菁蓉湖持续供地,郫都首批次2宗土地地价“垫底”

3月7日，成都公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年排名前列批次集中供地的公告，合计供应50宗住宅类用地（含38宗纯住宅用地），出让面积合约3124亩，将于3月31日-4月2日集中拍卖。

本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地较高限价和可售商品住房清水较高销售均价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。宗地较高应价小于宗地较高限价的，较高应价为出让宗地成交价格，较高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地较高应价达到设定的较高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。

本批次集中供地中，郫都区供应了2宗纯住宅用地，出让面积约155亩，比去年首批次土地出让面积大幅减少。

从土地出让的区域来看，菁蓉镇持续供地，一宗占地约111亩的土地将于4月2日下午走上拍卖席；另一种土地则位于红光板块，占地约44亩，将于4月1日下午出让。

而从出让土地的条件设定来看，郫都这两宗土地，无论是起拍楼面地价还是理论楼地价差，都基本在本批次同圈层区域供应土地中“垫底”。有着纯住宅的土地性质，更可控的土地成本，或将成为部分房企拿地的“专属”路径。

菁蓉镇111亩宗地

宗地位置：郫都区德源街道清江村1、2、5社

净用地面积：合110.6920亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：1.5

起始楼面地价：4100元/㎡

土地较高限价：4650元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：13000元/㎡

成品住宅建设比例：80%（以栋为单位）

拍卖时间：2022年4月2日14时

该宗土地位于蓉昌高速以西，清水河生态艺术公园以东，处于德源菁蓉镇范围内。

菁蓉镇是国家首批双创示范基地之一，是由区政府与区域及周边大学共建的大学生创业园。目前已与西华大学、电子科技大学等19所高校签订合作共建创业园、科技园（孵化器）协议，涉及项目366个。去年，郫都区迎来软通西南区域总部基地项目、世强硬创研发及制造基地项目等28项目集中开工，将进一步推动菁蓉镇区域的产业发展和人口导入。

菁蓉湖

从待出让的该宗土地周边配套来看，生态资源比较完善。宗地西侧紧邻清水河生态艺术公园，周边还有菁蓉镇的生态配套菁蓉湖和启迪之星创客公园，以及望丛祠等生态景点。

从教育配套来看，宗地东南侧1公里左右是成都市郫都区城南小学。此外，学校都主要集中在菁蓉湖以南的区域，包括成都石室蜀都中学、成都市泡桐树小学（蜀都分校）、德源小学等多所中小学校，但与宗地距离稍远，约2.5公里。

宗地周边暂无已开通地铁站点，但据远期地铁规划，地铁12号线将途经清水河生态艺术公园。目前区域内的出行可依靠公交车、有轨电车蓉2号线和自驾。

值得一提的是，宗地北侧600米左右，就是成都佛罗伦萨小镇。该项目为西南地区首座纯意大利风格的大型高端名品折扣购物中心，总占地面积约5万平方米，目前已引进近百家知名品牌，是区域内较为亮眼的商业资源。

近年来，菁蓉镇一直保持着每年2-3宗土地的出让速度，先后吸引了人居、龙湖、万科等实力企业入驻。但目前整个菁蓉镇区域内存量土地仍较多，特别是菁蓉湖以北区域，还有大量未出让的宗地。

2018年至今菁蓉镇土地出让情况

去年菁蓉湖以北区域出让了3宗涉宅用地。

其中住兼商用地轨交地块清水限价为12700元/㎡，商兼住用地万科地块清水限价为12200元/㎡，并已公布项目案名为万科菁蓉都会项目（待售）。

去年6月出让的源昌125亩地块，为纯住宅用地，与本次出让地块距离约1.3公里。其成交楼面地价为3740 元/㎡，清水住宅可售限价为9800元/㎡，楼地价差仅6060元/㎡，目前呈现为源昌幸福里项目。

