注意!这些城市房价开始动了!2022成都房价趋势如何?

搜狐焦点成都资讯 2022-01-03 23:43:56
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新年伊始,万物焕新。但楼市紧张的气氛,始终没有消散。 在全国各地纷纷推出限跌令后,花式自救,登台亮相。 高校大学生、进城农民、多娃家庭……凡是跟宏观战略有关的群体,都要刺激一遍。 数据显示,截止到12月,三四线城市的新房库存已经达到了2.24亿平方米,在连续37个月同比增长的推动下,创下近5年的新高

新年伊始,万物焕新。但楼市紧张的气氛,始终没有消散。

在全国各地纷纷推出限跌令后,花式自救,登台亮相。

高校大学生、进城农民、多娃家庭……凡是跟宏观战略有关的群体,都要刺激一遍。

数据显示,截止到12月,三四线城市的新房库存已经达到了2.24亿平方米,在连续37个月同比增长的推动下,创下近5年的新高。

新的一轮大库存问题,又摆在面前。

2015年,我们还可以通过“货币化棚改”去库存,但7年后的今天,楼市已经不具备大规模房价上涨的条件。

不是不想“去”,是真的没法“去”。

所以你会看到,黑龙江、吉林等地虽然在自救,但从未提到过棚改,降低首付比例、放松限购等内容。

2022年当局还会坚守“房住不炒”大基调,而新一轮的库存问题,就像头顶巨石,压得三四线城市喘不过气,2022年,“横盘阴跌”将成为三四线城市的主基调。

新房卖不掉,会影响开发商拿地热情,间接影响地方财政。东北、新疆、内蒙、山西、河北这些经济欠发达的地区,最为煎熬。

比如山西太原,对房地产经济依赖度高达54.63%,然而今年前10月的土地收入同比下降了75.38%,接下来只能勒紧裤腰带过苦日子。

城市没有经济增长动能,房价就不可能上涨的基础,这一点一定要清晰。

而一二线呢?

