新川又调规,宅地减少,新增小学用地!

近期，高新区的张家寺TOD片区、青羊区的外光华公布了土地调规。

看点

01

高新张家寺TOD片区

减少住宅用地面积，增加商业用地面积，新增一宗小学用地。

02

外光华

减少住宅用地，增加商业用地，增加公服配套设施。

01

高新张家寺TOD片区

高新张家寺TOD片区约16.2公顷土地拟调规，主要内容有：将原地铁张家寺站东南侧的纯宅地（1#）调整为住兼商用地（2#）；将原地铁张家寺站东北侧的纯宅地（3#）北侧区域调整为小学用地，南侧区域仍为纯宅地；增设小型体育活动场地、地下通道等。

调整之后，住宅用地面积减少，商业面积增加，新增一宗30班小学用地，配套服务设施增加。

具体调整：

1.用地布局优化：

将1#地块二类住宅用地调整为住兼商用地（2#地块），5%≤商业兼容比例≤7%。

2.增设地下通道：

在TOD地铁站点周边落实4处地下通道（a、b、c、d），本次地下通道仅为示意表达，以最终审批方案为准，地下通道应保证与地铁地下空间及相邻地块地下空间互联互通。

3.增配公服设施：

（1）在调整后2#地块二类住宅兼容商业服务业设施用地中叠建日间照料中心（建面≥750㎡）1处。

（2）将3#地块二类住宅用地局部（17010㎡）调整为中小学用地，新增30班小学1处，调整后4#地块二类住宅用地建筑方案审批时需满足小学日照需求。

（3）将5#地块商业服务业设施用地局部（800㎡）调整为服务设施用地，布局小型体育活动场地1处。

（4）在6#地块公园绿地中叠建居民健身设施（用地面积≥200㎡）1处。

调规地块位于地铁6号线张家寺站东西两侧，部分为张家寺TOD用地。片区发展成熟度已较高，紧邻地铁6号线张家寺站，轨道交通出行便利。周边有中和职中附属幼儿园、高新新城学校、中和中学、高新体育中心等。

据了解，张家寺TOD设计范围为站点东侧四块用地（3块住宅用地及1块学校用地），用地面积约114638㎡，约172亩。

张家寺TOD57亩宅地待入市

张家寺TOD定位为以轨道交通引领，公园城市为特色的天府人才公园社区。项目整体规划结构为一心两径三组团：以地铁站为核心，横竖两条归家慢性路径为骨架，三个地块形成三个生活组团。建筑组团采用大围合形式，形成核心中庭景观。建筑形态高低错落，建筑立面采用现代风格，根据高新区立面色彩指引，以高明度，低彩度色彩体系，营造温馨亲切的居住氛围。

区域市场层面，近一年，片区周边3公里范围内仅成交1宗涉宅地，即远达76亩地块，清水限价2.02万元/㎡。新房成交均价约2.79万元/㎡，月均去化约2.1万㎡，套均总价约382万，建面约140-160㎡面积段产品成交占比超5成，区域成交深改特征突出。

目前片区内在（待）售新房项目较多，主要有陆肖TOD麓鸣九天、金隅金成府、中旅千川阅等，待售项目主要有人居沁川林语、远达天屿城（清水限价2.02万元/㎡）等。其中远达天屿城清水限价仅2万出头，或将与周边在售项目存在价格剪刀差，购房者可适当保持关注。

02

外光华

本次调规地块位于外光华板块，东侧紧邻建发央著项目，修改范围为北至日月大道，南至光华大道，东至鹏飞大道，西至环城生态区，面积约为94公顷（合约1410亩）。

主要内容有：将临近日月大道的原纯宅地调整为纯宅地+商服用地，增加公园绿地面积，增加一条南北向道路；将环城生态区东侧的两宗纯宅地调整为住兼商用地；将鹏飞大道西侧的一宗住兼商用地调整为纯宅地等。

调整后，住宅用地面积大幅减少，商业用地面积增加，配套服务设施增加。

具体调整：

（1）根据地籍权属调整原二类住宅用地（1#地块）地块边界，相应调整二类住宅用地（2#地块）边界与形状，并在2#地块内增加1条南北向16米宽道路，将2#地块其余部分与原小区绿地（3#地块）调整为商业服务业设施用地（13#地块、14#地块）、公园绿地（15#地块）。在公园绿地（15#地块）内增设Ⅲ类应急避难场所、小型体育活动场地及地下停车场（库）各1处，同时预留1条东西向7米宽的通道。

（2）将原小区绿地（4#地块）调整为带状公园绿地（17#地块、18#地块），相应调整配套设施点位；将原二类住宅用地（6#地块）剩余用地与原二类住宅用地（5#地块）调整为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地（16#地块、5#地块）；将原二类住宅用地兼容商业服务也设施用地（7#地块）剩余用地调整为二类住宅用地（19#地块）。

（3）在原服务设施用地（12#地块）增设日间照料中心、再生资源回收网点各1处；在原公园绿地（11#地块）增设小型体育活动场地1处。

（4）取消原公园绿地（10#地块）西侧南北向20米宽道路，在原公园绿地（9#地块）内增加1条东西向宽12米道路，连接文家场车辆段西侧道路与光华西三路，相应调整9#地块、10#地块、20#地块和21#地块边界与形状。

（5）落实青羊区环城生态区及周边地区城市设计与控规调整方案，片区容积率整体平衡后，商服用地13#地块容积率了明确为2.0；商服用地14#地块容积率明确为2.4；住兼商5#地块容积率明确为1.7，建筑密度不大于30#；住兼商用地16#地块容积率明确为1.8，建筑密度不大于30#；二类住宅用地8#地块容积率明确为2.3。

调规地块位于外光华板块，具体位置在绿地新里城北侧，泡桐树小学桐欣校区、建发央著西侧。整体来看，区域东侧发展成熟度较高，多个小区已交房入住，生活配套完善。

有泡桐树小学(桐欣校区)、成都石室联合中学(红碾校区)、草堂小学（子美校区）、中铁西城新天地、鹏瑞利青羊广场、成都市妇女儿童中心医院、地铁4号线蔡桥站、同瑞园等配套资源，居住生活便利度高。

区域市场层面，近一年，片区周边3公里范围内土地市场活跃度较高，共成交了6宗涉宅地，吸引了国贸、香港置地、华润、金茂等众多品牌房企落子，清水限价2.3-3.1万元/㎡。

新房成交均价约2.12万元/㎡，月均去化约2.88万㎡，套均总价约313万，建面约140-160㎡面积段产品成交占比近3成，其次是120-140㎡户型产品，区域产品整体偏改善。

目前片区内在（待）售新房项目较多，主要有建发央著、首创禧瑞光华、国贸鹭原、香港置地西元等，待售项目主要有悦湖菁领汇、悦湖金茂悦（清水限价2.3万元/㎡）等。

整体而言，调规区域发展成熟度尚可，教育资源丰富且优质，交通通达度好，商业医疗配套较为完备，可选新房项目较多，未来片区内还将有一众“双限地”项目入市，是主城老五区里值得重点推荐的板块。

来源：CRIC克而瑞四川