾＋犀浦”，金牛和郫县这个区域人气一直很旺，有高新西区的加持，随着产业和配套落地，未来发展潜力会不断增大；

最后是“北部新城＋大丰”，这里可以承接青白江、金堂、广汉等地区的人群，未来这里将是成都北部核心地段，随着交通网络的进一步成熟，和主城区的联系也会不断加强。未来主城区会和这些一体化的新区形成明显的界限，这是新区将会是刚需和改善们的地盘，只要有人气，足够有热度，这些区域未来的发展都会不错，也会逐渐承接主城区的外溢人口及产业。

提问：成哥，去年陪朋友去天府新城看房，感觉那边的楼盘实在是太火爆了，今年家里也打算在那边买房了，老师分析一下天府新城的热门板块和之后区域发展的热点。

回答：天府新区的楼盘一直都备受购房者关注，天府新区最热的几个板块也是吸引购房者的目光。首先是天府中央商务区，这里位于天府新区的核心地段，高端产业多，未来发展空间大，中海天府里、首开龙湖云著、保利和光屿湖楼盘值得关注；其次是锦江生态带，经过几年的建设，这里的设施已日趋成熟，加上有优质的教育资源，生活质量不错，川发天府上城、中海万锦熙岸等楼盘值得关注；第三是麓山板块，这里是知名的豪宅区，配套高端，交通完善后板块价值会得到进一步提升，麓云楼盘值得关注；第四是南湖板块，该板块坐拥优质生态环境和旅游资源，教育资源也逐渐成熟，交通方面有待完善，可以关注一下远大中央公园；最后是麓湖板块，这里是天府新区的生态示范区，环境好，资源丰富，区位配套设施已在规划中，落地还需要一定的时间。

提问：你好成哥，想在成都主城区或是天府新区购一套二手房，面积，预算金额120万，预算价格在16000-19000元/平米，请指点如何操作及推荐楼盘。目前看了天府新区的（恒大名都、恒大天府半岛二期），成华区驷马桥的（领都）

回答：恒大名都、恒大天府半岛这两个盘从区域板块来说都还是可以。驷马桥可以作为次选。另外你还可以关注二仙桥板块；如：招商中央华城、交大归谷建设派。另外，在天府新区，5年内的二手房没有什么推荐的，10年内，可以看中铁骑士府邸，南湖国际社区。最后，现在成都政策5年内都有增值税，其实投资10内的房子和5年内的房子，以后卖都没有太大的区别。成都性价比高的楼盘详见内部！

提问：您好，天府新区户口，普通资格，准备260万内全款，刚排了一个鑫耀美泉悦府的号，但是否上车很矛盾，请问有什么好的推荐吗?

回答：美泉悦府的产品还行，价格也不错，但对于260万全款，可能板块对你来说弱了一点，周边配套和城市界面不太理想，发展还需要至少五年,美泉悦府高层产品可能更适合刚需和地缘性客户或者投资。如果是改善需求，需要考虑是否能接受板块缺点。改善需求往往是把舒适度放在排名前列位， 价格第二位。可以去看看青秀阅山，源滩麒麟荟，铁投紫瑞府，光华壹号。其他是二手房,也可以看看。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥好，宿迁泗阳人，成都上班，社保4年，手头25W，泗阳县城有套68平米小房，36W.在纠结要不要入手，考虑江苏境内苏南地区都在限购有社保要求也没有投资机会，成都感觉又买不起，成哥有什么建议？

回答：不要买，县城房地产有使用功能，无投资功能。排名前列，县城人口往重点城市集中将会是一个长久的趋势。农村人口转向县城，县城人口转向省会，省会人口转向几个重点的一线城市和强二线城市。没人没需求，没需求，房价就很难涨上去；第二，未来十年，房价的增速会放慢，不再像过去十年一样突飞猛进。房价的总体增速就会降下来。而对于县城而言，由于处在房地产市场的底端，价值的下跌速度会比平均更快；第三，县城的房子有可能失去流动性，这是最危险的。比贬值更厉害的，是现成的房子有很大的概率失去流动性，哪怕你降价都没人买。所以如果投资房产，尽量选择高能级城市，才是资产，县城的房子，有可能变成负债。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，本人和老公目前在阆中工作，我们在阆中有套自住房，四室两厅，市值70多万。想在成都置办房产，目前分析的是高新区新川板块，看了中铁城锦南汇，蒂梵尼，领馆国际，不知道这几个小区值不值得买入。目前我们凑够六十万首付，买180万以内的房子，请问还有没有别的区块建议，较好是方便到高新区的。

回答：你说的那三个盘都还不错，不过从地理位置来说中铁城锦南汇，蒂梵尼更好一些。另外，总价180万在高新区，没有什么好的建议。不过你可以关注一下：昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回、驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店这些板块。具体更多区域及板块详见内部！

提问：成哥你好！我没有城南天府社保，社保成华区差几个月能上车吗？重点考虑为儿子以后做准备，现大二，怕过几年上车房价太高就更难下手。

回答：成都我长期看好，最近也是出了新政，所以尽早上车还是对的，提前买入站位，静候下一波行情，目前房产是抵抗通货膨胀较好的产物。具体更详细的分析及成华区楼盘推荐详见内部！

提问: 生活在河北邢台市的县城，县城自住一套房，邢台市有一套，无房贷，在父母名下。我和老公事业单位职工，名下无房，30岁，研究生学历，家有两周半儿子，年稳定收入20，住房公积金我和老公每月共2000。现手里80，预期房价200-250。想在大城市买套房，纯投资，可长期持有。临近的城市有天津，有很多朋友在天津，后期打理方便，但对天津未来房价走向没把握。杭州，武汉这些城市也可选择。请问我这种情况适合买哪个城市？

回答：你说的几个城市总的来看：杭州>武汉>天津。由于北方经济的先天缺陷，从现在的经济发展上来看，正处在经济转型期的天津市无疑是处在弱势地位的，天津还要继续面对来自北京的资源虹吸和竞争压力。

但是经过三年多的调整，天津已经房价比较稳了，想再下降也并不容易，部分人认可了这种流行的观点，觉得现在购买较为安全，天津楼市反弹的迹象，也已经稍有显现。不论怎样，天津的住房，并没有什么“炒”的氛围。总价200我建议优先考虑武汉，武汉楼市今年已经开始回暖。武汉投资价值高的楼盘详见内部！

提问：房神你好，自己只有资金25万左右，最近想在成都投资房产，有必要吗？

回答：有必要，资金放手上是跑不赢通货膨胀的，普通人只有用资产追资产，负债才能抵抗通货膨胀。成都是个年轻城市，适合深耕。我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。选择核心资产是买房的关键，三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。

提问：成哥好，手中有一套商住房，16年入手，商贷十年，利率5个点出头，请问这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么？

回答：这种房子一直持有不太划算。商住房既可以居住也可以办公，它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。商住房优势：不限购，面积小总价低，地段便利；缺点：1.产权年限一般只有40年或者50年，使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。2.不能落户，对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。3.生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。4.居住体验住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。

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