我调查了一圈后发现,近期在放水、信贷放松的利好下,很多城市已经出现了不同程度的“躁动”趋势。

接下来子木着重盘点几大主要城市,希望它们的故事可以让你的判断逻辑更加精准。

1成都

成都,川渝城市群龙头,新一线头部城市,2000万人口大市,近几年楼市风风火火,被政策重点关注。

2021上半年被史上最严调控冲击后,一夜冰封,但现在已经出现筑底反弹趋势。

11月份,二手房成交5600套,12月突破1万套,相对于之前月均3000套的成交量,数值惊人,甚至刷新了近2年来的最高点。

当然,11月-12月数据,参杂了前期因银行延期贷款积压的成交,但纵使剥离这层因素,11-12也是一个明显的翘尾效应。

成都的一个中介朋友跟我说,之前没成交,愁得都要转行了,但近期带看明显多了起来,楼市回暖挺明显的。

主要是因为信贷放松了,房贷下款快,而且利率调低不少,资质好的话,最低能拿到5.61%的贷款,看房的人变多了,一传百百传千,普遍预期就起来了。

而新房市场,又是不一样的风景。数据统计,11月29日至12月26日,大成都区域就有105个项目取证,楼市供应量大增,几乎翻倍。

供应井喷,内卷严重,为了抢收,开发商们纷纷选择打折让利,这段时间,送家电、物业费、车位……变相降价换来了量的增长。

总之,按照当下成都的成交趋势,明年成都楼市3月小阳春是大概率事件。刚需在年底这段时间能上车就上,捡个漏,不然议价空间会越来越小。

至于成都接下来会不会大涨,够呛。

二手房指导价+信贷调控,分分钟浇灭楼市,如果明年3月成都太热,又会被政策继续打击,银行只要延长放贷周期,提高利率,行情自然消散。

2杭州

杭州2021年楼市行情非常热,数据统计,新房总成交达到20万套,二手房成交8万套,总共28万套,甚至超越一线北京。

其中新二手房市场分化明显,二手房市场呈现跌宕起伏之势,前高后低,从月均1万套成交跌到如今的3000套左右。

而新房市场却硬是走出了独立行情,全年成交20万套,呈一路高歌姿态。

其中热门的申花、奥体等地段,购房者摇号拼杀出现顶格社保,近郊的房子也出现过热的行情。

前几天杭州第三轮供地结束,36块地24块封顶摇号,抢收761亿,全年三轮供地共卖出3100亿元,羡煞旁人,不出意外,杭州今年就是全国卖地第一大户。

在这背后,是资本市场对杭州强信心的表现。

在10月信贷放松下,杭州目前二手房也在触底反弹,10月成交1900套,11月2600套,12月3400套,尤其2021年最后一周的成交量达到1190套。

对于杭州来说,明年还有亚运会重大利好,各大基建陆续上线,上半年行情不会差。

值得注意的是,亚运会前,全市工地要停工3个月。

这意味着,新盘供应节奏被打断,购房需求会涌入二手房市场。想买二手房的这段时间要抓紧时间了。

3武汉

2021年的杭州新房市场很强,但还是不敌武汉。

据统计武汉全年新房成交高达21.6万套,新房房价上涨12%,坐稳中部第一城的地位。

由于上半年楼市太热,7月后,武汉遭遇最严信贷调控,银行断贷,直接抽离对楼市的支撑,行情一路下坠。

极热到极冷,一房难求到降价抢收,一场魔幻的表演出现在武汉楼市,这不得不让我们更加确定,调控政策的威力。

不过短短几个月后,武汉楼市信贷开始慢慢放开,成交也开始回暖。11月新房成交近2万套,12月接近3万套,创下全年新高。

同时二手房也在筑底反弹,11月成交反弹至7100套,环比上升35.4%。

预计明年武汉小阳春也会如期而至,光谷、汉口等核心区域又会进入新一轮周期。

4郑州

2021年的郑州楼市挺惨的。

3月,管南房价上涨,引爆行情,全城出现小阳春行情,结束了连续几年的阴跌之势。

然而“720”暴雨叠加8月疫情,打破了平静,让郑州楼市再次陷入沼泽,市场被迫冻结。8月新房成交跌破1万套,9月新二手房价格再次下探。

三环内一长江路的楼盘,2019年能卖到1.6万/平米,而2021年10月份,价格下调到1.4万/平米依然无人问津。

甚至有楼盘推出买一套送一套的优惠活动。

那时候我对郑州的评价是,连续几年调整,房价泡沫基本被打掉,暴雨+疫情更是把郑州房价打到“地板价”,部分区域甚至出现价值低估的情况。

可惜楼市这东西,永远是买涨不买跌,市场预期差,买房人寥寥无几。

10月以后,郑州信贷放松,楼市开始修复预期,再次筑底。新房由于库存太大,降价抢收还是常态,但二手房已经在肉眼可见的回暖。

刚需的话,年前可以看房上车,核心区域的房价已经很实际了,见好就收,不赚最后一个铜板。

但是不得不说,郑州楼市未来的涨幅很艰难,天花板很低,尤其第三轮土拍走凉,加速了资本的看空情绪。所以对于投资来说,想在郑州变现,是一个相对漫长的过程。

5西安

2021年年中的时候,我在文章里给出预测,西安会在“大会”之后,行情掉头向下,进行深度调整,结束连续几年的涨势。

原因是,这个城市虽然前途无量,但长期的涨幅已经过分透支了居民购买力,需求难以支撑。

然而,二手房指导价出台,成交量跳水,市场冰封,让这种趋势提前了好几个月。

一般二手房指导价对楼市的影响,会持续半年到一年,不出意外,西安会在明年年中“筑底”。

然而,疫情的出现,再次打破了走势预演。

楼市就是这样,有些东西触不及防,让一切数据和论据失效,其一就是调控,其二就是疫情。

疫情的出现,会让楼市加速探底,跟郑州一样,西安房价接下来会进行深度调整。所以我们大概在明年3月后就能看出西安楼市的具体走势。

在这之前,二手房还是以观望为主,新房如果有降价力度较大的,或者倒挂力度比较狠的,可以上车。

6规律

通过对这几个核心的城市的研究,你会发现一些规律。

1、很多城市都会出现“前高后低”的行情走势,这并未是偶然事件。

明年上半年,降准+信贷放松+购房需求释放,一些核心城市都会出现小阳春,但涨得比较厉害的城市,还会被政策严控,房价回落调整。

现在当局的调控思路很清晰,“一二线城市防涨,三四线防跌”,防涨有“二手房指导价+信贷收缩”两大杀器,防跌有“限跌令+信贷放松”。

但我认为,后者的难度会更大一些。

2、房价走势不会等待刚需。

很多读者跟我反映,成都、杭州房价还没跌多少,为啥又要蓄势上涨。

观察一个城市的楼市,永远不要从一个群体去入手,而是升到高处,俯瞰全局。

成都有存量购房者,也有增量购房者。成都是川渝城市群几千万人口的核心聚集地,杭州是长三角仅次于上海的存在,我们观察的是一个城市财富的“均值”。

成都下半年房价下跌了一阵,但很快年底成交又在反弹,说明需求生生不息,有人离场、有人入场,机会窗口稍纵即逝。

优质城市的楼市,就像定时高速列车,隔断时间停下来接人,然后继续向前飞奔,想通这个道理,自然就坦然了。

3、不要放过年底。

很多人把买房的时间放在过年3月份,但我一直强调买房最好在年底,起码这段时间你要把房子“找好”。

因为年底,买房人最少,开发商愿意打折,二手房业主也愿意砍价,整体属于买方市场。而3月,买房人多了起来,市场又会移交给卖方。

这段时间有事没事都要去附近的二手房门店看一看,观察流量,如果看房的人变多,自己又在一二线城市,不要有所疑虑,抓紧上车。

前段时间降准,全国房贷利率都在下调,接下来,应该还会放一轮水,一二线城市,起码一多半都会受益,这点一定要注意。

来源:直击成都楼市

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