而本次待出让的111亩宗地，起始楼面地价为4100 元/㎡，清水住宅可售限价为13000元/㎡。即使宗地最终成交价达较高限价4650元/㎡，楼地价差也比源昌宗地高出近2290元/㎡。可见，虽然111亩宗地同本批次其他区域土地相比，楼地价差优势并不明显，但在土地所在区域已经有了明显提升。

值得一提的是，根据出让文件，该宗土地要求竞得人须利用宗地外两宗土地，共37048.45㎡（约55.57亩）配建配套绿地以及配套道路，建成后需无偿移交政府使用。

目前，宗地周边的新房项目除了“双限”项目万科菁蓉都会、源昌幸福里外，还有不少已入市的项目。即将加推的菁蓉滨湖湾，打造了105-145㎡的高层产品，上批次售价1.1-1.4万元/㎡；人居智荟城项目主打改善，打造了183-210㎡的大平层和245㎡的叠拼产品，目前在售房源价格约1.1-1.8万元/㎡；更靠近郫都城区、配套成熟度更高的花样年香门第，目前有106-128的洋房和176㎡的叠拼产品，在售房源价格约1.3-2万元/㎡。

综合来看，本批次出让这宗土地，无论是对比“双限”项目还是“非双限”项目，其13000元/㎡的清水限定房价，都没有明显的价格优势。加之目前区域内存量住宅较多，涵盖刚需、首改、改善等多种类型，预计未来市场竞争将持续激烈。

红光44亩宗地

宗地位置：郫都区红光街道仁和村五、六社

净用地面积：合44.0745亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.0

起始楼面地价：5050元/㎡

土地较高限价：5750元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：13250元/㎡

成品住宅建设比例：80%（以栋为单位）

拍卖时间：2022年4月1日14时

该宗地位于港泰大道以南，天润路以西区域，属于郫都区红光板块。整体地形方正，便于后期的开发和利用。

红光板块内有西华大学、成都银杏酒店管理学院、四川工贸置业技术学院等多所高校，整个片区的生活氛围已经成熟。

从商业配套来看，宗地周边的朗诗未来家、宇众悦城、同聚·和润国际等楼盘均已交付，社区底商也已基本成型；宗地南侧的同森锦熙生活广场也在去年九月正式开业，中铁银杏广场也有影院等业态，可满足周边居民各类购物休闲需求。

从交通上来看，目前宗地三公里内暂无地铁规划，但轨电车2号线的技师学院站和仁和站都与宗地距离约300米。周边还有技师学院、广场路北三段等多个公交站点，公共交通出行比较便捷。而自驾出行则主要依靠港泰大道、新犀路和蜀源大道，可通达郫都区各处。

不过，红光板块的生活配套并不完全。生态资源上仅有同森锦熙的配套公园，且宗地周边目前暂缺优质的医疗资源。

从宗地周边的土地市场来看，去年首批次供地中，宗地东南侧约1.5公里处出让了两宗产业用地，出让面积约400亩，均被中瑞天悦竞得。这两宗地块的清水限价分别为1.12万元/㎡、1.2万元/㎡。

本批次待出让44亩宗地的起始楼面地价为5050元/㎡，可售清水住宅较高限价为 13250元/㎡，楼地价差为8200元/㎡。限定清水房价虽高于中瑞天悦两宗产业用地，但该宗土地周边配套成熟度也更高一些。

从宗地周边的住宅市场来看，在售新房项目西宸春天打造了高层和叠拼产品，户型面积97-138㎡，带装修均价约1.36万元/㎡；金科集美天宸项目打造了110-128㎡的高层产品，带装修售价约1.4-1.79万元/㎡。相比之下，44亩宗地约1.33万元/㎡的清水限价，更接近金科集美天宸的住宅售价，区域未来房价预期保持了基本稳定。

郫都区本批次出让的两宗纯住宅用地，相较于去年区域内出让的土地，明显为企业开发项目预留了更多的利润空间。但是，土地周边新房住宅项目竞争较大，且宗地限定房价与周边新房住宅价格差距不大，对于拿地企业来说，未来要更快实现产品去化，就要在产品力上多下功夫了！

来源：地产全说